Общие выводы
100 % оплата:
+ самая простая схема покупки и продажи;
+ нет рисков по затратам в случае форс-мажорных обстоятельств;
– наименьший ROI и прибыль;
– очень большой порог входа.
Рассрочка:
+ компромисс по сложности проведения сделки между 100 %-ной оплатой и ипотекой;
+ средний ROI и прибыль;
– высокие ежемесячные платежи;
– все еще значительный порог входа;
– риски при форс-мажорных обстоятельствах.
Ипотека:
+ самый низкий порог входа;
+ самый высокий ROI и прибыль;
– сложный процесс покупки и продажи, высокая вероятность привлечения кредитного брокера;
– риск при форс-мажорных обстоятельствах.
Анализ надежности застройщика
Самый большой риск в недвижимости – это фактор застройщика. Ведь если здание будет достроено, вы всегда сможете продать свою недвижимость как минимум в ноль (или небольшой плюс), а вот долгострой может обойтись вам очень дорого. Поэтому важно оценивать застройщика и его репутацию, этот показатель важнее прибыли. Если вы нашли отличный по прибыли объект, но этот застройщик еще не построил ни одного объекта в вашем городе, то лучше отказаться от покупки такого объекта.
Основные факторы надежности застройщика:
• репутация и опыт;
• разрешительная документация;
• финансовое состояние;
• форма договора.
Начнем с репутации и информации по застройщику. Ее будем искать на порталах недвижимости в вашем городе или в том городе, где вы планируете инвестировать. Помимо этих порталов, можно использовать форумы, группы в VK и сайт самого застройщика. Смотреть объекты мы будем не на сайтах типа Avito, а именно на специальных сайтах для новостроек. Вот краткий список для Москвы и Питера:
• http://mskguru.ru/
• http://spbguru.ru/
• http://dozor214.ru/
• http://www.novostroykin.ru/
• http://www.novostroy.su/
• http://www.domkontrol.ru/
Есть и другие сайты, которые вы легко найдете в поисковике. Я рекомендую пользоваться http://mskguru.ru/, он наиболее удобен и содержит большую часть необходимой нам информации.
Первый критерий для анализа – количество домов, сданных застройщиком в городе инвестирования. Тут важен момент согласований и решений всевозможных вопросов с администрацией города и уже проложенные рельсы взаимодействия. Застройщики у себя на сайте обычно выкладывают сведения о сданных объектах, можно также найти информацию, набрав в поисковике название фирмы-застройщика.
Вторым показателем будет срок работы компании. Нас интересуют компании, работавшие еще в 2007 году и успешно пережившие кризис 2008 года, который для застройщиков вышел куда хуже теперешнего кризиса, потому что поддержки государства тогда не было. Позже можно будет посмотреть, как компании пережили нынешний кризис.
Далее необходимо выяснить, имеются ли отзывы и публикации в СМИ, касающиеся данной компании, – возможно, были нехорошие истории. Не ленитесь, воспользуйтесь Яндексом и Google для поиска нужной информации, так как бывают компании, делающие ребрендинг после проваленного объекта. Если у застройщика или его предшественника были проблемы в прошлом, поиск это покажет. Также может быть полезно запросить сведения о руководителях компании. Ищем факты о задержках строительства более трех месяцев, причем я допускаю, что у компании могли быть проблемы с одним проектом из десяти или двадцати. Поэтому сравнивайте число задержек с количеством построенного жилья. Обращайте внимание на сроки задержки, насколько они критичны: опоздания до полугода – вполне нормальное явление.
Далее стоит посмотреть, сколько компания параллельно строит объектов. Если среди них объекты комплексного освоения территории, выясните, создают ли они инфраструктуру, помимо жилых зданий. Все эти факторы косвенно покажут вам финансовое состояние компании.
Важно проверить проектную декларацию. Посмотрите, как продает застройщик – от своего имени или же от имени другой компании. Если он продает через дочернюю организацию, то в учредителях этой дочерней организации должна значиться сама компания как основной держатель активов, а на всех документах желательно наличие логотипа материнской компании.
Далее обязательно смотрим объект на сайте http://dozor214.ru/, он показывает объекты по всей России. Там приводится рейтинг по объектам и их застройщикам. Нам нужны объекты с рейтингом от 6 баллов и выше. Все, что ниже, – это повышенный риск, на который нам с вами пока идти не следует.
Небольшая инструкция, как проводить отбор, узнавать цены и другую информацию. Всегда звоните менеджерам, цены на сайте и цены по факту могут отличаться. Не стесняйтесь и узнавайте все, что вам нужно уточнить. Всегда спрашивайте, сколько стоили квартиры на старте продаж.
Мини-гид по сайту http://mskguru.ru/:
Выбираем любой объект и сразу видим всю основную информацию: дату сдачи, тип договора, застройщика, наличие паркинга, тип конструкции здания, предполагаемую дату сдачи объекта, расстояние до метро. В следующей вкладке можно следить за ходом строительства. Информация обновляется регулярно, практически каждый месяц, так что ездить и отслеживать ход строительства не нужно. Тем не менее отдельные застройщики ставят на своих объектах веб-камеры.
Сразу можно оценить всю инфраструктуру района (и даже соседние новостройки конкурентов).
Особый интерес представляет раздел плюсов и минусов этого объекта. Здесь можно прочесть интересные замечания, а также факты, которые вы упустили прежде. Например, как новичок вы бы вряд ли по одному описанию поняли, что это апартаменты, а не жилая недвижимость. Это значит, что прописаться там нельзя и продать ее будет сложнее.
Далее будем знакомиться с проектной декларацией, ее всегда можно найти на сайте застройщика. Если там или в других открытых источниках нет проектной декларации, мы такую недвижимость даже не рассматриваем. Компании обязаны ее публиковать, а за указание неверных данных в проектной декларации предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому если ее нет, значит, с недвижимостью что-то не так.
Основное, что мы должны смотреть в проектной декларации:
• информация о застройщике. Должно быть указано конкретное юридическое лицо, и далее вся информация указывается от имени этого юр. лица. Важно понимать, что сейчас даже многие солидные застройщики, например ГК «Мортон», строят не от своего имени, а от имени дочерних компаний. Хотя вся информация по объекту указана на их сайте и в случае чего отвечать они будут своей репутацией, но юридически все ваши вопросы будут именно к дочерней компании;
• цель проекта строительства, его этапы и сроки;
• разрешение на строительство;
• разрешение на землю, это может быть собственность или долгосрочная аренда; важно, чтобы право на земельный участок длилось дольше срока сдачи объекта недвижимости;
• сверяем точный адрес объекта с тем, что указан в декларации;
• число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики;
• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию; срок сдачи объекта не должен превышать срок разрешения на строительства более чем на 6 месяцев;
• финансовые результаты компании за текущий год;
• размер кредитов и дебиторской задолженности; компания не должна иметь долгов, если таковые имеются, нужно выяснить, с чем это связано.
Важно разобраться в ФЗ № 214 и правильно выбирать форму договора с компанией-застройщиком. Я рекомендую работать только по договорам долевого участия (ДДУ) или, в отдельных случаях, по предварительному договору долевого участия (ПДДУ) – подписание сразу ДДУ. Как вообще происходит этот процесс?
Застройщик, собрав все необходимые документы, может начать продавать квартиры. Делает он это по ДДУ, но процесс оформления ДДУ занимает от 1 до 3 месяцев в Регистрационной палате. Все это время деньги лежат на счету, и застройщик не может ими пользоваться, доступ к счету открывается только после одобрения договора Регистрационной палатой. Поэтому многие, даже крупные компании идут на хитрость.
Они заключают ПДДУ на оговоренную сумму и одновременно подписывают ДДУ, но уже без суммы. Там не так важна именно сумма, поскольку вы получаете право на долю в строящемся объекте недвижимости. Застройщик может пользоваться деньгами сразу, не ожидая завершения бюрократических проволочек. А у вас на руках уже подписанный ДДУ и ПДДУ. Как только Регистрационная палата одобряет сделку, вы переписываете ПДДУ на обычный ДДУ с указанной суммой сделки. Это весьма распространенная практика.
Есть и другие формы договоров. Наиболее распространенной из них является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Я не рекомендую им пользоваться, так как ваша юридическая защищенность по этому договору в разы ниже. Вот несколько минусов этого договора:
• нет связи дольщиков с застройщиком, лишь с кооперативом – а это не застройщик, а только инвестор;
• для получения денег от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права на земельный участок;
• застройщик не обязан публиковать проектную декларацию;
• если нет денег для завершения строительства, члены ЖСК несут ответственность по долгам кооператива (при росте сметы пайщики доплачивают);
• не определено точное окончание строительства;
• нет страховки дольщика от двойных продаж (когда квартира продается сразу двум разным собственникам, якобы случайно, ошибочно, или откровенно мошеннически);
• продажа только с согласия ЖСК; то есть вы не сможете продать квартиру до получения права собственности без согласия ЖСК, за согласие придется доплатить;
• практически невозможно получить банковский кредит на покупку;
• переуступку продать очень сложно, необходим покупатель с наличными деньгами, использование ипотеки не допускается банками;
• старт продаж возможен без разрешения на строительство.
Список внушительный. Думаю, этого достаточно, чтобы не влезать в такие инвестиционные авантюры, хотя ФЗ № 214 это пока разрешает. Надеюсь, скоро эти требования будут ужесточены и таких договоров больше не будет. А что касается других схем, которые вообще не проходят по ФЗ № 214 (работа с аккредитивами и другими формами банковских инструментов), то вам на начальном этапе вообще не стоит этим заниматься. Даже обычные договоры ДДУ лучше отдавать на экспертизу юристам, стоит это не так дорого, но спокойствия добавляет.
А вот чем хорош договор долевого участия (ДДУ):
• четкое описание объекта;
• точное расположение объекта в жилищном комплексе;
• конкретные сроки передачи объекта дольщику (сдача объекта и выдача ключей);
• постоянная цена, сроки и порядок проведения оплаты;
• штрафные санкции за просрочку сдачи дома;
• понятный процесс продажи по переуступке, описанный в договоре;
• известные параметры отделки или ее отсутствие;
• наличие гарантийного срока;
• льготные ипотечные программы с государственной поддержкой.
Важно понимать, что закон имеет высшую силу над договором. Таким образом, если в договоре вас просят подписать то, что противоречит закону, можете подписывать: они все равно проиграют суд, если вздумают судиться. А скорее всего, когда вы покажете им свою юридическую грамотность, их юридический отдел не станет с вами связываться.
Например, очень часто застройщики просят доплатить за дополнительные квадратные метры площади, которые получились по факту строительства. Но вы имеете полное право не платить, так как в договоре вы платили за ту недвижимость, которая четко прописана в договоре, и, если они построили чуть больше, это уже их проблемы. Если у вас ДДУ, в котором прописан метраж вашей квартиры, они ничего не смогут сделать с вами в суде, они туда даже не пойдут.
Однако важно проверять следующие пункты:
• если цена в договоре приведена в у. е. без привязки к конкретному курсу ЦБ РФ, такие вещи не подписывать; пусть указывают конкретный курс, а еще лучше в рублях;
• размер неустойки за одностороннее расторжение договора с вашей стороны не должен превышать 5 %, обращайте внимание и на этот пункт.
А вот, например, пункт про оплату коммунальных услуг после сдачи объекта, но до подписания акта приемки можно подписать, а потом сказать, что это незаконно, и не платить. Дальше та же схема, что и с дополнительными квадратными метрами, – по закону они не смогут обязать вас заплатить.
Теперь обратим внимание на финансовое состояние компании. Косвенно об этом говорит одновременное строительство большого числа объектов, включая комплексные освоения территорий. Дополнительно это можно видеть по финансовой отчетности компании, если она строит от своего имени. Но нужно еще смотреть наличие исполнительных производств по компании, посмотреть их можно на сайте http://fssprus.ru/iss/ip/.
Вот так этот отчет выглядит для ПИК. Логично, что ничего не найдено и исполнительных производств по компании нет. Но так может быть не со всеми, поэтому этот пункт не стоит исключать из оценки компании.
