Глава 9. Ваш пятый финансовый поток. Отказ в выкупе недвижимости и перепродажа недвижимости: возможности извлечь прибыль

Секрет преуспеяния в жизни состоит в том, чтобы человек выл готов воспользоваться возможностью, котла таковая перел ним откроется.

Бенджамин Дизраэли

В главе 8 мы узнали, как находить, финансировать и возделывать сделки с недвижимостью. Я потратил много времени, уча вас принципам творческого финансирования, но не провел разделительной черты между источником номер 4 и источником номер 5. Источник прибыли номер 4 – это приобретение и держание недвижимости. В данной главе я расскажу вам об источнике номер 5: приобретение и перепродажа. Основное различие между этими двумя источниками прибыли состоит в сроках: долгосрочная прибыль, с одной стороны, и краткосрочная, с другой.

Перед тем как приступить к рассказу о краткосрочных флипах (трансакциях по скорой перепродаже недвижимости), я хотел бы обратить ваше внимание на потенциал стратегии, состоящей в приобретении и долгосрочном держании недвижимости (источник номер 4). Это очень похоже на стратегию Уоррена Баффета на фондовой бирже.

Когда вы владеете недвижимостью в течение долгого времени, вас начинают интересовать любые более-менее серьезные движения цен на рынке. Так, с 1980 года, когда была впервые опубликована моя книга «Без наличного аванса», рынок недвижимости пережил массу подъемов и спадов. В такие времена инвесторы в недвижимость склонны совершать те же ошибки, что и инвесторы на фондовой бирже. Они покупают, когда спрос велик, и продают, когда спроса нет. И вот тогда-то некоторые из них имеют наглость заявлять следующее: «Я попробовал недвижимость. Для меня это не годится». Нельзя заработать, покупая в пору спроса и продавая в пору его отсутствия. Взяв в качестве примера рынок скота, покупать надо, когда овец навязывают вам, а продавать, когда овец спрашивают.

Утверждение, которое я сделал в упомянутой книге, остается справедливым и поныне.

«Не выжидайте, покупая недвижимость.

Покупайте недвижимость и выжидайте».

В 1982 году 24-летний Том Пейнтер посетил один из моих семинаров. Вот как описывает он последующие события в своей жизни:

В 1982 году, будучи студентом колледжа, я не имел никаких финансовых ресурсов, чтобы инвестировать в недвижимость. Движимый лишь мечтой и молодым задором, я все же решился на это. Мне потребовался год, прежде чем я нашел недвижимость, которую сумел приобрести с минимальной наличной оплатой.

Я поместил объявления в газету и наконец получил звонок от владельца четырехквартирного дома. Это был господин уже в летах, который устал от хлопот, связанных с управлением недвижимостью. Стоимость недвижимости составляла примерно 75 тысяч долларов. Он приобрел ее много лет ранее, и она была на тот момент им полностью выкуплена.

Мы сошлись на 60 тысячах долларов, при этом я обязался предоставить 5 тысяч в качестве наличного аванса. Взамен того, чтобы действовать через банк, продавец согласился на прямую продажу в рассрочку на 15 лет с 10 % годовых. Таким образом, я обязался платить непосредственно ему 591,03 доллара в месяц.

Мы заключили сделку первого числа месяца. По условиям сделки на мой кредит начислялся залоговый задаток по аренде (800 долларов), а также месячная арендная плата (тоже 800 долларов). Поскольку до внесения первой платы в покрытие основной ссуды оставалось еще 30 дней, я смог использовать задаток и арендную плату на покрытие оговоренного аванса. Таким образом, реально я заплатил наличными всего примерно 3400 долларов.

Пятнадцать лет спустя, после всех подъемов и спадов на рынке недвижимости, мне удалось полностью выкупить дом. Сегодня он – моя безраздельная собственность, и стоимость его оценивается в 180 000 долларов. Что еще лучше, он приносит мне по меньшей мере 1600 долларов наличными каждый месяц.

Та же стратегия, только добавьте нулей…

В 1997 году я попал в схожую ситуацию. Продавец приобрел свой многоквартирный комплекс 10 годами ранее и имел от него неплохой доход. Он, однако, устал от хлопот. Недвижимость состояла в сумме из семи зданий общей стоимостью 1 800 000 долларов.

Мы сошлись на цене 1 650 000 долларов без наличной оплаты. Продавца устроила цена, меня устраивали условия. После заключения сделки мы сделали требуемый ремонт и увеличили арендную плату.

Если все пойдет хорошо, через 22 года недвижимость станет безраздельно нашей.

Меня спрашивали, к чему мне хлопоты с недвижимостью под сдачу. Ответ прост. У меня большое «потому»: моему сыну 10 лет, и у него аутизм. Возможно, вы видели фильм «Человек дождя» с Томом Крузом и Дастином Хоффманом в главных ролях. Дастин Хоффман играет человека, страдающего аутизмом.

Моему сыну потребуется финансовая помощь на протяжении всей жизни. В 1993 году, будучи в возрасте 34 лет, я пережил инфаркт. Это заставило меня о многом призадуматься. Мой сын переживет меня лет на 30–40. Вот я и пытаюсь сделать так, чтобы моя семья была обеспечена на долгие годы, если что-то случится со мной.

Если у вас в жизни будет большое «потому», вы придумаете и «как».

Я с гордостью отмечаю тот факт, что Том пришел работать ко мне в середине 1980-х годов и через пять лет благодаря характеру и упорству стал президентом и полноправным партнером в Challenge Systems, Inc., нашей консалтинговой компании. На сегодняшний день среди источников доходов Тома многие из тех, о которых рассказывается в данной книге. Стратегия долгосрочного держания недвижимости (источник номер 4) прекрасно для него себя оправдала.

Но стратегия более краткого держания имеет свои преимущества.