Ипотека

Это страшно слово – «ипотека»! В народе она давно и прочно ассоциируется с кабалой на всю жизнь, рабством и крепостным правом. Все дело в том, как вы используете этот инструмент. Одна и та же вещь может стать для вас путем к финансовой свободе или тяжкой ношей на половину вашей жизни, вопрос лишь в подходе.

Важно формирование положительного денежного потока и эффекта рычага. Разница между бедными и богатыми находится прежде всего в голове. Мы все ходим вокруг одних и тех же инструментов, но пользуемся ими по-разному. Мы с вами уже считали рентабельность и успели убедиться, что работать с ипотекой выгодно.

Я против рискованных схем с покупкой трех и более квартир в ипотеку, когда на самом деле вы можете себе позволить только одну. Если в вашей схеме что-то сорвется по срокам строительства, то вы рискуете сильно попасть. Поэтому на начальном этапе воздержитесь от подобных сделок и берите всего одну ипотеку.

Ипотека берется после того, как вы уже выбрали объект. Далее можно прямо у застройщика узнать, в каких банках он аккредитован – как правило, будет выбор из 3–4 крупных банков. Если все они вам не нравятся, можете запросить оценку объекта в вашем банке.

Кстати, интересный вопрос – как определяется рыночная стоимость жилья. Если мы откроем «Авито», то там будет разброс цен в 10–15 % и понятие «рыночная цена» весьма размыто. Для удобства рекомендую отбросить две самые высокие цены по району и считать по третьей или четвертой цене. Если мы продаем по переуступке прав требования, то квартира будет стоить на 10 % дешевле, таким образом получаем цену.

Но лучше ориентироваться не на вторичное жилье, а на другие продажи по переуступке, если таковые есть в районе. Может, однако, случиться, что в данном районе вообще нет студий и вам не с чем сравнивать. Тогда берете среднюю стоимость квадратного метра жилья для однокомнатной квартиры и умножаете на вашу площадь. Когда объект уже будет достраиваться, можно посмотреть, какие цены ставят ваши конкуренты, даже позвонить им и попробовать поторговаться.

Вернемся к ипотеке. Если нас устраивают и банк, и сама ипотека, то переходим к следующему этапу. Если нужно подключить именно ваш банк, узнаем необходимые требования в этом банке к объекту недвижимости, согласуем и получим одобрение.

Но есть самая важная часть – это вы сами. Как вас видит банк, хороший ли вы заемщик. Для этого вам необходимо узнать свою кредитную историю. Один раз в год вы имеете право сделать бесплатный запрос в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это не все инструменты, которыми вас будет проверять банк, но основное будет видно уже там.

Важно, чтобы у вас не было просрочек и штрафов по кредитам. Если вы уже брали кредиты и вовремя их гасили, это положительно скажется на вашей кредитной истории. Если у вас были небольшие просрочки, меньше двух месяцев, то идите в ближайший торговый центр, возьмите пару потребительских кредитов и выплачивайте более двух месяцев, прежде чем погасить их полностью.

Таким способом вы можете восстанавливать вашу репутацию у банков. Если у вас были проблемы с банком ранее, обязательно сходите туда и возьмите у них справку о том, что они не имеют к вам никаких претензий. Для вас очень важно иметь эту справку, вытрясите душу из менеджера, но пусть они вам ее выдадут. Потому что испорченная кредитная история из-за какой-нибудь мелочи – это приговор на всю жизнь.

Если у вас есть судимость, то рассчитывать на ипотеку вы не можете, нужно искать другие варианты. Например, оформлять на ваших родственников, если вы им доверяете, или использовать более сложные штурмовые конструкции с использованием юридических лиц, но с этими вопросами вам уже стоит обратиться к кредитному брокеру. Кстати, это большая сложность – найти компетентного кредитного брокера, очень много мошенников и дилетантов в этой сфере. Поймите, что если вам один раз такой дилетант испортит кредитную историю неверными данными, то это навсегда останется в базе, а база у всех банков общая. И даже если какие-то банки не подают данные в общую базу, то они все равно ее смотрят при анализе вас как заемщика.

Так что тут очень важно «беречь честь смолоду», иначе банки не будут с вами работать. Для начала просто обратитесь в банк и поговорите с менеджером, узнайте, каковы условия для получения ипотеки, какой должен быть доход, как его можно подтвердить, какие ограничения по возрасту в этом банке для выдачи ипотеки. Если у вас большая белая зарплата и вы легко можете предоставить справку по форме 2-НДФЛ, то проблем у вас не возникнет. Можете просто оформлять ипотеку, конечно, если у вас все в порядке с кредитной историей.

Но после общения с менеджером банка многие могут обнаружить, что им будет не так просто выполнить эти требования. Например, официальная зарплата у вас низкая, а большая ее часть «в конверте». В этом случае нужно узнать, принимают ли они справку по форме банка и согласятся ли на работе вам выдать такую справку, да и вообще, есть ли у фирмы вашего работодателя официальные денежные потоки.

Помните, что банк не передает информацию налоговым органам. Это стоит донести до вашего работодателя, чтобы он выписал нужную вам справку, только поинтересуйтесь, есть у фирмы вообще обороты в белой бухгалтерии, а то банк может отказать вам даже при наличии справки.

Если у вас ИП, нужно посмотреть на свои обороты, а вот собственников бизнеса банки не очень любят, поэтому тут лучше обратиться к кредитному брокеру. Для ИП нужно показывать минимум полгода хорошие обороты по вашему банковскому счету, да и в этом случае вы не будете лучшим заемщиком для банка. Так что, может быть, вам все-таки придется обратиться к кредитному брокеру.

Зачем вам нужен брокер? Это стандартные нюансы банков и банковских программ, но основное – это сделать справку о доходах, которая пройдет в выбранном банке. А вот теперь очень внимательно: те документы, которые вы будете оформлять, должны быть качественными, так как эти данные останутся в вашей истории запросов и всегда будет видно, где вы «работали». Если вам сделают левую работу из черного списка, то вам откажут все банки – считайте, испортили кредитную историю. Поэтому тут важно качество. Детально обговорите все с кредитными брокерами. Если у вас есть знакомые с чистой фирмой и хорошими оборотами, лучше сделать себе справку через них. Многие брокеры могут сделать вам мусор, их не слищком заботит ваша судьба – они работают от количества, и ваша конкретная заявка ничего не решает.

К сожалению, в данной сфере много проблем. Поговорите со знакомыми риелторами, может быть, у них есть проверенные брокеры. Это очень ответственный выбор, поскольку заявку нужно будет составить качественно и с первого раза. Нельзя прийти в другой банк через пару недель с другими данными о вашей работе, потому что старые уже есть в базе. Поэтому очень внимательно отнеситесь к заявке.

Информация для жителей провинции, которые хотят инвестировать в крупных городах. Вы можете это делать, причем все условия ипотеки для вас будут работать так же, как и для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Вам нужно прийти в отделение банка в вашем регионе и запросить ипотеку для Москвы, например. Если сотрудник банка вас не понял, пусть зовет старшего менеджера или руководителя отделения. Так можно действовать, хотя сотрудник банка может об этом и не знать. Пусть перестанет лениться и найдет для вас информацию – умейте пробивать то, что вам нужно.

Все, что касается самих банков и их продуктов, можно найти на портале http://www.banki.ru/. Там можно посмотреть все предложения по ипотеке и сравнить тарифы разных банков, также там есть кредитные и ипотечные калькуляторы для расчета ежемесячного платежа и других данных по кредиту. Основные правила при выборе банка:

• аккредитация вашей новостройки;

• возрастные ограничения: не дают ипотеку лицам моложе 23 лет и очень плохо дают лицам старше 50 лет;

• документы подтверждения дохода (2-НДФЛ и справка по форме банка);

• кредит берем только в рублях, никакой валюты;

• возможность досрочно погасить кредит без штрафов и комиссий;

• возможность продажи по переуступке;

• продажа из-под залога без погашения ипотеки до сделки – это отличный вариант, но, как правило, приходится гасить (поговорим об этом позже);

• продажа из-под залога в ипотеку;

• фиксированная ставка по кредиту; мы не берем никаких размытых ставок, в договоре должна быть четко прописана цифра и знак%, если там что-то написано про ставку ЦБ или ставки РЕПО, мы не соглашаемся на это;

• первоначальный взнос не должен превышать 20 %;

• срок кредита больше 20 лет, если можно взять на больший срок, то берите;

• процентная ставка не выше 12 %;

• банк должен входить в топ-30 банков по рейтингу http://www.banki.ru/banks/ratings/.