Стадия 3. Возделывание: как извлекать прибыль
Для закрепления повторим основные стадии преуспевания в сфере торговли недвижимостью:
поиск сделок;
финансирование сделок;
возделывание сделок.
Замечание по поводу возделывания. Под этим словом я понимаю умение получать искомую прибыль. Творческое финансирование не преследует цель превращать плохие сделки в хорошие, – но хорошие в прекрасные. Если сделка никудышная – т. е. потенциал прибыльности невелик, – не связывайтесь, даже если от вас не требуют наличной оплаты.
Однажды ко мне обратился человек и с воодушевлением поведал, что кто-то из его знакомых приобрел два года назад дом стоимостью 150 тысяч долларов «без единого цента наличного аванса». Он решил, что это меня восхитит. Тогда я задал ему несколько вопросов, в порядке проверки на прочность:
В. Каков его текущий расход и приход?
О. Платежи – 1400 долларов. Доход от аренды – 1 тысяча. Расход – 400 долларов в месяц. Около 10 тысяч за два года.
В. Возросла ли стоимость недвижимости?
О. Нет. Он переплатил, когда покупал ее. Дом стоил меньше, чем он заплатил за него.
В. Где же прибыль от сделки?
О. Прибыли нет. И никогда не было. Дом вообще не стоило покупать.
Выходит, тому человеку следовало задать самому себе эти вопросы до того, как он решился заключать сделку. Перед тем как делать приобретение, следует иметь четкое представление, как вы собираетесь извлечь прибыль. Есть два основных пути:
1. Приобретение и держание. Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость и стать домовладельцем с вытекающими из этого выгодами?
2. Перепродажа. Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость по цене ниже рыночной и перепродать ее в скором времени с целью извлечения прибыли?
Говоря о приобретении и держании, мы имеем в виду прибыль от разницы доходов и расходов, происходящих от эксплуатации недвижимости. Прибыль от перепродажи является результатом возникшей с течением временем пропорции между спросом и предложением на одну и ту же недвижимость. Я всегда рекомендовал своим слушателям, чтобы они делали и то и другое: по крайней мере, раз в год приобретали недвижимость на долгосрочную перспективу и раз в год недвижимость, предназначенную для скорой перепродажи. В главе 9 мы обсудим технику выгодной перепродажи более подробно.
Каждая из этих двух инвестиционных стратегий требует различных навыков и умений:
В следующей главе я поделюсь с вами способами извлекать крупную прибыль из сделок с недвижимостью.
За последние 20 лет я научил технике приобретения недвижимости «без наличной оплаты» сотни тысяч людей, многие из которых добились неслыханного успеха. Ниже предлагаю вашему вниманию лишь некоторые из писем моих учеников.
Здравствуйте, Роберт!
Прежде всего позвольте представиться. Меня зовут Берни Уор-би. Я уверена, что мое имя вам почти ничего не говорит, но в прошлом году, именно благодаря вам, мне удалась очень хорошая сделка с недвижимостью.
В июне прошлого года я записалась на ваши курсы и узнала много нового, усвоив эффективные методы осуществления операций с недвижимостью. В октябре я заключила сделку, прибыль от которой многократно покрыла то, что я заплатила за ваши курсы. Дело обстояло так.
Продавалась квартира по цене 79 тысяч долларов, по которой я составила оферту. Все как полагается, но нам с моим агентом не удалось и близко сойтись с продавцом на подходящем варианте. Но затем она, мой агент, будучи также моим партнером, в том числе и потому, что вместе со мной посещала ваши курсы, встретилась с продавцом напрямую, не подключая его брокера. Она узнала, что он был готов продать еще две квартиры, но пока не выставил их. Выяснилось также, что он хотел 300 тысяч долларов за все. Мы посмотрели квартиры, а затем продавец, его брокер, мой агент и я встретились и обсудили предлагаемую недвижимость. Вечером того же дня я сходила к агенту в офис, прикинула перспективный расход/приход, высчитала выгодную для себя цену и на основании этого составила оферту. Я предлагала: 240 тысяч как свою цену, 10 % предоплата, 10 % продавцу от второго залога и ссуда в размере как минимум 80 % от первого залога; я очень надеялась, что не занизила цену – как бы не обидеть продавца. На следующий день, ознакомившись с моим предложением, продавец назвал цену 245, с которой я поспешила согласиться. Самое замечательное случилось позднее, когда оценка определила стоимость в размере 283 тысячи и банк взял за основу при расчете размера ссуды результаты оценки, а не величину контракта. Посему по оформлении сделки продавец получил свои 10 %, банк предоставил мне 90 % от первого залога под 8,14 % годовых, и мне досталась сумма общей месячной арендной платы и залоговых задатков. Сделка получилась в чистом виде «без наличной оплаты», и теперь все три квартиры обеспечивают мне стабильную прибыль.
Большое вам спасибо за то, что все это случилось со мной. Мой агент также признательна вам. Благодаря приобретенным на ваших курсах знаниям она получила очень хорошие комиссионные по данной сделке.
Миллион благодарностей,
Берни Уорби.
Здравствуйте, Боб!
Когда моему мужу Кенбобу был 21 год, он купил дом по соседству со своими родителями, не вполне отдавая себе отчет в своих действиях при покупке. Недвижимость продавалась, поэтому он решил взглянуть на нее. Агент сказал ему, что может договориться с продавцом о прямой продаже в рассрочку, так что дом обошелся мужу на 1 тысячу долларов дешевле. Несколько лет спустя он узнал, что у тогдашнего продавца было еще 11 других домов, которые она продала бы без наличной оплаты. Поэтому теперь мы всегда спрашиваем у продавца: «Может, у вас есть еще недвижимость на продажу?»
Мы познакомились 11 лет спустя и решили с самого начала, что займемся совместно каким-нибудь бизнесом. Я по профессии пекарь, он столяр. Мы посмотрели было на предлагаемые на продажу пекарни, но в конце концов решили, что это все равно что купить себе работу. После этого мы стали подумывать о торговле недвижимостью. Дом, который он когда-то купил, представлялся хорошей кандидатурой для начала. Я «книгоголик» и начала читать все, что могла найти по данному предмету. Разумеется, я прочла и вашу книгу. Я сказала себе: «Я тоже так смогу». Поэтому мы стали пристальней смотреть на предлагаемую недвижимость и изучать цены на рынке. А потом узнали о том, что вы проводите учебные семинары. Жили мы тогда в основном за счет случайных заработков, но жили экономно и накопили кое-какие сбережения. Мы наскребли требуемую сумму (по-моему, 3800 долларов), и Кенбоб записался в слушатели, я же довольствовалась тем, что узнавала от него. Ваш курс послужил прекрасным стимулом и поистине побудительным толчком! Мы купили свою первую недвижимость спустя всего 2 месяца. В начале 1999 года, когда я составляла очередной финансовый отчет (8,5 года после нашего первого приобретения) для налоговой инспекции, я подсчитала, что суммарная стоимость недвижимости, которой мы владели, перевалила за 1 млн долларов!
10 лет назад мы снимали квартиру, 9 лет назад купили собственный дом и 5 месяцев спустя приобрели свою первую недвижимость под сдачу. Мы, конечно, продавали кое-что время от времени, но все равно сейчас у нас почти 100 единиц недвижимости под сдачу!
Очевидно, мы заработали приличные деньги на том памятном вложении капитала в размере 3800 долларов. Наилучшая наша сделка имела место в прошлом году, когда мы в полной мере использовали один из ваших практических советов. Мы научились всегда подписываться с припиской «и/или назначенные лица» на всех бумагах, связанных со сделкой. В прошлом году подобным образом мы подписали сделку на сумму 25 тысяч долларов. Мы тут же перепродали приобретенную недвижимость другому инвестору за 35 тысяч. Практически мы затратили всего 5 часов на все про все и положили в карман 10 тысяч долларов.
Спасибо за то, что были и остаетесь нашим главным вдохновителем.
Кен боб и Джил Ли Уайтинг
Боб!
Здравствуйте! Меня зовут Тодд Баллентайн. У меня чувство, будто хорошо вас знаю, так хорошо я изучил ваши книги. Мы, кстати, разговаривали недолго по телефону в 1980 году. Я позвонил вам как-то вечером после того, как узнал о ваших достижениях (я был тогда еще студентом), и хотел совета, следовало бы мне покупать дома в совместной собственности или целиком частные. Вы сказали, что годится и то и другое, а также что вскоре выходит книга, в которой вы изложили практические знания по этому вопросу. Потом я женился, начал работать в Bank of America и однажды увидел вашу книгу в книжном магазине. Я прочел ее от корки до корки прямо в магазине, во время обеденных перерывов. (Извиняюсь, я не мог позволить себе приобрести ее. Однако позднее купил по экземпляру книг «Без наличной оплаты» и «Создание богатства», а затем, наверное, еще штук 10–15 для родственников и друзей). Так или иначе, я уже многие годы использую вашу науку – первый свой дом купил в Конкорде, Калифорния, в 1981 году (в не самое лучшее время в смысле цен), а на следующий год, используя фотокопию контракта на арендный опцион из «Создания богатства», купил дом у соседа, уплатив ему 1 тысячу долларов наличными, сняв их в порядке аванса со своей карточки Visa. Вы советовали просить кредит в счет покрытия будущей покупки из месячной платы, и я попросил 100 % кредита с каждой платы… и они согласились! Я продал дом через два года путем двойного условного депонирования и заработал на этом 47 тысяч долларов. Я не имел возможности отблагодарить вас. Поэтому примите мое большое «спасибо» сейчас!
Затем я купил франшизу «Сабуэй» (всего 4, на самом деле), потом совершенно разочаровался и сбыл по контракту. Покупатель меня подвел, обанкротился, и мне пришлось еще целый год разбираться с возникшими проблемами. Как бы то ни было, теперь я в Орегоне и чувствую себя прекрасно, приобретая недвижимость с малой или нулевой наличной оплатой. Имея за плечами фактическое банкротство и связанные с ним проблемы с кредитом, пребывая большей частью без работы с тех пор, как обосновался здесь, я тем не менее сумел приобрести 22 квартиры и комнаты (в 9 зданиях), все за менее чем 400 долларов наличными и большей частью на условиях возврата наличных по исполнении контракта (моим лучшим достижением считаю чек на 3 тысячи, возвращенный мне по совершении сделки, а также переданную мне часть недвижимости, свободную от залога, стоимостью 35 тысяч долларов). Буду рад предоставить подробную информацию по своим сделкам, если вас это интересует. С воодушевлением ожидаю позвонить вам по прямой линии во время вашей завтрашней телефонной конференции «Множественные источники дохода». Надеюсь встретиться с вами лично когда-нибудь в будущем.
С уважением,
Тодд БаллентайнРозбург, Орегон
