Состав работ, который можно проводить по капитальному ремонту, является гибким, поскольку зависит от двух компонентов: федерального и регионального.

1. Федеральный компонент установлен в п. 1 ст. 166 ЖК РФ и включает:

а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

б) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

в) ремонт крыши;

г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

д) ремонт фасада;

е) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Формулировки довольно общие, но их более подробное содержание можно найти в специальных нормативных актах. Например, состав и элементы инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения очень подробно описаны в п. 2–7 Правил от 13.08.2006 № 491.

Например, в состав внутридомовой системы электроснабжения включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (т. е. домофоны) или балконные и иные плиты, которые также можно ремонтировать в рамках федерального компонента работ по капитальному ремонту.

С 09.12.2018 законодатель расширил состав работ по капитальному ремонту лифтового хозяйства, указав, что капитальному ремонту подлежат не только сами лифты, но и лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Это очень правильная поправка, которая снимает множество спорных вопросов при замене лифтов в многоквартирном доме.

2. Региональный компонент установлен в п. 2 ст. 166 ЖК РФ и включает:

— утепление фасада;

— переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

— устройство выходов на кровлю;

— установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;

— установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— другие виды услуг и (или) работ.

Этот перечень работ и услуг может использоваться в качестве регионального компонента только в том случае, если он определен нормативным правовым актом субъекта РФ.

Например, Закон Республики Татарстан от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» в числе прочего относит к региональному компоненту:

— оборудование входных групп подъездов пандусами и лестничных маршей перилами с обеих сторон в целях обеспечения доступности общего имущества в многоквартирном доме для маломобильных групп населения;

— ремонт подъездов в многоквартирном доме, иных помещений в многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений;

— ремонт системы противопожарной защиты многоквартирного дома;

— проведение работ по технической инвентаризации многоквартирных домов и изготовление технических паспортов.

Таким образом, если вы хотите провести те или иные виды работ за гранью федерального компонента, то вам необходимо найти региональный закон о капитальном ремонте и свериться с ним. Данные работы включены в региональный компонент? Их можно делать. В противном случае проведение капитального ремонта вне состава работ, который определен в законе, будет являться нецелевым использованием средств.

Анализ региональных нормативных актов по капитальному ремонту показывает, что субъекты РФ закладывают чаще всего минимальный состав работ, дословно копируя его из п. 2 ст. 166 ЖК РФ в региональном нормативном акте. Любые законодательные инициативы снизу по расширению состава работ на региональном уровне воспринимаются болезненно. Так, на базе общественного совета при законодательном органе Пензенской области я пытался инициировать внесение изменений в региональный закон о капитальном ремонте, дополнив его некоторыми видами работ (например, ремонтом подъездов с конкретным уточнением отдельных видов работ). В итоге мы столкнулись с жестким сопротивлением в лице регионального оператора и местного управления ЖКХ. Все они заявили, что увеличение состава работ потребует увеличения тарифа, что является социальным вопросом (хотя я предлагал увеличивать этот состав работ за счет специального счета, а не «общего котла»). Одним словом, позиция чиновников сводится к тому, чтобы ничего не менять. Однако иногда бывают приятные исключения в виде расширенного состава работ (прежде всего ремонта подъездов. Эта тема самая болезненная, т. к. подъезды многоквартирных домов очень часто просто ужасны).

3. Факультативный компонент. Размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в каждом субъекте РФ отдельным распорядительным актом на определенный срок. Если собственники на общем собрании примут решение об установлении верхней границы взноса, превышающей установленный государством минимальный размер, то накопленная разница может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Если в вашем регионе установлен тариф 10 руб. с 1 м2, а вы собираете 12 руб. с 1 м2, то накопленные за определенный период 2 руб. решением общего собрания (по установленной в законе процедуре) можно потратить на что угодно. Главное, чтобы это было связано с ремонтом именно общего имущества (например, можно положить новый асфальт вокруг дома, отремонтировать детскую площадку и т. п.).