Многие согласятся, что строительные проекты, обеспечивающие занятость и приносящие налоги, на пользу городу. Некоторые даже утверждают, что потребность в рабочих местах важнее эстетики, образа жизни или климата. Этот довод возникает всякий раз, когда Walmart предлагает построить очередной мегамаркет вблизи небольшого городка. Но реалистичный взгляд на пространственную экономику земли, рабочих мест и налоговых режимов заставит любого отказаться от модели разрастания во всех направлениях. Расскажу историю одного архитектора, помешанного на точных расчетах, который обнаружил свою городскую лабораторию по воле случая.

В 2001 г. Джозеф Миникоззи, молодой архитектор, выросший в северной части Нью-Йорка, принимал участие в мотопробеге через всю страну. Но в районе Аппалачей его планы неожиданно изменились. Он встретил красивую девушку в придорожном баре в Северной Каролине и был очарован и ею, и величественной цепью Голубого хребта. Сегодня Джозеф с супругой и двумя собаками живут в бунгало в горном городке Эшвилл.

Во многом Эшвилл — типичный средний американский город. Во второй половине ХХ в. его центр был почти заброшен. Десятки интересных старых домов оказались обшиты досками или алюминиевым сайдингом. Из-за развития автомагистралей и либеральной политики застройки вся коммерческая и социальная жизнь перемещалась в пригороды, а город становился рассредоточенным. Так продолжалось до 1991 г., когда наследник состоятельной семьи Джулиан Прайс решил вложить всё, что у него было, в то, чтобы вернуть к жизни центр города. Его компания Public Interest Projects выкупала и реставрировала старые здания, а потом сдавала в аренду помещения на первом этаже малому бизнесу и сдавала или продавала жилые лофты над ними людям, которые стали первой волной жителей. Компания внимательно относилась к предпринимателям, благодаря которым улицы постепенно оживали и наполнялись энергией, консультировала их по разным вопросам, иногда даже субсидировала. Первым в районе открылся ресторан для вегетарианцев, затем книжный магазин, мебельный магазин и ночной клуб The Orange Peel, ставший местной легендой.

Когда в 2001 г. Прайса не стало, центр уже очевидно подавал признаки жизни, но преемнику Прайса Пэту Уилану вместе с новым коллегой Джозефом Миникоззи предстояло убедить скептически настроенную администрацию в верности своего подхода. Некоторые чиновники не считали землю в центре ценным активом и планировали построить здание тюрьмы как раз на участке, который идеально подходил для смешанной застройки.

Девелоперы поняли: если они хотят, чтобы город поддержал их, придется провести серьезную образовательную работу, в том числе предоставить неопровержимые расчеты по объему налоговых поступлений и преимуществ от создания рабочих мест в результате оживления центра. Их выкладки оказались моментом истины для муниципальных специалистов по экономическому анализу: они были основаны на пространственном системном подходе, схожем с тем, как фермеры оценивают землю, которую хотят использовать для производства. Вопрос был прост: каков выход продукции на гектар земли? На ферме он может измеряться в килограммах помидоров. В городе показателем служит объем налоговых поступлений и количество рабочих мест.

Для наглядности Миникоззи предложил мне воспользоваться классическим методом и сравнить цифры по двум конкурирующим городским объектам. Первый — здание, которое спасла его компания: 1923 года постройки, на стальном каркасе, шестиэтажное, в классическом стиле, некогда принадлежавшее сети универсальных магазинов JC Penney и отданное под магазины, офисы и квартиры. Второй — гипермаркет Wal-Mart на окраине. Первый объект занимает площадь менее 0,1 гектара, второй вместе с парковкой — 14 гектаров. Суммировав объем налога на недвижимость и налога с продаж для обоих объектов, Миникоззи подсчитал, что совокупные поступления в городской бюджет от Wal-Mart составляют 50 800 долларов на 0,4 гектара, а здание JC Penney приносит в городской бюджет 330 000 долларов на 0,4 гектара только налога на недвижимость. Иными словами, город получает в семь раз больше на гектар от инвестиций в центре города, чем от строительства на окраине. Когда Миникоззи проанализировал число рабочих мест, разница получилась еще более наглядной. В компаниях малого бизнеса, занимавших первый этаж здания JC Penney, работали 14 человек. Цифра не кажется внушительной, пока мы не переведем ее в число рабочих мест на гектар, а это 185 на гектар по сравнению с менее 15 у Wal-Mart с его огромной площадью (ситуация еще печальнее, если учесть, что Wal-Mart также снижает среднюю ставку заработной платы).

Инвестируя в развитие городов, а не пригородов, власти могут стимулировать рост числа рабочих мест и доходы от местных налогов, расходуя меньше на содержание рассредоточенной инфраструктуры. В Эшвилле, по данным Public Interest Projects, шестиэтажное здание смешанной застройки обеспечивает в 13 раз больше налоговых поступлений и создает в 12 раз больше рабочих мест на гектар площади, чем гипермаркет Wal-Mart на окраине. (Иллюстрация Скотта Кека на основе данных Джозефа Миникоззи, Public Interest Projects)

Позже Миникоззи обнаружил, что схожая ситуация складывается в городах по всей стране. Даже двух-трехэтажная смешанная застройка вроде той, что характерна для центральных улиц небольших городов, приносит в десять раз больше дохода на гектар, чем строительство гипермаркета. Более того, строительство и содержание рассредоточенных пригородов может обойтись бюджету дороже, чем он получит в виде налоговых поступлений из-за корреляции между энергией и расстоянием. Что в итоге? Рост, вызывающий дефицит, который не будет компенсирован за счет дохода от нового роста.

«Города и округа обычно используют налоговые поступления из центральных районов для субсидирования пригородов, — объяснил мне Миникоззи. — Это всё равно что фермер стал бы все свои удобрения тратить на сорняки вместо овощей».

Прайс, Уилан и Миникоззи помогли убедить руководство Эшвилла «удобрять» плодородную территорию в центре. Власти пересмотрели политику зонирования, разрешив гибкое использование зданий в центре. Они инвестировали в развитие уличного ландшафта и общественные мероприятия. Они перестали предъявлять к застройщикам требование возводить крытые парковки, что привело к снижению расходов как для жителей, так и для владельцев бизнеса. Городские власти начали строить свои парковки; в итоге расходы несли люди, которые пользовались услугой, а не все жители. Благодаря этим мерам инвесторы были заинтересованы в финансировании ремонта старых зданий, создании новых рабочих мест и повышении налоговых сборов для города.

С 1991 г. уровень розничных продаж в возрожденном центре города резко вырос, как и налогооблагаемая стоимость недвижимости в этом районе. При этом на ее обслуживание тратилась малая толика средств, которые уходили на пригороды. Оживший центр стал самым серьезным источником налоговых поступлений и доступного жилья в округе: частично потому что люди освободились от бремени маятниковой миграции, а частично потому, что элитные лофты соседствовали здесь со скромными квартирами. Благодаря этому центр города, по эмоциональному описанию местной газеты, «после десятилетий сомнений и упадка вновь стал сердцем и душой Эшвилла».

Уделив пристальное внимание взаимосвязи между землей, расстоянием, масштабом и движением наличности — создав более сложное пространство, — город вновь обрел душу и поправил благосостояние.

Очевидный факт привлек внимание владельцев бизнеса. В 2015 г. ко мне и моей команде обратились представители British Land, крупнейшего фонда Великобритании, инвестирующего в недвижимость. Они хотели изучить новые стратегии по обеспечению благосостояния там, где люди живут, работают и совершают покупки. Они были убеждены, что здоровый, счастливый, комплексный и социальный ландшафт полезен для бизнеса. Они абсолютно правы. Есть серьезная корреляция между творческим выражением, ростом ВВП и уровнем личных контактов в городах. Невозможно найти замену доверию, моментам озарения от новых идей и тесному сотрудничеству. Наша совместная с British Land работа должна привести к появлению новых моделей социального городского проектирования в ближайшие годы.