Самая сложная задача при принятии в управление многоквартирного дома — получить от прежней управляющей организации техническую документацию и ключи от запорных устройств отдельных частей общего имущества.

— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на многоквартирный дом);

— документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки; информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

— документы (акты) о приемке результатов работ; сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

— акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

— инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков);

— копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

— выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

— заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

— проектную документацию (копию проектной документации) на ногоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

— реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

— договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (в законе установлено, что нужно передавать именно оригиналы, хотя с 01.01.2018 оригиналы должны передаваться и храниться в жилищной инспекции в силу пп. 1 ст. 46 ЖК РФ);

— оригинал акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (п. 16 Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов от 06.06.2016 № 399 / пр);

— иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

— ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование (п. 24, 26, 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

1. В случае решения о смене способа управления многоквартирным домом (либо истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора) уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет (в том числе через ГИС ЖКХ) уведомление о данном факте с приложением протокола общего собрания:

— прежней управляющей организации;

— в жилищную инспекцию;

— орган муниципального жилищного надзора (местный департамент или управление ЖКХ).

Указанное уведомление должно содержать:

— наименование новой управляющей организации;

— адрес новой управляющей организации.

2. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации.

3. Затем осуществляется передача технической документации по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

4. В случае разногласий по количественному и (или) качественному составу технической документации они отражаются в акте приема-передачи.

5. Копию акта приема-передачи надлежит направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 19, 22, 23 Правил от 15.05.2013 № 416).

Закон устанавливает следующие требования к технической документации и порядку ее хранения:

1. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, определенном в законе. Если в передаваемом перечне чего-то не хватает, то нужно получить то, что передается в данный момент, а с недостающими элементами разбираться в процессе.

2. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи организации (п. 20 и 21 Правил от 15.05.2013 № 416).

4. Ответственные лица обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491).

К сожалению, эта схема неидеальна.

Во-первых, трактовка сроков передачи технической документации в законе противоречива. Так, в п. 3.1 и 10 ст. 161 ЖК РФ установлено, что в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления техническая документация должна быть передана новой управляющей организации.

Во-вторых, открытым остается вопрос, какую дату считать в качестве даты прекращения договора.

Так, в соответствии с п. 1 и 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат (т. е. управляющая организация) продолжает управлять многоквартирным домом до момента исключения из реестра лицензий субъекта РФ.

Получается, что до тех пор, пока жилищная инспекция не исключит дом из реестра лицензий, отсчет 3-дневного срока не может быть начат.

При этом на практике исключение дома из реестра лицензий может затянуться чрезвычайно надолго. По одному из наших домов договор управления многоквартирным домом был расторгнут решением общего собрания с 1 июня, а из реестра лицензий дом был исключен жилищной инспекцей только с 1 октября. Естественно, техническая документация на многоквартирный дом была передана только в октябре.

Мне очень хочется быть объективным, но не получается, потому что добросовестная процедура передачи в отношении моих домов технической документации не была соблюдена ни разу (возможно, у моих коллег это иначе). В полном объеме вся необходимая документация мне никогда не передавалась. Жалобы в жилищную инспекцию никогда ни к чему не приводили. Рассмотрение одного из обращений по отсутствию технической документации намеренно затягивалось на несколько месяцев, чтобы вышел срок привлечения прежней управляющей организации к административной ответственности.

В другом случае управляющая организация пыталась меня шантажировать и увязывала передачу необходимой технической документации с нашим согласием на выставление напоследок квитанций жителям от уходящей управляющей организации (этакая возможность собрать еще немного денег на прощанье). И все это происходило, конечно же, под взором жилищной инспекции, куда направлялись многочисленные жалобы.

Для меня абсолютно очевидно, что эти примеры — коррупция и недобросовестность жилищной инспекции, которая занимается покровительством крупных («системообразующих») или просто прикормленных управляющих организаций.

Поэтому при восстановлении технической документации вы можете полагаться только на себя и свои возможности (хотя написать жалобу в жилищную инспекцию на управляющую организации, которая не передает вам документы, нужно).

Таким образом, несмотря на то что отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением домом документов, технических средств и оборудования относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110), эти процедуры до сих пор не упорядочены и местами коррумпированы. Управляющей компании крайне болезненно терять многоквартирный дом.