В законе прописан механизм перехода на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации.

Ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, при наличии у данных лиц задолженности:

— признанной управляющей организацией (например, подписанным актом сверки сторон) или

— подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности.

Размер задолженности должен быть равен или превышать две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

Из правила, определенного в п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ, есть исключение — полное погашение данной задолженности до вступления в законную силу судебного акта.

Задолженность считается по отдельно взятому коммунальному ресурсу. Например, если у управляющей организации есть долг по договору энергоснабжения, а переход на прямые договоры инициирует гарантирующая организация по договору водоснабжения и водоотведения, то обосновывать переход на прямые договоры долгом управляющей организации по другому договору недопустимо.

Автоматического перехода на прямые договоры при наличии долга перед ресурсоснабжающей организацией не происходит. Ресурсоснабжающая организация должна самостоятельно запустить этот процесс по установленной процедуре. А этого она делать часто не хочет (т. к. ей удобнее получать деньги «одной кучкой» от лица, управляющего многоквартирным домом).

Размер задолженности, необходимый для перехода на прямые договоры, рассчитывается так: используется сумма обязательств за 12 месяцев, которые предшествовали направлению ресурсоснабжающей организации уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения (по аналогии с п. 59 Правил от 06.05.2011 № 354).

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации считается реализованным через 30 дней с даты направления управляющей организации уведомления о данном факте. В этом случае договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).

При переходе на прямые договоры на ресурсоснабжающую организацию распространяются права и обязанности исполнителя коммунальной услуги соответствующего вида. Права и обязанности исполнителя определены в Правилах от 06.05.2011 № 354. Наиболее существенным здесь является то, что начисление за коммунальные услуги и выставление платежных документов (квитанций) потребителям будет осуществлять не управляющая, а ресурсоснабжающая организация. В этой ситуации обязанным лицом (должником) по коммунальным услугам перед ресурсоснабжающей организацией будет являться не управляющая организация, а потребитель (как физическое или юридическое лицо).

Датой окончания обязанности управляющей организации по оплате поставленного в многоквартирный дом коммунального ресурса является дата заключения с ресурсоснабжающей организацией прямых договоров, установленная в решении общего собрания.

Обратите внимание на следующее:

1. У управляющей организации могут остаться долги, непогашенная задолженность за коммунальные ресурсы, поставленные ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом до даты перехода на прямые договоры.

2. У управляющей организации остается обязанность по оплате коммунальных ресурсов на содержание общего имущества по договору ресурсоснабжения.

Таким образом, если до даты, определенной на общем собрании для перехода на прямые договоры, у управляющей организации и ресурсоснабжающей организации действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за организацией, управляющей многоквартирным домом. Поэтому будет полезным составить акт сверки расчетов на дату, которая предшествует переходу на прямые договоры. Это позволит снять финансовые претензии от ресурсоснабжающей организации в дальнейшем.

Весьма важный вопрос, который стоит решить до перехода на прямые договоры, — кто будет осуществлять коммерческий учет коммунальных услуг.

В п. 11 ст. 161 ЖК РФ определено, что в случае прямых договоров управляющие организации и ТСЖ обязаны:

1. Предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний управляющей организацией) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.

2. Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.

3. Принимать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций. Такая позиция также приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.

4. Обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.

Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет ресурсоснабжающая организация при взаимодействии с управляющей организацией, поскольку данные действия вправе осуществлять только исполнитель коммунальных услуг (это определено в п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354).

Однако у ресурсоснабжающей организации нет прямого доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, и управляющие организации обязаны оказывать содействие ресурсоснабжающей организации в данном вопросе.

Обратите внимание, чтобы условие о том, что ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги будет ресурсоснабжающая организация, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между ресурсоснабжающей организацией и собственником.

В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и ресурсоснабжающей организацией такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили ей (п. 10 ст. 157.2 ЖК). Таким образом, показания ИПУ передает тот, к кому они поступают от потребителей. А потребитель вправе их передавать как в управляющую организацию, так и в ресурсоснабжающую организацию.

При этом ограничение и приостановление коммунальных услуг должникам осуществляет исполнитель (п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354). Если по прямым договорам им будет являться ресурсоснабжающая организация, то данная обязанность возлагается на последнюю (при взаимодействии с управляющей организацией). Иное может быть установлено только соглашением между ресурсоснабжающей и управляющей организацией.