Если столько людей хотят жить в городе, где всё в пешей доступности, почему так мало подобных районов построено за последние несколько десятилетий? Почему города не могут модернизироваться и решить насущные проблемы?

Одна из причин — противоречивость наших желаний. Конечно, большинство говорят, что выбрали бы район, где всё в пешей доступности и не надо постоянно пользоваться автомобилем, но они также хотят жить в отдельном доме с достаточным личным пространством. Иными словами, они желают «съесть омлет, не разбив яиц»: идеальное мироустройство — когда другие переезжают в многоквартирные дома или таунхаусы на несколько семей, причем не слишком близко, чтобы не тревожить их сон.

Такой идеальный мир стремилась создать в Мейблтоне Робин Мейер. По счастливому совпадению, именно это дает модернизация пригорода благодаря гетероскедастичности общества. Более трети американцев хотели бы жить в доме на несколько семей или многоквартирном комплексе, если бы все необходимые инфраструктурные объекты были в пешей доступности. Миллионы людей ждут, когда появятся такие места, и готовы доплачивать за удобство. Доказательства очевидны на серьезно меняющемся рынке недвижимости. Например, в 2000 г. в Вашингтоне, округ Колумбия, самая высокая цена за квадратный метр жилой недвижимости была в районах с отдельными домами и прилегающими земельными участками — на 25–50% выше, чем в компактных районах со смешанной застройкой. К концу десятилетия всё поменялось: цена жилой недвижимости в компактных районах со смешанной застройкой стала на 50–70% выше. Так что потребительский спрос здесь ни при чем.

Проблема в том, что территории большинства пригородов уже проданы, зонированы и заселены, в них закреплена система землепользования. Модернизация с целью превратить их в комплексные системы требует поддержки на самом высоком уровне. Возможно, придется изменить правила зонирования и назначения огромных участков земли. Иногда усилия по модернизации идут прахом, наталкиваясь на сопротивление одного упрямого собственника. Конечно, у властей есть право на принудительное отчуждение частной недвижимости в интересах местного сообщества. Но такие действия сразу спровоцируют волну судебных процессов, не говоря об этической стороне вопроса. Поэтому обычно реновация начинается с территории пустующих торговых центров, где большой земельный участок принадлежит одному собственнику.

К сожалению, самое серьезное препятствие для проектов по модернизации пригородов — вовсе не потребительский спрос и не сопротивление собственников недвижимости. Им стала сама система, породившая пригороды: масштабное государственное субсидирование, финансовые стимулы и мощные законы. И она никуда не делась. В США и Канаде идея реновации пригородов не просто мало кому знакома, она вне закона.

Наглядный пример — уже знакомый нам Мейблтон. Большинство идей Робин Мейер, которые помогли бы сделать город медленнее, безопаснее, здоровее, комфортнее для детей и пожилых, не согласуются с правилами застройки и стандартами дорожного движения округа Кобб. Нельзя возвести жилой комплекс над магазинами, как в Париже, Копенгагене или многих популярных североамериканских городах: согласно градостроительным кодексам округа, разные функции должны быть разнесены по отдельным участкам. По этим правилам отделены друг от друга не только жилая и коммерческая недвижимость. В округе Кобб выделены зоны для домов с участками площадью 0,8, 0,4, 0,3, 0,2 гектара и далее до таунхаусов и многоквартирных домов. И всё происходящее там строго контролируется. Всему свое место, на большом расстоянии от всего остального.

Кроме того, в Мейблтоне незаконна любая постройка, если она не окружена морем парковочных мест. Возможно, требование, чтобы каждый коммерческий объект (или офис) обеспечил одно парковочное место на 23 м², а боулинг-клубы — 5 парковочных мест на каждую дорожку, не лишено оснований, но правила запрещают двум коммерческим компаниям совместно использовать парковку, даже если первая работает в дневную смену (например, бухгалтеры), а вторая — в ночную (например, люди приезжают поиграть в боулинг). Такие бессмысленно упрощенные правила привели к тому, что на каждый автомобиль в США приходится 8 парковочных мест.

Этим проблемы не исчерпываются. Нельзя построить коммерческий объект ближе к улице. Запрещено сузить дороги до удобных размеров главных улиц старых городов, которые все так любят. Нельзя выделить участок государственной трассы, например Флойд-роуд, и изменить его размеры так, чтобы водители снижали скорость при езде по городу: это будет нарушением стандартов автодорог в ведении штата, а также правил безопасности.

Взгляните на город, в котором вы живете. Практически всё, что вы видите, создано на основе укоренившихся правил. Они определяют, как выглядит всё вокруг. Они могут регламентировать ширину улиц и высоту бордюра, даже расстояние между нижней ступенькой лестницы и тротуаром. Они организуют систему города, а значит, и образ жизни в нем. Эти невидимые правила позволяют или не позволяют вам дойти пешком от дома до магазина по соседству. Они не рыночные и в целом не демократические. Готов поспорить, что вы не голосовали за правила, определившие облик вашего города. Правила застройки действуют как организм, понимающий, как должна идти жизнь в городе. К сожалению, многие популярные места невозможно воспроизвести в других районах: ведь то, благодаря чему они стали великими, нарушает какие-то правила.