В п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491 выделено три группы лиц, которые определяют состав общего имущества:

а) собственники помещений в многоквартирном доме — для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органы государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органы местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Важность определения состава общего имущества очевидна. Если в отношении многоквартирного дома не определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то отсутствует сам объект управления. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из условий договора.

Если будет официально отсутствовать состав общего имущества, определенный общим собранием многоквартирного дома, то для организации это повлечет риски, связанные с получением взысканий от надзорных органов, и доказать свою обязанность или отсутствие обязанности по проведение тех или иных работ будет довольно сложно. Судебная практика (например, споры по сетям ИТО), исходит из того, есть ли решение собрания о принятии в состав общего имущества многоквартирного дома внешних сетей ИТО. Если такого решения нет, суды не относят сети ИТО, находящиеся за стеной многоквартирного дома, в состав общего имущества.

Приведем другой пример. Часто в советское время многоквартирные дома строились таким образом, что чужие коммуникации походили транзитом через дом. Поскольку транзитные сети и коммуникации не могут входит в состав общего имущества многоквартирного дома, они не могут и содержаться за счет собственников помещений в этом доме.

Однако доказать непринадлежность транзитных сетей к общему имуществу многоквартирного дома непросто, особенно, если вы пришли в новый дом, а прежний домоуправ не глядя подписывал с «ресурсником» акты балансовой и эксплуатационной ответственности, которые относили данные сети ИТО на баланс многоквартирного дома.

Можно выделить два способа решения проблем с транзитными сетями в многоквартирном доме:

— договориться с владельцем транзитных сетей и установить в порядке ст. 274–276 ГК РФ частный платный сервитут в его пользу;

— если владельца нет, то в порядке ст. 225 ГК РФ обратиться в орган местного самоуправления для постановки данных сетей на учет как бесхозяйных объектов.

В любом случае решение общего собрания будет являться дополнительным аргументом в том, что данные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома.