Главное – поторговаться

Покупка дома сама по себе не сопряжена с большими трудностями, если вы уже приблизительно представляете себе, что вам нужно, сколько вы готовы истратить и в каком именно районе вы хотите приобрести недвижимость. В США по статистике приблизительно 188 млн единиц жилья, и немалая его часть – около 10,5 млн – постоянно выставлена на продажу или сдается в аренду. На продажу в среднем выставлено свыше 1,2 млн домов, причем по большей части это дома с двумя и более спальнями. Выбор, безусловно, есть. Продажи недвижимости в США осуществляются через агентов по недвижимости или через агентства, где риелторы работают одной командой. У продавца и покупателя, как правило, есть свои агенты, которые и ведут все переговоры между собой по указаниям клиентов. Обходятся их услуги обычно в 5–6 % от стоимости недвижимости.

При покупке дома, как и при покупке машины, американцы всегда торгуются, предлагая хозяевам понравившегося дома свою цену, хотя переговоры не всегда завершаются удачно. В любом случае это пусть и небольшой, но адреналин. Часто продавец и покупатель настолько расходятся в цене, что, несмотря на все усилия агентов, которым не терпится заработать, прийти к компромиссу им не удается. Или складывается другая ситуация: пока вы пытаетесь сбить предложенную продавцом цену, появляется другой покупатель и предлагает больше вас. И дом, который вы уже считали почти своим, мысленно расставляли там мебель, а дети делили комнаты, уходит из ваших рук навсегда. Обидно, если вы опоздали со своим денежным предложением на час-два. С другой стороны, продавец испытывает такое же давление. Иначе говоря, спешить – нельзя, тормозить – нельзя, идет тонкая борьба нервов. Обычно дольше двух-трех раундов взаимных предложений торги не продолжаются, так как стороны начинают считать, что договориться уже невозможно. Что ж, это не восточный базар… Нетерпеливая натура американцев сказывается и тут.

Важно знать еще три обстоятельства: сколько времени та или иная собственность находится на рынке (чем дольше, тем более сговорчивым будет продавец); снижал ли он уже свою свою цену; насколько срочно ему надо избавиться от недвижимости. Часто бывает так, что люди вынуждены продавать дом или квартиру «в пожарном порядке», поскольку им надо переезжать в другой город на работу или они уже договорились о покупке другого дома и за него надо вносить деньги, которые пока «заперты» в продаваемой недвижимости, и т. д. Узнать все это – работа агента, который должен провести разведку. Иногда выстраиваются целые цепочки, когда несколько семей, связанных сроками получения денег, последовательно покупают и продают дома, чтобы тут же заплатить за новое жилье.

Не буду здесь описывать саму процедуру оформления покупки недвижимости, иначе придется подражать многочисленным справочникам и пособиям для риелторов. Кстати, их в США немало выпущено и на русском языке – изрядная часть наших бывших соотечественников здесь решает стать агентами. Для этого не требуется специального образования, достаточно пройти небольшие курсы, сдать экзамен и получить лицензию, а главное – быть очень коммуникабельным, информированным и упорным. Даже язык не обязательно знать, если ограничить свой круг клиентов только русскоязычными товарищами.

Понятно, что большинство россиян предпочитает покупать жилье за наличные, но имейте в виду, что подавляющее большинство американцев покупают дом или квартиру – да почти всё – в кредит и с помощью кредита. Я понимаю россиян в их желании раз и навсегда расплатиться и не иметь дела с банками. Но я понимаю и американцев. Во-первых, они считают, что кредит выгоден по деньгам (это, по-моему, не совсем так и является настоящим американским мифом. Тем не менее многие полагают, что за три десятилетия инфляция сильно удешевит полученный кредит). Во-вторых, кредит дает возможность многим американским семьям не напрягаться в денежном отношении, а растянуть выплату долга банку на период до тридцати лет. При этом вы можете переоформить свой кредит на новый срок или изменить его сумму – и все начать заново.

Знаменитая американская жизнь в кредит распространяется на дом в полной мере. Но после глобального экономического кризиса банки США стали менее охотно раздавать кредиты направо и налево, хотя их ставки практически не поднялись. С другой стороны, расплачиваясь за что-то дорогое полностью, а тем более наличными, вы с большой вероятностью заинтересуете американскую налоговую службу, а возможно и некоторые другие агентства этой страны. Неожиданное появление у кого-то на руках или на счету большой суммы, происхождение которой толком не объяснишь, станет настоящей тряпкой для американских агентов, отслеживающих уход от налогов, отмывание денег, финансовые каналы террористов, наркодилеров и т. д. Особенно если предыдущие доходы, с которых платились налоги, не позволяют предположить, что такая сумма может быть скоплена, – тогда ее владелец наверняка заинтересует въедливых сотрудников госструктур.

Кому не дадут купить жилье

Купить или снять квартиру в хорошем доме и в приличном районе не так просто. Это не только вопрос денег – в конце концов, банк даст вам кредит на покупку недвижимости. Но во многих случаях придется пройти определеные этапы, гарантирующие соседям, что вы не станете их головной болью. Это тот редкий случай, когда американцы собирают характеристики и рекомендации. Надо заполнить довольно подробную анкету, включающую ответы по поводу возможного криминального прошлого или наркотиков. Однако во многих местах и этого мало. Приходится проходить собеседование, напоминающее прием на работу, у комиссии жильцов, которую они избирают для защиты своих прав, – эдакий маленький соседский профсоюз. И если они проголосуют против того, чтобы разрешить вам купить или снять квартиру в их доме, – пиши пропало. Никакой управы на них нет, это самый низкий, если угодно, ниже плинтуса, уровень американской демократии – зато весьма эффективный, дающий возможность создать вокруг себя вполне комфортабельную, безопасную и приятную обстановку. Сами знаете, как это важно.

Отказать могут по любой причине. Есть очевидные – например, наличие домашних животных недопустимо во многих домах, исключение составляют маленькие собачки или рыбки. Проблемой также могут стать маленькие дети. Жильцы некоторых домов больше всего берегут тишину, и им не хочется, чтобы кто-то бегал во дворе или плакал по ночам. Трудно будет получить такое разрешение и человеку, который по каким-то параметрам не вписывается в ту социальную среду, которую хочет создать у себя тот или иной коллектив соседей. Я встречал дома, где не любили иностранцев, и дома, где иностранцам, напротив, отдавали приоритет, ибо жильцы дома хотели создать у себя максимально мультикультурное и мультиэтническое сообщество соседей. Это важно, учитывая, что в США свыше 36 % арендаторов жилья живут одни и еще 27 % вдвоем, то есть без больших семей. Есть дома, где предпочитают молодых, а есть – где не очень молодых. Есть дома с собственными спортзалами и бассейнами, а есть – со своими медицинскими кабинетами.

Вообще в США популярны многоквартирные дома и даже поселки, где специально осуществляется постоянный медицинский контроль над жильцами. Там, как правило, живут пожилые люди. Дома или квартиры у них свои – это отнюдь не дома престарелых, – но в пакете услуг, которые они получают, есть, например, ежедневный обход медицинских сестер или даже врача, проведение специальных процедур, физиотерапия. Стоит такой дом или квартира дороже, однако многие услуги подобного рода покрываются страховками или чьей-то благотворительностью, а также значительная их часть списывается с налогов. Как правило, там живут люди с доходом выше среднего по стране.

Кстати, есть такой признак богатого дома: с собаками его жильцов гуляют специально нанятые люди, а не сами жильцы. Более того, некоторые пожилые люди нанимают себе компаньонов для прогулок, которые им прописал врач. Больше никто с ними гулять не может или не хочет, вот и приходится раскошеливаться. Насколько я понимаю, гулять с собаками стоит дороже, чем с людьми. За последними, по крайней мере, не надо собирать экскременты в целлофановый мешочек.