Чаще всего управление многоквартирным домом мы начинаем без технической документации. Нередки случаи, когда нам приходится срезать замки прежней управляющей организации и ставить свои.

Цивилизованные правила игры до сих пор не выработаны, и смена способа управления часто напоминает «боевые действия». Временное отсутствие технической документации не должно вас останавливать: вы продолжаете выполнять свои обязанности и предпринимаете меры по восстановлению необходимых документов.

1. Административное давление на управляющую организацию.

Отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом считается грубым нарушением лицензионных требований, и за это предусмотрена административная ответственность сразу двумя статьями КоАП РФ:

— 7.23.2 КоАП: нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (штраф — до 200 тыс. руб.);

— 14.1.3 КоАП: осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (штраф — до 300 тыс. руб.).

После подачи жалобы жилищная инспекция запросит информацию о переданной документации у вас, а также у прежней управляющей организации. Если чего-то из обязательного перечня не будет хватать, жилищная инспекция выдаст предписание восстановить и передать, а если это не будет сделано в установленный срок — оштрафует. Конечно, такая схема идеальная, и она не учитывает конфликты интересов.

2. Самостоятельное решение вопроса с прежней управляющей организацией в судебном порядке.

Вы вправе направить претензию на необходимость восстановления недостающей технической документации в 3-месячный срок, после чего обратиться с иском к управляющей организации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074 / 09 определено, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Следовательно, в случае предъявления ТСЖ требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии — восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Самым правильным подходом будет не обращаться в суд с иском о понуждении восстановления документации, а восстановить ее самостоятельно и взыскать убытки. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

3. Самостоятельное восстановление технической документации.

В действительности, восстановить можно практически все, в кратчайшие сроки и при минимальных затратах. Восстанавливаем необходимую документацию мы следующим образом:

Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом) → У застройщика либо в муниципальном архиве, который проводил техническую инвентаризацию

Документы на установленные общедомовые приборы учета → Первый путь — обратиться в ресурсоснабжающую организацию, где должны быть копии паспортов на счетчики либо копии свидетельств о поверках. Второй путь — обратиться в организацию, которая делала поверки на ОДПУ, и попросить выдать дубликаты (данные о том, кто делал поверки, можно получить в ресурсоснабжающей организации)

Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду → Запросить дубликат в местном управлении ЖКХ, которое уполномочено выдавать данные паспорта. Если не дадут сам паспорт, то предоставят подтверждение, что дом к пуску тепла готов. Акт проведения гидравлических испытаний запросить и получить в ресурсоснабжающей организации.

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома → Получить у застройщика, который обязан выдать ее на бумажном и электронном носителях собственнику или ТСЖ. Другой путь — получить ее в муниципальном архиве городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом (п. 25 Правил от 15.05.2013 № 416)

Копия кадастрового плана (карты) земельного участка → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Копия акта муниципального БТИ о присвоении адреса (со строительного на почтовый адрес) → Заказать в муниципальном БТИ, стоимость — от 1500 руб.

Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме → Заказать в органе местного самоуправления вместе с заверенной копией разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего она делается бесплатно или за минимальную плату (от 150 руб. за 1 единицу документа)

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 150 руб., однако в выписке с большей вероятностью будет указано, что «сведения отсутствуют»

Оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома входит в состав технической документации на многоквартирный дом (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр) → Запросить заверенную копию в жилищной инспекции либо в органе местного самоуправления, осуществляющего ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, куда он в обязательном порядке предоставляется (п. 17 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399/пр)

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии) → Получить ее у застройщика, либо (если застройщика больше нет или он не отдает документы) у организации, осуществляющей проектирование. Эту информацию можно получить в полном объеме неофициально в электронном виде

Документы на лифтовое хозяйство → Первый путь — обратиться в специализированную организацию, ранее обслуживавшую лифты (если пообещаете заключить с ней договор, то она пойдет вам навстречу). Второй путь — обратиться к производителю, который за отдельную плату восстановит и направит вам все, что необходимо

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме → Заказать во ФГИС ЕГРН, цена 1 выписки — 4 руб.

Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме → Скачать их на сайте ГИС ЖКХ (где они должны размещаться) либо получить заверенные копии в организациях, которые используют общедомовое имущество (обычно в каждом доме их не более пяти)

Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений → Получить заверенные копии в жилищной инспекции через п. 1 ст. 46 ЖК РФ

Самым сложным набором документов является проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Прежде всего вам необходимы проекты на узлы учета тепловой энергии, а также иные коммунальные ресурсы, поскольку без данных проектов вы не пройдете повторное освидетельствование. А для ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета необходима исполнительная документация, согласованная с «ресурсником».

Тем не менее возможность восстановления этой документации имеется. У нас был случай, когда управляющая организация, находясь в состоянии бакротства, «хлопнула дверью» и не передала нам вообще практически ничего. Несмотря на это, за 2–3 месяца мы самостоятельно восстановили все, что нам было необходимо, — своими силами при минимальных издержках.

Для многих управляющих организаций, которые теряют дом, передача технической документации — это инструмент шантажа новых управленцев. Зная, где и что восстановить, вы легко можете решить эти проблемы.