Пример расчета налога

Объект недвижимости (квартира) площадью 56 кв. м находится в общей долевой собственности (по ¼) у четырех владельцев: двоих пенсионеров, несовершеннолетнего ребенка и его матери. Кадастровая стоимость квартиры составляет 7 400 000 руб., инвентаризационная – 300 000 руб. Соответственно, ставка налога равняется 0,1 % для исчисления суммы налога и по кадастровой, и по инвентаризационной стоимости объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Расчет налога производится по формуле:

Н = (Н1 – Н2) × К + Н2,

где Н – сумма налога к уплате;

Н1 – сумма налога, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости;

Н2 – сумма налога, рассчитанная исходя из инвентаризационной стоимости;

К – понижающий коэффициент (от 0,2 до 0,8).

Налог платится не со всей площади, а с 36 кв. м (56–20).

Н1 = (7400000: 56 × 36) × 0,1 % = 4757 руб.

Н2 = (300000: 56 × 36) × 0,1 % = 193 руб.

Н = (4757 – 193) × 0,2 + 193 = 1106 руб.

Для каждого из участников долевой собственности налог исчисляется пропорционально его доле в праве (п. 3 ст. 408 НК РФ). В нашем случае на каждого из собственников приходится по ¼:

1106: 4 = 277 руб.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 407 НК РФ пенсионерам предоставляется налоговая льгота, соответственно, у них сумма налога равняется 0, и сумма уплачиваемого за данную квартиру налога составит 277 × 2 = 554 руб.

Размер налога на дарение недвижимости в 2015 г., как и во все предыдущие годы, представляет собой сумму, рассчитанную по ставке 3НДФЛ, то есть 13 % от стоимости недвижимого имущества. Напомним, что до января 2006 г. в налоговом законодательстве Российской Федерации существовал отдельный вид налогообложения – налог на дарение. Но после этой даты он был заменен оплатой подоходного налога.

Стоит отметить, что ставка в 13 % для уплаты налога на дарение предназначена только для резидентов страны, для нерезидентов она составляет 30 %. Впрочем, последняя ставка может быть изменена, если между странами существует специальное международное соглашение.

Исчисление налога на дарение определяется по кадастровой стоимости недвижимого имущества. Поэтому стоимость имущества, подлежащего дарению, можно не прописывать в договоре, она будет определена исходя из кадастровой стоимости при исчислении налога.

Налог на дарение не платится, если сделка была заключена между близкими родственниками и членами семьи – супругами, детьми (в том числе усыновленными) и родителями, внуками, бабушками, дедушками, сестрами и братьями, в том числе неполнородными. Освобождение от налога даже при близком родстве участников сделки не проходит автоматически: чтобы его получить, необходимо осуществить некоторые процедуры. Так, чтобы избежать оплаты налога при дарении дома или квартиры, одаряемому следует предоставить в налоговые органы вместе с декларацией о доходах документ, который является подтверждением родственных отношений между ним и дарителям либо наличие семейных отношений. Это может быть свидетельство о рождении, решение суда, свидетельство о браке и др. Если же одаряемый является для дарителя абсолютно посторонним человеком, то он обязан уплатить налог в полном объеме, исходя из ставки 13 % от общей суммы кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как известно, с января 2006 г. налог на имущество, полученное гражданином в результате наследования, отменен. При этом, в отличие от налога на дарение, который в своем роде был заменен оплатой налога на доход физического лица, наследователь действительно не должен уплачивать налог. Более того, в налоговом законодательстве Российской Федерации понятие «налога на наследство» полностью отсутствует.

Если вновь обратиться к примеру с налогом на дарение, то здесь уплата денежной суммы исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества напрямую зависит от степени родства между сторонами, заключившими сделку, и стоимости собственности. Налог на имущество, перешедшее по наследству, если так назвать государственную пошлину, которую обязан оплатить наследник при вступлении в права наследования, также регулируется степенью родства между наследником и покойным. Так, наследники первой и второй очереди уплачивают государственную пошлину в размере 0,3 % от стоимости наследуемого ими имущества, однако сумма выплаты не может быть более 100 000 руб. Наследники всех других степень родства платят пошлину в размере 0,6 %, но не более 1 000 000 руб.

Кроме того, если по наследству наследнику переходит квартира либо иная недвижимая собственность, пригодная для жизни, то граждане, которые проживали вместе с наследодателем на день его смерти, освобождаются от уплаты государственной пошлины, при условии что и после его смерти они продолжат проживание в наследуемом имуществе.

Вопросы налогообложения при оформлении сделок с недвижимостью волнуют практически каждого, кто продает или покупает квартиру либо любой другой объект недвижимости. О том, как правильно все оформить и не попасть под «колпак» налоговиков, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка» Эльвира Дейнека:

«Доходы, полученные при продаже объектов недвижимости, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога – 13 % со всей суммы, полученной за имущество (для налоговых резидентов РФ) и 30 % со всей суммы, полученной за имущество (для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ).

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающего в целом 250 000 руб.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от продажи вышеуказанного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, освобождаются от налогообложения».

С 1 января 2016 г. освобождение от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами, будет зависеть от минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.) Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять 5 лет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Например, гражданин К. продает квартиру за 3 000 000 руб.

а) Если квартира находится в собственности К. более 3 лет, то в этом случае доход, полученный от продажи квартиры, освобождается от налогообложения.

б) Если квартира находится в собственности К. менее 3 лет, он имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению);

2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 260 000 руб.

в) Если К. в свое время купил квартиру и потратил на это, например, 2 500 000 руб., то он может вместо получения имущественного вычета воспользоваться правом на уменьшение дохода на сумму произведенных расходов, направленных на приобретение имущества;

3 000 000 – 2 500 000 = 500 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению);

500 000 × 13 % = 65000 руб.(сумма налога).

Покупатели также имеют право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Размер такого вычета равен сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Указанный вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Взаимозависимыми лицами в отношении одной стороны сделки признаются его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

То есть, если покупка недвижимости осуществляется с использованием субсидии, средств материнского капитала, государственного жилищного сертификата, либо сделка осуществляется между лицами, указанными выше, право на получение вычета не возникает, либо возникает, но только в части расходов, покрываемых из личных средств.

С 1 января 2014 г. изменен порядок использования имущественного налогового вычета. Теперь действует положение, согласно которому налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета (в размере 2 млн руб.), вправе получить остаток в случае покупки другого объекта недвижимости. До 2014 г. использовать остаток вычета было невозможно.

Кроме этого, с 1 января 2014 г. новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение объектов недвижимости между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность. То есть, если ранее объект приобретался в долевую собственность, например в ½ долях супругами, вычет распределялся между собственниками, и каждый получал по 1 млн. руб. С 2014 г. каждый из супругов получит вычет в размере 2 млн руб. Новые правила применяются налогоплательщиками, которые ранее не использовали право на получение имущественного налогового вычета, в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.

При расчете суммы налога, который предстоит оплатить гражданину, являющемуся одновременно продавцом и покупателем, многие очень сильно ошибаются. Они считают, что налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на покупку нового жилья. Но здесь необходимо учитывать, что при определении налогооблагаемой суммы доход, полученный при продаже жилья, всего лишь уменьшается на сумму вычетов, предусмотренных подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Попытаемся рассмотреть вопросы налогообложения на примерах.

Гражданин К. продает квартиру за 4 000 000 руб. (менее 3 лет в собственности) и одновременно покупает квартиру за 4 000 000 руб.

4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 × 13 % = 130 000 руб.

К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 130 000 руб.

Семья из четырех человек (долевая собственность) продает квартиру за 8 000 000 руб. Квартира находится в собственности менее 3 лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом:

8 000 000 / 4 = 2 000 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников);

1 000 000 / 4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников);

2 000 000–250 000 = 1 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом);

1 750 000 × 13 % = 227 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Для граждан, уклоняющихся от уплаты налога и с этой целью занижающих стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи, разъясняем следующее.

Платить законно установленные налоги и сборы является конституционной обязанностью каждого гражданина РФ (ст. 57 Конституции РФ).

Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок влечет административную ответственность в соответствии со ст. 119 НК РФ в виде штрафа в размере 5 % неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 руб.

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет административную ответственность в соответствии со ст. 122 НК РФ в виде штрафа в размере 20 % от неуплаченной суммы налога (сбора). Указанные деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы налога (сбора).

Неуплата сумм налогов в крупном или особо крупном размере, влечет уголовную ответственность в соответствии со ст. 198 УК РФ.

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, – наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Новая редакция ст. 169 и 170 ГК РФ, вступившая в силу с 1 сентября 2013 г., позволяет сделать вывод о том, что сделка с заниженной стоимостью (с целью уклонения от уплаты налога) попадает под признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ), а также является притворной сделкой, т. е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (ст. 170 ГК РФ). Указанные сделки признаются ничтожными, т. е. не влекущими правовых последствий.

Следует отметить, что с 1 января 2016 г. при определении налогооблагаемой базы будет учитываться кадастровая стоимость объектов. (п. 5 ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.). В случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества будут меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта будут приниматься равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, законодатели установили своего рода барьер для злоупотреблений и уклонения от уплаты налога.

Одним словом, ситуации при продаже и приобретении жилья бывают самые различные. Поэтому, чтобы потом не кусать себе локти и не казнить себя от мысли, что вы «попали» на приличные налоги, штраф или уголовную ответственность, лучше своевременно обратитесь за консультацией к специалистам. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам: «Лучше делать все так, как это предусмотрено нашим законодательством».