Определение ликвидности объекта

Теперь, когда мы разобрались с надежностью застройщиков, стоит подумать о ликвидности будущего объекта. Основными факторами для нас будут: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры (готовой или строящейся), анализ ценовых предложений конкурентов.

Давайте разберем это на конкретном примере строительства на Варшавском шоссе от группы «ПИК», раз мы уже начали их рассматривать в прошлой главе. Мы видим небольшое комплексное освоение территории. Первая очередь уже практически готова, там всего 4 дома, еще 4 сдадут летом 2018 года.

Я не назвал бы такую застройку комплексным освоением территории, скорее, это ближе к застройке небольшого микрорайона. С точки зрения внутренней конкуренции я проблем не вижу. Первая очередь предполагается к сдаче в начале 2017 года и не станет для нас конкурентом, так что можно приступать к анализу ликвидности объекта. Вот так выглядит проект будущего микрорайона:

А вот фото со строительной площадки:

Как видно, первая очередь уже готова. Это хороший знак для нас: проект успешно реализуется, все будет достроено, значит, проблем с финансированием нет. Теперь ближайшая инфраструктура:

Здесь тоже полный порядок. В плане указано строительство собственного детского сада на 220 мест и крытого паркинга. Еще из плюсов стоит отметить наличие охраняемой территории, ограждение территории комплекса и изоляция дворов от движения машин – это значит, что ездить и парковаться там будут только жильцы.

Теперь давайте поищем конкурентов. Для этого в настройках поиска выше выставим год сдачи объекта – 2018 и посмотрим, что есть в ближайшем окружении.

Тут вы видите сами – конкурентов нет как таковых, анализировать и сравнивать не с кем. Но если бы они были, вам следовало бы оценить застройщиков и цены этих конкурентов. Наличие конкурентов и даже более низкие цены еще не повод расстраиваться, так как при плохом застройщике этот объект может вообще не достроиться или сдаваться с большой задержкой.

Теперь проверим транспортную доступность. До станции метро «Улица Академика Янгеля» можно дойти и пешком или проехать одну остановку на автобусе или троллейбусе. Транспортная ситуация как и везде в Москве. Но недавно в этом месте открыли новую транспортную развязку и вообще модернизировали все Варшавское шоссе. Поэтому я оценил бы транспортную ситуацию как вполне пригодную, даже выше среднего.

Рядом также выезд на МКАД, что тоже является большим плюсом. Очень важно, что вы находитесь внутри МКАД, это сильно упрощает транспортную доступность, так как пробки на въезд и выезд по утрам сумасшедшие. Сам маршрут легко строится с помощью «Яндекс. Карты» и функции «Маршруты», так что вы все можете делать удаленно и не нужно никуда ехать:

Смотрим отзывы по этому объекту. Помните, что идеальных объектов не бывает, всегда есть какие-то недостатки, даже у элитного жилья. Из дельных замечаний стоит выделить отсутствие мусоропровода: нужно поинтересоваться у менеджеров, как там будут обстоять дела с мусором, а также отсутствие балконов – не любят наши люди квартиры без балконов.

Теперь как раз стоит рассмотреть этажность и типы планировки. Дома представляют собой башни в 25 этажей – не самый идеальный вариант, но такими башнями не застраивают весь район, а только 4 здания. Также будут закрытый паркинг и шлагбаум при въезде во двор, поэтому больших проблем с парковочными местами быть не должно.

Вот так выглядит студия. Сейчас есть свободные квартиры такого типа, и это самое основное, что нас сейчас интересует. Из минусов – опять-таки отсутствие балкона, но для студии это не так критично, как для полноценной квартиры. Люди, которые покупают такие маленькие квартиры, как правило, считают это временным жильем или покупают его с целью превратить в рентную недвижимость, поэтому в нашем случае отсутствие балкона не будет таким большим минусом. Но если вы будете покупать трехкомнатную квартиру, то советую вам десять раз подумать об этом решении.

Обратите внимание, какие тут интересные двушки: такие при желании легко превращаются в две студии, что очень удобно для инвестиционной недвижимости.

Немаловажно количество квартир на одном этаже. В данном случае – 10 квартир и всего одна студия на этаже, так что студии тут будут в цене, это большой плюс. Правда, есть еще и такие однокомнатные квартиры:

Они отлично переделываются в две студии, так как очень похожи на двушки из соседней башни. Но тут почему-то их решили назвать однокомнатными квартирами. Разница лишь в месте расположения кухонного блока: в однушке он размещен в отдельной комнате, а в двушке его поместили в большую комнату и не сделали перегородку. И те и другие квартиры легко превращаются в две студии.

Нам нужно понять, сколько народу будет скапливаться у лифта в 8 утра, когда все ринутся на работу. Учитывая, что здание высотой в 25 этажей и на каждом этаже по 10 квартир, не думаю, что им будет очень комфортно. Нужно внимательно посмотреть, сколько лифтов в здании. На ликвидность студий это вряд ли повлияет, так как тут их дефицит. А вот для больших квартир, которые люди покупают для себя, отсутствие балконов и длительное ожидание лифта по утрам – весьма негативные факторы. Поэтому там должно быть больше двух лифтов на одну башню; хороший вариант – четыре лифтовые шахты, но я сильно сомневаюсь, что они так сделали.

Стандартные факторы, снижающие ликвидность квартиры:

• окна квартир направлены на окна соседнего здания;

• все окна выходят на север;

• первый и последний этажи;

• квартира рядом с лифтом;

• квартира, смежная с лестничной площадкой;

• квартира на проходе;

• квартира без балкона.

В целом наш объект будет иметь ликвидность выше среднего благодаря полному отсутствию конкурентов, наличию разветвленной инфраструктуры и закрытой территории, неплохой по меркам Москвы транспортной доступности, близости к метро и малой доле студий от общего числа квартир. Основные минусы – отсутствие балкона и мусоропровода, большое количество этажей и 10 квартир на одной лестничной площадке, как следствие – большая загрузка лифтов.

Аналогично вы должны оценивать все потенциальные объекты. Потратьте на этот процесс побольше времени, особенно в первый раз, потому что вам нужно на практике изучить рынок и набраться опыта. Оцените полностью минимум 10 объектов перед принятием решения о покупке.