Итоги главы

Мы разобрали, как работать по стратегии активного инвестирования с компаниями из первой группы, и выделили наиболее интересные активы, а также определили порядок составления портфеля.

Мы познакомились с принципом работы с активами из второй группы и научились искать такие активы, отслеживая актуальные новости и присматриваясь к аналитике новостных порталов и блогеров. Я также показал вам актуальные на текущий момент примеры.

Наконец, мы познакомились со стратегией дивидендных инвестиций как механизма жизни на проценты и обеспечения себе благополучной старости с большим доходом.

Глава 18. Инвестиции в новостройки

Этот раздел открывает четвертый блок нашего портфеля – инвестиции в реальный сектор. Это инвестиции, которые можно потрогать и ощутить в реальном мире, то, что не скрывается за котировками на бирже и останется при вас, даже если рухнет вся финансовая система. Вероятность таких событий крайне мала, но очень многие люди не доверяют рынкам и не желают в них разбираться из принципа.

В России большая часть инвесторов стремится вкладывать деньги в реальный сектор экономики. В основном они покупают недвижимость – как жилую, так и коммерческую. Их можно понять: за последние 25 лет наша страна прошла такое количество экономических потрясений, что люди хотят иметь хоть какую-то точку опоры в своих инвестициях. Наш портфель не будет полным без инструментов, которые не связаны с биржами, пусть даже и глобальными.

К инструментам реального сектора я отношу недвижимость всех видов, все виды бизнеса (предприятия, в которых вы принимаете непосредственное участие, и те, в которых получаете доход как инвестор), объекты, приобретавшиеся не через рыночные инструменты. Кроме того, это могут быть предметы искусства и антиквариата, физическое золото в слитках, драгоценности (монеты, украшения), а также иные виды активов, пригодных к реализации без использования рыночных инструментов.

Так как эта книга нацелена в первую очередь на рядового инвестора, первостепенной задачей которого является накопление капитала, мы рассмотрим наилучший способ его создания в реальном секторе: проведение выгодных сделок с недвижимостью. Сделки можно проводить и в других областях, но в работе, например, с предметами искусства потребуется очень много специализированных знаний, которыми я не обладаю, и их будет не так просто приобрести. Если вы эксперт в какой-то узкой области, можете применить свои знания на практике: находить предметы искусства и антиквариата дешево и продавать их дорого или находить сложное техническое оборудование на аукционах по банкротству, чтобы перепродать дороже. Но для всего этого нужны знания в соответствующих областях, безусловно превышающие средний уровень.

Если же вы хотите купить физическое золото в слитках – столкнетесь с кучей проблем. Для начала с вас возьмут НДС в размере 18 %, который не вернут, затем низкая ликвидность и огромный спред (дисконт с вашей стороны) при продаже желтого металла. А если пожелаете продать золото, не сообщив об этом государству и не заплатив налоги, то вас ждет статья 191 Уголовного кодекса РФ о незаконном обороте драгоценных металлов – почитайте на досуге.

Что касается коллекционных золотых монет (Георгий Победоносец и т. п.), то и тут вас ждет одно сплошное разочарование. Во-первых, их нужно очень бережно хранить и вообще не распечатывать их упаковку: даже отпечатки пальцев могут стать основанием для снижения их стоимости. Во-вторых, цены на них никак не назовешь рыночными, НДС нет, ликвидность их крайне низкая.

В целом проблем с драгоценными металлами куда больше, чем вам казалось ранее. Их даже хранить и перевозить незаконно, и наказания такие, будто вы оружие или наркотики храните. Еще раз напомню, что нашим миром правят банки и они позаботились, чтобы ценные металлы никогда больше не стали средством платежа. А против тех, кто с этим не согласен, направлена конкретная статья Уголовного кодекса, и так сделано не только в России, во всех «развитых» странах «свободного» мира. Понятно, что общество, где люди не имеют права на свободное владение драгоценными металлами, на обращение золота, не может быть признано свободным, и нынешние государства со своими гражданами не церемонятся.

Основные знания о новостройках

Но хватит лирики, займемся практикой. Лучшим инструментом для этого будет покупка и продажа новостроек. Новостройкой считается любая недвижимость, на которую не получено право собственности. Иначе говоря, если дом достроен и уже числится вашей собственностью, он перестает быть новостройкой и будет считаться вторичным рынком жилья, даже если там еще никто не жил. Напрашивается аналогия с новенькой машиной, которая успела покинуть автосалон, хотя недвижимость не теряет свою цену так резко, – наоборот, дорожает после получения права собственности.

Мы будем работать по схеме покупки недвижимости на начальном этапе строительства. Почему вообще застройщики продают квартиры дешевле, ведь можно взять больше кредитов в банке, построить на эти деньги и заработать на прибыли? Во-первых, не так просто получить в банке всю необходимую для строительства сумму. Во-вторых, продавать квартиры в начале строительства удобно, потому что снижаются затраты на кредитование, уже получена прибыль, а также можно начать новое строительство.

Жилая недвижимость может быть четырех типов:

• квартира в многоквартирном доме – стандартный вариант; такие новостройки возводятся согласно Федеральному закону № 214 (почитайте его на досуге), что защищает вас от обмана со стороны застройщика;

• таунхаусы – тоже могут строиться по ФЗ-214, что снижает ваши риски; собственность на землю также будет долевая, отдельного земельного участка у вас не будет;

• коттеджи и загородные дома – это индивидуальная недвижимость и не предусматривает долевого участия, поэтому не защищена ФЗ-214; земля под домом будет ваша, но с застройщиком вы остаетесь один на одни;

• апартаменты – на самом деле это нежилое помещение, там нельзя прописаться; продаются в различных бизнес-центрах и других коммерческих зданиях; нам такие объекты пока интересны, потому что, как правило, это недвижимость премиум-класса.

Мы с вами будем работать в основном с многоквартирными домами, поскольку их в принципе больше (шире выбор объектов), они более ликвидны (спрос выше) и по ним есть четкая и отлаженная система работы без больших сюрпризов. Многоквартирные дома по типу постройки бывают:

• панельные – типовая застройка из панельных блоков; такие дома строятся быстрее, собираются по принципу детского конструктора, стоимость таких домов ниже; есть неровности в стенах, возможны щели, теплоизоляция хуже, но при хорошем отоплении это не будет заметно;

• монолитные – такие дома заливают бетоном в опалубку, у них нет усадки, ровные стены и лучшая теплоизоляция; еще эти дома называют монолитно-кирпичными, так как часть фасада и стен делают из кирпича;

• блочные – имеют все преимущества монолитных домов, но в дополнение ко всему там возможна свободная планировка внутри квартиры.

По возрастанию цены идут панельные, монолитные и блочные дома. Сейчас чаще всего новостройки бывают монолитного типа, реже встречаются панельные дома. Хотя застройщики уверяют, что теперь у них современные, качественные панельные дома, но конечная стоимость панельных домов все равно будет немного ниже монолитных. Блочные дома выигрывают за счет возможности свободной планировки, такое жилье обычно уже не относят к экономклассу.

Новостройки бывают экономкласса, комфорткласса, бизнес-класса и класса люкс. Мы будем работать с первыми двумя категориями. Дома бизнес-класса и класса люкс продать намного сложнее, особенно в кризисные периоды, да и цены на них могут падать значительно резче, чем на здания экономкласса.

Следует выбирать недвижимость согласно параметрам жилого комплекса, в котором она строится, и по наличию инфраструктуры, имеющейся у данного объекта. Застройка может быть:

• точечная – строительство одного дома в готовом районе, в котором уже есть вся необходимая инфраструктура; это лучший вариант застройки – такие дома разлетаются как горячие пирожки; поскольку рядом уже имеется вся необходимая инфраструктура, у таких домов нет прямых конкурентов поблизости, что сильно повышает ликвидность;

• застройка мини-квартала – это строительство 2–5 домов рядом с готовой уже инфраструктурой больших микрорайонов; это тоже хороший вариант, так как уже готова инфраструктура и конкурентов будет немного, а значит, квартиру будет проще продать;

• комплексное освоение территории (КОТ) – это застройка огромных микрорайонов, в которых, как правило, еще нет готовой инфраструктуры; таковую (детские сады, школы, торговые центры) обычно достраивают в последнюю очередь; здания на таких масштабных площадках обычно сдаются очередями – по 5–6 домов; покупать новостройки с целью перепродажи в подобных объектах можно только до третьей очереди, далее в этом районе предложение квартир на рынке недвижимости будет выше спроса, скорее всего, а значит, и цены окажутся ниже, и ваша прибыль меньше.

Строительство недвижимости проходит через следующие этапы:

• покупка или аренда земли под строительство;

• получение разрешительной документации;

• старт продаж, нулевой цикл;

• начало строительства;

• аккредитация у банков ипотеки;

• завершение строительства;

• сдача дома государственной комиссии;

• подписание акта приемки-передачи квартиры собственнику;

• выдача ключей;

• получение собственности на квартиру.

Обратите внимание, что после подписания акта приемки квартиры и до момента оформления собственности у нас нет законной возможности продать квартиру, а это значит простой по времени примерно на 6 месяцев. Поэтому выгодно продавать квартиру по переуступке прав требования, согласно договору долевого участия (ДДУ), до подписания акта приемки квартиры.