Глава 24

Личный финансовый план: Ипотечное рабство

Я думаю, что все знакомы с ипотечным жилищным кредитованием. Что же оно означает и в чем его смысл? Это кредитная кабала или исполнение мечты? Высказываемое мнение субъективно и не является призывом или рекомендацией брать (или не брать) кредиты или покупать (не покупать) другие финансовые продукты или услуги.

Ипотека (от др.-греч. ὑποθήκη – «основание», «залог»). В древности этим словом называли столб, на котором отмечались все долги собственника земли.

Ипотечное жилищное кредитование – это кредитование, при котором кредит выдается банковской системой РФ под залог недвижимого имущества (программы ипотечного кредитования). Не путайте это с ипотекой – одной из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Одним из наиболее часто встречающихся вопросов в моей практике является вопрос жилья: у кого квартиры нет, мечтают ее купить, а у кого она есть, мечтают ее улучшить. Приведу несколько примеров.

Пример первый. Несколько лет назад, когда еще не было системы страхования вкладов, один из моих клиентов «улучшил» свое жилье, получив в результате квартиру в Москве площадью 108 метров с 16-метровой кухней! Затем он ее продал (от чего я его отговаривал), а деньги вложил в банковскую систему РФ. Он хотел прокрутить их и купить жилье «еще лучше». Результат неутешительный – банк прогорел со всеми его деньгами.

Пример второй. Несмотря на мои советы этого не делать, мой знакомый купил квартиру по ипотечному жилищному кредитованию под 18 % годовых и с 1 % на ежегодное обязательное страхование. Через пару лет он попал под сокращение, и выяснилось, что все эти годы он платил проценты нашей банковской системе, а основной долг так и не начал погашать. В результате ему пришлось продать квартиру по цене ниже рыночной и переехать из Москвы в ближайшее Подмосковье.

Третий пример. В 2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса, и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западном административном округе Москвы со следующими условиями: 70 % первоначального взноса, кредит по ипотечному жилищному кредитованию под низкий процент, по цене 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, в сухом остатке две квартиры – в трехкомнатной друг живет со своей семьей, а вторую двухкомнатную квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в десять раз.

Почему одни люди успешно пользуются ипотечным жилищным кредитованием, а другие теряют в результате и деньги, и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций. Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35–40 % годовых, выгодно ли ему ипотечное жилищное кредитование под 18 %? Однозначно да, выгодно. Ведь он берет деньги в банковской системе РФ дешевле, чем если бы он их вывел из бизнеса.

Если наемный сотрудник компании, даже топ-менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, пользуется ипотечным жилищным кредитованием, то имеет ли выгоду? Однозначный ответ – нет. В его ситуации это огромный риск, в результате которого он и его семья могут (это, к сожалению, иногда и происходит) лишиться денег и имущества.

Разберем процесс приобретения квартиры и моменты, о которых важно знать.

1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос на ипотечное жилищное кредитование. Чем он больше, тем выгоднее условия для вас. Например, если у вас есть 30 % от стоимости квартиры, банк предлагает вам ипотечное жилищное кредитование под 15 % годовых. Но если у вас будет 70 % от всей суммы, то кредит вам дадут под 9,9 %. Разница в 5,1 % за 20 лет – это стоимость данного имущества, которую вы можете заплатить банку или направить в семейный бюджет. Также вам необходимо выяснить, какие варианты возможны при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию. В таком случае вам могут выставить штраф.

2. Оплата дополнительных услуг (услуги банка или риелтора, обязательное страхование) бывает разовой, как, например, рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение условий сделки при покупке квартиры в новостройке, регистрация условий сделки, и постоянной – ведение ссудного счета (не у всех банков) и обязательное страхование. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на обязательное страхование вам потребуется каждый год примерно 1–1,2 % от остатка по кредиту ипотечного жилищного кредитования.

3. Услуги риелтора. Что вам важнее: сэкономить 500 долларов на услугах риелтора, заплатив «знакомой знакомых», и, возможно, потерять деньги, или заплатить дороже, но получить услуги квалифицированного и профессионального риелтора? Помните, что, по большому счету, он мало за что отвечает. Но проверить «чистоту» данного имущества и документы по условиям сделки без него будет сложно. Цена за услуги риелтора либо фиксированная, либо равна определенному проценту от стоимости продажи квартиры. Это тоже нужно учитывать.

4. Виды обязательного страхования:

• медицинское;

• социальное;

• пенсионное;

• имущественное;

• страхование автогражданской ответственности;

• страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта;

• страхование пассажиров.

Нас интересует конкретно страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование приобретаемого имущества, которое включается в себя страхование на случай потери права собственности на имущество.

Помните, что при обязательном страховании жизни заемщика в случае смерти или потери его трудоспособности выгодоприобретателем является банковская система РФ. По моему опыту, этот вид обязательного страхования является самым важным. Реальный пример: мужчина, менеджер известной компании, купил по ипотечному жилищному кредитованию квартиру, при этом он не оформил полис страхования жизни, решив сэкономить. Вместе с женой и маленьким ребенком они въезжают в квартиру, мужчина начинает самостоятельно делать ремонт, сверлит стену, и сверло случайно попадает в кабель. Мужчина умирает от удара током, семья остается без кормильца, а банк забирает квартиру. Почему? Потому что мужчина не позаботился о своей семье и не оформил страховку! Этот вид обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика является самым важным, потому что, если бы мужчина оформил страховой полис, страховая компания выплатила бы кредит по ипотечному жилищному кредитованию банку и у его жены и ребенка осталась бы квартира.

Представьте, что вам повезло: вы заплатили за услуги риелтора, банка, за пересчет денег, за регистрацию, за обязательное страхование и наконец-то оформили имущество по ипотеке. Ура! Вы думаете, что теперь у вас всё стало замечательно? Однако, как гласит поговорка, хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. А если вы неправильно рассчитали свои силы? Вам придется взять новый кредит, затем еще один и еще, падая в бездонную финансовую яму. Нужно понимать, что как только вы оформили кредит по ипотечному кредитованию, вы взвалили на себя огромную ответственность: перед собой, перед своей семьей и перед банковской системой. Помните тост из известного фильма «Кавказская пленница»: «Так выпьем за то, чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями»? Если вы неправильно рассчитаете свои возможности, эту ошибку вам никто не простит, особенно банк. Для многих людей обязательства по ипотечному жилищному кредитованию превратились в кабалу. Тысячи семей с детьми лишились денег и имущества. Это случается не только в России, это происходит повсеместно. Причин может быть несметное количество: временная утрата трудоспособности из-за болезни или травмы, постоянная утрата трудоспособности, кризисы, увольнения, да и сами люди смертны, причем смертны внезапно. На Западе это понимают, а у нас нет. Как жена может выпустить мужа на улицу без полиса страхования жизни, когда не погашен долг по ипотечному жилищному кредитованию? Что она будет делать, если он не вернется? Именно поэтому альтернативы полису страхования жизни нет! Законы рынка суровы. Если вы подписали договор, то обязаны его выполнять.

Внимание! Огромная опасность таится в альтернативных сделках – если вы продаете свою недвижимость, то можете потерять деньги еще в процессе оформления. Например, человек продает квартиру, чтобы на эти деньги купить или улучшить уже имеющееся жилье. Покупатель отдает вам деньги через аренду банковской ячейки, куда кладет деньги третье лицо, которое покупает комнату у вашего покупателя. При альтернативных сделках есть риск, что своих денег вы не получите. Всегда существует вероятность (и такие случаи были), когда продавца оставляли без денег. Если вы пользуетесь ипотечным жилищным кредитованием через альтернативные сделки, можно попасть в ситуацию, когда кого-то таким образом обманут, и вся череда сделок может быть признана недействительной. Схемы мошенничества описывать сложно, они всегда разные, поэтому нужно рассматривать конкретную сделку. Чтобы минимизировать риски, я рекомендую провести взаиморасчеты через безотзывный аккредитив.

Денежный аккредитив – именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку и содержащий поручение о выплате денег получателю в течение определенного срока. При оформлении сделок с недвижимостью я рекомендую покрытый (депонированный) безотзывный (подтвержденный) аккредитив. В этом случае покупатель депонирует на аккредитивном счете денежные средства, которые снимает продавец при предъявлении документов – зарегистрированного договора купли-продажи данного имущества.

Вам нужно предварительно позвонить в банк, договориться о встрече с менеджером по аккредитивам, и он вам все подробно расскажет. В случае с аккредитивом банк является третьей стороной сделки. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества с арендой банковской ячейки. Стоимость ее аренды и стоимость открытия аккредитива если и отличаются, то несущественно.

При оформлении ипотечного жилищного кредитования банк предложит вам следующие условия погашения кредита – аннуитетный платеж. К сожалению, немногие знают, что это такое. Для наглядности приведу вам пример: молодая семья воспользовалась ипотечным жилищным кредитованием сроком на 20 лет, приобрела квартиру, решив отказаться от всего (от отпусков, новой одежды, развлечений) и экономить на всем, чтобы через два года погасить кредит. К их удивлению, за эти два года он не уменьшился, так как все это время они выплачивали проценты по кредиту. Это и есть аннуитетный платеж.

Аннуитетными, то есть равновеликими платежами, называют равные друг другу платежи, которые производятся на протяжении всего срока ипотечного жилищного кредитования. То есть заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях, частично при досрочном погашении кредита. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом по ипотечному жилищному кредитованию и суммы, идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно уменьшаются. Соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Поскольку при таких платежах в начале срока выплаты сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на ее остаток, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочном погашении. В первые периоды по ипотечному жилищному кредитованию основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.

В качестве альтернативы можно заключить договор по ипотечному жилищному кредитованию с дифференцированными платежами, которые в начале срока ипотечного жилищного кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, то есть регулярные платежи по кредиту ипотечного жилищного кредитования не равны друг другу. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, и убывающей части – процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредитованию.

Поговорим о сдаче в аренду квартиры, приобретенной по ипотечному жилищному кредитованию. Если вы купили жилье по ипотеке и у вас не хватает денег для выплаты банку, то вы можете сдать данное имущество в аренду, но это обязательно надо согласовать с банком и зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Иначе вам грозит как минимум штраф, а как максимум – статья за незаконное предпринимательство. Заплатите налог в 13 % с доходов от аренды и живите спокойно. Договор ипотечного жилищного кредитования – это взаимные обязательства. Если вы, не уведомив банк, будете сдавать квартиру в аренду, значит, нарушаете договор, и банк тоже может изменить условия, в частности увеличить процент по ипотечному кредиту.

При сдаче квартиры в аренду у вас незначительно вырастут затраты на страхование квартиры, но нужно понимать, что без страхового полиса вы рискуете остаться без денег и без квартиры.

Риски понижения цены

Важно учитывать, что стоимость недвижимости может как расти, так и падать. Например, в Испании за последние несколько лет недвижимость сильно выросла в цене, а теперь, когда кризис и цены падают, банки отбирают ее по ипотеке. При этом возникает замкнутый круг – банк, получив жилье, выставляет его на продажу, и цены падают еще больше.

Несколько лет назад, когда я говорил, что цены на жилье в Москве будут падать, надо мной смеялись. Теперь люди продают свою недвижимость, но намного дешевле, чем раньше.

Систематизируем положительные и отрицательные стороны ипотечного жилищного кредитования.

Минусы ипотечного жилищного кредитования:

• Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, то придется продать квартиру себе в убыток.

• На достаточно долгий период времени (10–15 лет) уровень вашей жизни существенно падает, это как иметь зарплату в 100 тысяч рублей, но самому жить на 30 тысяч рублей. Остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше, на отдых и развлечения, а о ресторанах, новых машинах и вечеринках придется забыть.

• Вы переплатите за квартиру в два, три или четыре раза больше, чем она стоит. При этом цена данного имущества может уменьшиться в разы.

Плюсы ипотечного жилищного кредитования.

• Вы здесь и сейчас получаете то, что хотите.

• Вы думаете, что экономите на аренде жилья.

• Вы думаете, что квартира, в которой вы живете, – ваша.

Если в США отдавать 75 % своих доходов банку по кредитам – это нормально, то в нашем случае вы должны психологически к этому подготовить себя и своих близких.

Чтобы принять решение, что вам выгоднее, внимательно проверьте цифры: однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6 миллионов рублей, если вы будете ее сдавать, то будете получать в среднем 30 тысяч рублей в месяц, что за вычетом налогов и страховки даст вам 300 тысяч рублей в год, или 5 % годовых. Чтобы купить квартиру по ипотечному жилищному кредитованию даже со взносом в 50 % под минимальный процент –10 % годовых, за 20 лет вы переплатите как минимум 3 миллиона рублей – это проценты, которые вы заплатите банковской системе РФ. При этом существует вероятность, что через 20 лет стоимость квартиры в Москве будет всего 3 миллиона рублей. Вы можете потерять их на выплате процентов банку плюс еще 3 миллиона из-за снижения цены. В общей сложности ваш убыток будет равен 6 миллионам рублей.

Таким образом, вы сами решаете: арендовать, выплачивая всего 5 % годовых за использование объекта недвижимости, или существенно снизить свой уровень жизни, отказаться от многих радостей и рискнуть, чтобы через 20–25 лет (при благоприятном стечении обстоятельств), переплатив банку стоимость еще пары квартир, стать полноправным владельцем данного имущества.

Почему ипотечное жилищное кредитование так популярно на Западе?

В США, например, ипотечное жилищное кредитование выгоднее, чем аренда. Аренда дома в среднем стоит 600 долларов в месяц, а ипотечное жилищное кредитование при ежемесячных платежах в 600 долларов через 20 лет даст вам возможность купить этот дом. Ставки по такому кредитованию в США существенно ниже, чем в России, – на сегодня это 3,5–4 % годовых. То есть за 25 лет у американца удорожание составит 100 % стоимости квартиры (если 25 лет умножить на 4 %, получится 100 %), а в России за 25 лет удорожание составит минимум 375 % стоимости квартиры (если 25 лет умножить на 15 %, получится 375 %), а если ставка процента выше 15 % годовых, то еще больше. Ипотечное жилищное кредитование выгодно, когда стоимость продажи квартир растет, например, с 600 долларов за метр до 6000 долларов за метр. При стабилизации цен или их снижении (а это то, что мы с вами видим сейчас) ипотечное жилищное кредитование выгодно тем, кто зарабатывает существенно больше, чем 15 % годовых. Но все мы разные, и жизненные ситуации у нас тоже разные. Универсальных рецептов, к сожалению, не бывает.

Каким образом можно минимизировать все эти риски и решить свои вопросы гарантированно, желательно в комфортных условиях? Друзья, на то и нужны финансовые советники, которые минимизируют ваши расходы и максимизируют доходы. Рекомендации специалиста позволят вам спокойно сформировать денежные резервы на ваши финансовые цели (взнос по кредиту на квартиру, автомобиль, образование и прочее). Нет никого в этом мире, кто был бы заинтересован в вашем финансовом успехе больше, чем ваш финансовый советник!