03.04.2018 был введен в действие Федеральный закон № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым была официально утверждена новая конструкция прямых договоров между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

В частности:

— были внесены изменения в ст. 44 и 46 ЖК РФ, которые устанавливают компетенцию вопросов, выносимых на общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок направления протоколов общих собраний заинтересованным лицам;

— были исключены п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которые устанавливали механизм прямых платежей потребителей коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям;

— в ЖК РФ была введена отдельная ст. 157.2, которая установила порядок предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

Совокупность этих изменений ознаменовала переход на прямые договоры между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

Сама по себе идея перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями является правильной, хотя закон и написан в их пользу.

1. Для перехода на прямые договоры должно быть инициировано и проведено общее собрание в порядке, который установлен в ст. 44–46 ЖК РФ. Примерный вариант формулировки вопроса повестки общего собрания может быть следующий:

О принятии решения о заключении с 01.06.2020 собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, а в отношении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В решении обязательно стоит указать дату начала перехода на прямые договоры, а также конкретный вид договоров (например, хотите перейти на прямые договоры по теплоснабжению, а по холодному водоснабжению оставляете все как есть).

Согласия управляющей домом организации или ресурсоснабжающей организации на переход на прямые договоры не требуется. Решение принимает только общее собрание собственников в рамках своей компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения о переходе на прямые договоры необходимо заручиться поддержкой 50 % голосов от кворума. Таким образом, если площадь жилых помещений многоквартирного дома — 5000 м2, кворум набрал 2600 м2, то решение принимается 51 % от 2600 м2, т. е. 1326 м2.

2. Копия протокола передается в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию. Ресурсоснабжающая организация может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на 3 календарных месяца (о чем уведомляет инициатора общего собрания в течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

Если копия протокола по каким-то причинам не была передана в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию, задержка не влечет никаких последствий для исполнителя. Протокол в любом случае удостоверяет юридические факты. Однако в этом случае лицо, своевременно не отправившее в ресурсоснабжающую организацию протокол, несет риск за недоставку в ресурсоснабжающую организацию юридически значимого сообщения (ст. 165.1 ГК РФ). А это может повлечь неблагоприятные последствия в расчетах или иных вопросах.

Ресурсоснабжающие организации могут крайне неохотно идти на прямые договоры и искать повод, чтобы отказать в этом праве. Если так происходит, то:

— прекращаете начислять плату за коммунальную услугу с даты, определенной в решении общего собрания;

— обращаетесь с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию (которая будет обязана отреагировать и рассмотреть обращение по существу, т. к. в силу ст. 20 ЖК РФ на нее будет распространяться государственный жилищный надзор как на исполнителя коммунальной услуги).

C 13.07.2019 начало действовать Постановление Правительства РФ № 897, существенно изменившее архитектуру перехода на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией по инициативе управляющей домом организации (и собственников, принявших такое решение на общем собрании).

Новые правила (в редакции, подготовленной изначально Минстроем России) написаны полностью в пользу ресурсоснабжающей организации и являются кабальными по отношению к управляющим организациям, которые в 99 % случаев будут не в силах их выполнить полностью.

Во-первых, при уведомлении ресурсоснабжающей организации о переходе на прямые договора закон требует передать за 5 рабочих дней до даты предоставления РСО коммунальной услуги (определенной в решении общего собрания) вместе с протоколом общего собрания следующие сведения:

— фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме; наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;

— адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

— сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

— сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;

— сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;

— сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии) (п. 6 Правил от 06.05.2011 № 354).

Во-вторых, предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей домом организации.

Отдельные требования из данного перечня выполнить, конечно, посильно. Но выполнение, например, требования по предоставлению паспортных данных нельзя реализовать на практике. У управляющей домом организации нет паспортных данных всех 100 % собственников и взять их законными путями негде. То же самое касается обязанности предоставления показаний за 12 расчетных периодов: если управляющая организация только месяц назад вошла в дом и собственники сразу приняли решение о переходе на прямые договора, у данной организации этих сведений не будет.

Таким образом, политика государства снова сводится к защите и поддержке сильных и угнетению слабых: фактически управляющие многоквартирным домом организации вынуждают делать ту работу, которую обязан делать исполнитель (которым является ресурсоснабжающая организация) при переходе на прямые договоры. Более того, государство не просто вынуждает это делать, но и устанавливает меры ответственности за неисполнение новых обязанностей.

В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.

В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст. 1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей. При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.

С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг. Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация — затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»). Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.

После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.

В письменной форме заключать договор необязательно — достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.

Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно-технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.