Когда в 1970-е годы в Майами наставник Галины Тачиевой Андрес Дуани начал карьеру архитектора, он был поражен почти неограниченной властью постановлений и правил. Каждый проект начинался с изучения талмуда толщиной 10 см под названием «Постановление о зонировании и использовании городских территорий 11000 города Майами».

«У меня до сих пор перед глазами эта ужасная книга, которая всегда лежала на моем столе. Я был поражен, что кто-то будет диктовать мне, как разрабатывать архитектурную форму. Я понял: облик наших городов определяют не люди, а постановления. Майами, Саванна, Париж, Нью-Йорк, Сан-Франциско (да и любой другой город) такие, какие они есть, из-за строительных кодексов, — рассказывал Дуани. Хуже всего, что постановления, которыми он руководствовался, вынуждали его создавать структуры, уничтожавшие удобные для человека масштабы и, соответственно, социальную жизнь. — Пункты кодекса кажутся нейтральными, но это не так. Каким бы нейтральным ни был язык документа или показатели, каким бы справедливым он ни казался, его единственная цель — создание “рассредоточенного города”. Чтобы проектировать хорошие места для жизни, нам нужно было не бороться с кодексом, а изменить его».

Восстание против градостроительных кодексов началось в глуши. Дуани и его коллега и супруга Элизабет Плятер-Зиберк получили уникальную возможность проектировать застройку территории площадью 32 гектара, находящейся в частной собственности, на безлюдном участке северного побережья Мексиканского залива во Флориде, в округе, где нет постановлений о зонировании. Владелец участка Робер Дэвис мечтал воспроизвести эстетику и функциональность городов, которые строили до начала «эпохи пригородов». Этого невозможно добиться, следуя правилам большей части прошлого века. Нужно было создать новый градостроительный кодекс.

Увлеченные своей идеей, они втроем отправились в тур по «классическим», старым городам, таким как Саванна и Чарльстон, где постоянно делали фотографии и карандашные зарисовки. После этого они создали набор базовых правил проектирования, чтобы максимально приблизиться к тому, что видели. Согласно их новому кодексу, город должен быть компактным с узкими, взаимосвязанными улицами, аллеями и небольшими парками. Застройка состоит из традиционных домов с широким крыльцом, обшитых деревом, с наклонными крышами и причудливой башенкой на крыше размером с одну комнату. И никакого функционального деления, чего в других новых городах не встречалось уже полвека. В рамках этих стандартов Дэвис позволил покупателям недвижимости и их архитекторам проектировать всё, что они пожелают, на каждом участке.

Созданный в итоге город-курорт Сисайд стал самым влиятельным примером урбанизма эпохи и одним из самых противоречивых. Он представлял собой почти идиллию: дома в пастельных тонах с декоративными заборчиками вокруг, организованные в кварталы, словно сошедшие с картинки. Многие критики ненавидели его за эстетику, строго регламентированную правилами Дуани. Они заклеймили его как фантазию современного урбанизма. Волна критики только усилилась после того, как Сисайд был выбран для съемок фильма «Шоу Трумана». Но он нравился людям. В 1982 г. Дэвис продавал земельные участки всего за 15 000 долларов. Однако в следующем десятилетии их стоимость ежегодно росла на 25%. Даже после кризиса недвижимости в 2008 г. стоимость таунхаусов в нескольких кварталах от моря достигала почти 2 млн долларов, а квартир в домах над магазинами в центре города — такие в последние несколько десятилетий было почти невозможно продать, — почти 800 000 долларов. Сегодня самая популярная придирка к Сисайду — отсутствие социоэкономического разнообразия. Но оно стало прямым следствием популярности города. Люди готовы платить втридорога за возможность жить или хотя бы провести несколько дней в местах, которые выглядят и функционируют как традиционные деревни и города.

Этот эксперимент вдохновил многих подражателей по всему миру. Истинная же его ценность в том, что он показал силу градостроительного кодекса: измените его, и вы измените город.

В 1993 г. Дуани, Плятер-Зиберк и группа их коллег и единомышленников развернули масштабную кампанию против правил, которые привели к появлению пригородов. Свое движение они назвали Конгресс нового урбанизма (Congress for the New Urbanism), намекая на Международный конгресс современной архитектуры, созданный Ле Корбюзье и другими европейскими модернистами в 1928 г. Сторонники нового урбанизма подготовили манифест, в котором призывали возрождать смешанную квартальную застройку с рабочими, социальными, развлекательными и другими объектами в пешей доступности для жителей разного социального статуса, с недорогим и привлекательным транспортом и общественными местами, зданиями в духе местной культуры и отвечающими климатическим нормам.

Конгресс нового урбанизма вырос в мощное движение с тысячами участников. Их идеи, вобравшие многое из того, что десятилетия назад предлагали Джейн Джекобс, Кристофер Александер и Ян Гейл, стали общепринятыми для новых поколений градостроителей. Однако последователи нового урбанизма смогли непосредственно повлиять лишь на малую толику того, что было построено в Америке, даже в лучшие годы. Районы, которые они проектировали, какой бы популярностью они ни пользовались и как бы отлично ни продавались, были незаконными в большинстве городов. Что в итоге? Большинство сообществ в стиле нового урбанизма далеко от города, вдоль скоростных автомагистралей, на фермерских полях или территории опустевших торговых центров либо заброшенных технопарков. Они недоступны семьям, которые не могут себе позволить пару автомобилей. А неотложная работа по модернизации городов и пригородов тем временем буксует.

Самой серьезной проблемой для всех, кто решил заняться модернизацией пригорода, по-прежнему остается градостроительный кодекс. Его можно сравнить с операционной системой компьютера: он невидим, но всем управляет. Сражение за американские города идет уже не на чертежных досках архитекторов, а на доступных только избранным страницах документов. Победители будут определять облик городов и судьбу пригородов.

«Война» идет по многим фронтам, но любимым «оружием» сторонников нового урбанизма стал свод правил, предписывающий форму пространств и зданий, но не ограничивающий их функционал. Это так называемый кодекс формы (form-based code). Большинство документов подобного формата решают проблему функциональной сегрегации, свойственной планам по зонированию из ХХ в. Объекты коммерческого, жилого, социального назначения снова могут быть рядом. При разработке своего кодекса Дуани опирался на экологическую систему: он применил поперечный разрез в планировании, предполагающий формирование зон с возрастающей от окраины к центру плотностью застройки, по аналогии с тем, как постепенно меняются природные экосистемы от горной гряды до морского побережья. Андрес Дуани назвал его SmartCode. Согласно ему, чем ближе к центру города, тем выше должна быть плотность застройки.

Этот кодекс запрещает появление скоростных автодорог в центре деревни или города, а также высотных многоквартирных домов «в чистом поле». Он дает уверенность таким людям, как Робин Мейер, которые хотят жить в отдельном доме, но не желают, чтобы рядом с их участками торчали высотки. Застройщикам он помогает понять, как станет развиваться ситуация в будущем. Человек, строящий или покупающий недвижимость в квартале с элегантными таунхаусами, может быть уверен, что все дома по соседству окажутся примерно такого же типа; ему не грозит, что однажды через дорогу вырастет стеклянный небоскреб или супермаркет с большой парковкой. Он помогает городу избежать ситуаций вроде той, которая произошла на участке между Мейблтоном и Смирной: после получения прав на участок земли возле зеленой городской лужайки застройщик изменил проект и возвел здание в формате стрип-молла «к огромной парковке передом, а к лужайке задом».