Глава 8
Капитальный ремонт: как провести и отчитаться

Капитальный ремонт — сложный процесс, который многие управляющие организации не считают нужным инициировать из-за его трудной реализации и большого объема отчетности.

Если управляющая компания — временщик, который хочет «высосать» все соки из дома, пока он новый, а потом уйти, то мотивация для капитального ремонта будет низкой.

Однако для управляющих организаций, которые пришли в дом надолго, капитальный ремонт позволяет не только решить проблемы дома, но и сформировать лояльность жителей.

Капитальный ремонт регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, в том числе территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, нормы по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения) (п. 1 ст. 4 (ГрК РФ).

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом относится к объекту капитального строительства, и на него в полном объеме распространяется определение капитального ремонта, приведенное в ГрК РФ.

Обратите внимание на два ключевых слова: «замена» и «восстановление». Они означают, что по капремонту мы меняем и улучшаем то, что было ранее. Например, если мы устанавливаем видеокамеры (как «другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях» в соответствии с п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491) за счет средств капремонта, это может трактоваться как нецелевое использование средств.

Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства (п. 5 ст. 166 ЖК РФ).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем текущий и капитальный ремонт (п. 10 Правил от 13.08.2006 № 491).

Цели капитального ремонта в многоквартирном доме:

— устранение физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;

— замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (при необходимости) (п. 21 Правил от 13.08.2006 № 491).