Обслуживание многоквартирного дома может осуществляться прежде всего на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Вне зависимости от того, есть ли вдоме ТСЖ или управляющая организация, возможно заключить договор на техническое обслуживание со сторонней организацией, которая будет выступать по отношению к управляющей организации субподрядчиком.

Такая модель бизнеса выглядит правильной, поскольку обслуживающая организация «не сидит на тарифе» целиком, а получает определенные в договоре деньги за определенный в нем же объем работ.

Для обслуживающей организации управляющая организация предстает как бессмысленный посредник. Для небольших домов и ТСЖ модель обслуживающей организации единственно верная с точки зрения эффективного бюджета.

Модель внешней организации также имее преимущества перед собственным штатом сотрудников:

1. Коллективное и оперативное решение проблем. Согласно закону Мерфи из всех возможных неприятностей произойдет именно та, ущерб от которой больше. Поэтому собственный сантехник Василий Иванович заболеет или загуляет именно в тот момент, когда у вас 31-го декабря ночью прорвет трубу. В этом случае на устранение тех или иных проблем обслуживающая организация пригонит целую бригаду, которая справится с поставленной задачей быстрее, чем отдельно взятые сотрудники штата.

2. Делегирование ответственности. При составлении договора возмездного оказания услуг с обслуживающей организацией целесообразно прежде всего перечислить в нем все обязанности дословно из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290. Такой подход снимет любые спорные моменты во взаимоотношениях сторон при распределении прав и обязанностей. Кроме того, вы включаете в состав работ то, что вы должны делать в силу закона как управляющая многоквартирным домом организация.

С другой стороны, рекомендуется записывать реальную ответственность для подрядчика в виде формулировки типа: «4.5». В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение выполнения работ по техническому содержанию многоквартирного дома, ответственность Исполнителя должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (быть сопоставимой с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций (в случае вины Исполнителя)». Это снимет с вас риск административной ответственности по причине халтуры внешней обслуживающей организации.

Если управляющая компания крупная, то обслуживающая организация ей не требуется. Работу она выполняет своими силами. В последние годы реализуются модели многочисленных «дочерних» с управляющей компанией организаций. Например, руководитель управляющей организации учреждает:

— компанию по обслуживанию лифтов (либо обучает собственных сотрудников, которые выполняют эту работу);

— компанию по поверке индивидуальных приборов учета без снятия показаний;

— компанию по обслуживанию вентиляционных систем дома.

Такая многочисленная цепочка связанных организаций позволяет снижать издержки, обеспечивать работой своих сотрудников и получать дополнительную прибыль. Слабые стороны у этой схемы есть. Например, создание собственной специализированной организации по лифтам может привести к конфликту интересов и ненадлежащему обслуживанию.

Сам же выбор конкретной модели по обслуживанию зависит от площади управляемого жилого фонда и возможностей управляющей организации.