Лифты выступают как одна из наиболее важных частей многоквартирного дома, которая требует обслуживания специализированной организацией с обученным техническим персоналом.

Лифты являются опасными объектами (ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»), которые требуют особого внимания и отношения.

При обслуживании лифтов мы в первую очередь исходим из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 В соответствии с п. 22 которого содержание лифтового хозяйства предполагает:

— организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

— проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта лифта (лифтов);

— проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

— проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Помимо довольно «размытого» Минимального перечня, есть специальные нормы, а именно Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 года № 743 (далее — Правила от 24.06.2017 № 743). Этот нормативный акт был принят относительно недавно и содержит расширенное описание того, как необходимо обслуживать лифты. Вот набор этих требований:

а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования», Правил от 24.06.2017 № 743, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля (при наличии);

б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;

в) организация осмотра объекта, обслуживания и ремонта объекта и системы диспетчерского (операторского) контроля в соответствии с требованиями руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля объекта (при наличии) (если руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта периодичность осмотров объекта не определена, осмотры проводятся уполномоченным владельцем объекта или специализированной организацией работником в начале рабочей смены);

г) организация круглосуточного аварийно-технического обслуживания объекта;

д) организация проведения технического освидетельствования объекта в период назначенного срока службы;

е) организация проведения обследования объекта по истечении назначенного срока службы;

ж) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования;

з) обеспечение надлежащего функционирования двусторонней переговорной связи между лицами, находящимися в кабине лифта, на грузонесущем устройстве подъемной платформы для инвалидов, если такая платформа оборудована средствами для подключения к двусторонней переговорной связи, и квалифицированным персоналом;

и) обеспечение сохранности технической документации на лифты (декларации о соответствии лифта требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», акта технического освидетельствования, договора (договоров) со специализированной организацией в случае его заключения, страхового полиса, подтверждающего заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте);

к) обеспечение беспрепятственного и безопасного подхода (доступа) квалифицированного персонала к сооружениям и техническим устройствам, используемым на объекте, включая оборудование, расположенное на посадочных, этажных площадках и во вспомогательных помещениях (шахтах, приямках, машинных и блочных помещениях), а также освещенности подходов, проходов и зон обслуживания;

л) хранение ключей от машинных, блочных, чердачных и других помещений, используемых для размещения оборудования объекта, и их выдача квалифицированному персоналу, исключающие доступ посторонних лиц к помещениям и оборудованию объекта;

м) исключение хранения и размещения в машинных и блочных помещениях, используемых для размещения оборудования объекта, предметов и оборудования, не связанных с использованием и содержанием объекта;

н) размещение в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта, площадках подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов информации на стендах, в виде табличек, наклеек и иных носителей, содержащей:

— сведения о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой;

— правила пользования объектом;

о) размещение на основной посадочной площадке (этаже) объекта информации с указанием учетного и заводского номеров, даты ввода в эксплуатацию, срока службы и даты следующего технического освидетельствования объекта;

п) приостановление использования объекта в случае возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу граждан и организаций до устранения такой угрозы;

р) соответствие квалификации работников владельца объекта требованиям профессиональных стандартов в зависимости от выполняемых ими трудовых функций;

с) назначение распорядительным актом из числа квалифицированного персонала лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, к должностным обязанностям которого относится обеспечение реализации мер, предусмотренных настоящим пунктом;

т) обеспечение электрической энергией оборудования систем диспетчерского (операторского) контроля, видеонаблюдения, двусторонней переговорной связи и освещения кабины в течение не менее 1 часа после прекращения энергоснабжения объекта.

Правилами от 24.06.2017 № 743 утвержден Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов, создающих угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, возникновения аварии. Он включает 27 основных и дополнительных видов таких нарушений, большая часть которых относится к техническим аспектам функционирования объектов лифтового хозяйства. Именно по данному перечню нарушений управляющая организация может быть оштрафована Ростехнадзором.

Если вы взяли дом в управление, то при решении вопроса обслуживания лифтового хозяйства необходимо, а именно:

1. Поставить лифты на учет в уполномоченном органе (Ростехнадзоре), который включит ваши лифты в единый реестр таких объектов. Форма необходимого вам уведомления утверждена приложением № 1 к приказу Ростехнадзора от 14.08.2017 № 309.

При смене владельца объекта новый владелец (т. е. управляющая организация) в течение 10 рабочих дней со дня перехода к нему права владения и пользования объектом (т. е. с даты начала управления многоквартирным домом) обязана направить в Ростехнадзор соответствующее уведомление. Отсутствие такого уведомления будет основанием для привлечения виновных лиц по ст. 19.7 КоАП за непредоставление информации (штраф за это небольшой (до 5000 руб.), но все равно неприятно).

2. Провести техническое освидетельствование лифтов (дефектоскопию). Такая процедура проводится раз в год и является обязательной. Сведения о проведении технического освидетельствования и обследования объекта указываются в паспорте объекта представителем лица, выполнившего техническое освидетельствование или обследование объекта. Если в акте технического освидетельствования лифтов указаны замечания, то обязанность проконтролировать выполнение данных замечаний закон возлагает на владельца объекта.

3. Застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда в результате аварии на объекте. Лимит страховой суммы в 10 млн руб. установлен пп. «ж» ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». Когда такая практика только начиналась, полисы стоили более 6 тыс. руб… Однако в настоящее время средняя цена страховки 8 лифтов в год — около 1500 руб., т. е. страховые риски того, что «лифт упадет» невысокие. Копия страховки должна быть направлена в Ростехнадзор.

4. При обслуживании лифтов ответственные лица назначаются, во-первых, со стороны специализированной организации (эти лица вписываются в паспорта на объекты лифтового хозяйства), во-вторых — со стороны управляющей организации.

Назначение ответственного лица за организацию эксплуатации лифта из числа квалифицированного персонала управляющей домом организации является самым сложным для ТСЖ.

Действующего руководителя (который указан в выписке из ЕГРЮЛ) назначить ответственным нельзя, поскольку данное лицо должно быть обучено в специальных центрах (в ценах 2019 года такое обучение на одного работника стоит от 20 000 руб.). Кроме того, принятие в штат еще одного сотрудника влечет дополнительные издержи для управляющей организации. Обратите внимание, что назначить ответственное лицо можно только из числа тех сотрудников, которые состоят с вами в трудовых отношениях.

Выйти из ситуации с минимальными издержками можно. Лифтовая организация предоставляет нам своего сотрудника, с которым мы заключаем официальный трудовой договор на минимальную сумму (скажет, 1 тыс. руб. в месяц). Поскольку принятый сотрудник находится со своим работодателем в трудовых отношениях, то отдельным распорядительным актом мы назначаем его ответственным за лифтовое хозяйство.

5. Заключение договора с обслуживающей лифты организацией — процедура кропотливая и ответственная. Тот факт, что вы назначаете ответственное лицо из числа сотрудников специализированной организации, не снимает с владельца лифтов возмещения гражданской ответственности за причиненный вред (ст. 1064 ГК РФ), а также потенциальные штрафы, которые вы можете получить от Ростехнадзора. За любые нарушения из перечня, указанного в приложении 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743, Ростехнадзор будет штрафовать именно вас как владельцев лифтов.

Чтобы этого избежать, можно включить в договор со специализированной организацией такую формулировку: «6.7. Исполнитель самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ и причинение при их выполнении убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. При причинении вреда Исполнитель обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, Исполнитель возмещает Заказчику причиненные убытки, а также судебные расходы в 5-дневный срок с момента выставления счета».

В этом случае вы сможете компенсировать свой ущерб.

Общие принципы выбора обслуживающей лифты организации остаются неизменными:

— наличие материально-технической базы, которая позволит эффективно обслуживать ваши лифты;

— наличие опорного пункта аварийно-диспетчерской службы (чтобы соблюсти правило прибывать на аварийный вызов не позднее чем за 30 минут с момента его поступления);

— ценовая политика и дополнительные привилегии (некоторые обслуживающие лифты организации в целях формирования клиентской лояльности практикуют бесплатную установку камер, компенсацию расходов на уборку в лифтах и т. п.).

Важный вопрос: можно ли размещать рекламу в лифтах? Прямого запрета на это в законе нет. Однако запрет на размещение постороннего оборудования в кабине лифта может содержаться в техническом паспорте на лифт. А если это так, то размещение в кабине лифта рекламного объявления будет квалифицировано Ростехнадзором как нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении электрических, механических и гидравлических устройств безопасности (п. 7 приложения 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743). Штрафы у Ростехнадзора начинаются от 100 тыс. руб. (ст. 14.43 КоАП), поэтому я бы не стал брать на себя такие риски и размещать рекламу в лифтах.

Что касается размещения в кабине лифта камер видеонаблюдения и зеркал, то это можно делать, если это допускается производителем лифта (направить запрос об этом изготовителю лифта будет нелишним). Зеркала обязательно должны быть в жестких металлических рамках (а не просто посажены на клей).

Иногда при взимании платы за лифты возникают претензии от жителей первых этажей, которые считают, что они не обязаны оплачивать содержание лифтов, поскольку ими не пользуются. Поскольку лифты являются общим имуществом, которое в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам одновременно, жильцы первых этажей обязаны оплачивать расходы по содержанию лифтов наравне с остальными собственниками. Такая позиция также приведена в Решении Верховного Суда РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588.

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» суд указал, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Можно ли управлять лифтами без документации на лифты? Отсутствие у управляющей организации паспорта, руководства (инструкции) по эксплуатации, а также декларации соответствия лифта относится к Перечню нарушений Правил от 24.06.2017 № 743.

Если управляющая компания не «сдает» дом (который официально от нее ушел), то, руководствуясь принципом самозащиты нарушенных гражданских прав и ст. 14 ГК РФ, не остается ничего другого, как срезать замки у лифтовых помещений и ставить свои. Мои коллеги из ТСЖ рассказывали, что с одной управляющей компанией они «играли в эти игры» по смене замков 4 раза (утром замок меняют одни, вечером — другие). Понятно, что в этой ситуации, взяв лифты в управление, нужно максимально быстро восстановить на них документацию. Эта проблема решается через производителя лифтов. Необходимо письменно обратиться к нему, и он за дополнительную плату (от 5 до 25 тыс. руб. в ценах 2019 года) восстановит вам необходимую документацию на лифт.

Одним словом, при управлении лифтами нюансов много, но в своих действиях необходимо максимально сверяться с Правилами от 24.06.2017 № 743, которые подробно поясняют, как поступать в разных ситуациях.