Недееспособный к продаже готов
Когда один из продавцов – недееспособное лицо, то это всегда настораживает, а порой и пугает покупателей. Даже не каждый риелтор согласится проводить такую сделку. Но так ли это страшно – сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо?
Как отмечают юристы риелторских компаний, бояться таких сделок не нужно. Потому что главное в такой сделке – это квалификация проводящих ее специалистов.
Приведу пример. Однажды в компанию пришла семья, которая хотела продать квартиру. В ходе изучения документов выяснилось следующее: квартира была приватизирована в 1992 г. семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей. Приватизация в тот период времени осуществлялась в общую совместную собственность. Через несколько лет один из собственников квартиры умер. Соглашением об определении долей была прекращена общая совместная собственность, и каждому из собственников определена ¼ доля в праве. На ¼ долю в праве, принадлежащую умершему собственнику открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками – по ⅛ доле в праве каждому. Таким образом, на момент продажи квартира находилась в общей долевой собственности четырех человек, двое из которых имели по ¼ доле, один человек – ⅛ долю и один человек – ⅜ доли.
Более того, как часто бывает при долевой собственности, отношения между сособственниками сложились не лучшим образом. Поэтому, чтобы провести сделку, приходилось учитывать интересы конфликтующих сторон.
В процессе общения с продавцами стало известно, что собственник ¼ доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в психоневрологическом интернате г. Москвы. Продавцы предоставили в агентство оригинал решения суда, подтверждающего данное обстоятельство. В соответствии с п. 4 ст. 35 ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации». Из этого следует, что интересы недееспособного продавца ¼ доли в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором недееспособное лицо находится под надзором. И какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется, опека возникает в силу закона.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Таким образом, для продажи квартиры, в которой ¼ доля в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства. В результате взаимодействия с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была проведена огромная работа по подготовке к сделке. Во-первых, была заказана рыночная оценка квартиры, для того чтобы определить стоимость ¼ доли, приходящейся на недееспособное лицо, во-вторых, от имени психоневрологического интерната было подано заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу имущества, принадлежащего недееспособному лицу. Ситуация усложнялась еще и тем, что продавцы не планировали приобретать взамен другую недвижимость. В итоге в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, открытый на его имя.
Помимо всех прочих сложностей, связанных с недееспособным лицом, обнаружилось, что с момента приватизации квартиры у одного из собственников квартиры изменилась фамилия. Так как изменение фамилии касалось несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, вопрос решался в соответствии со ст. 35 СК РФ с разрешения органа опеки и попечительства. Однако документ, подтверждающий разрешение на изменение фамилии ребенка, был утерян, а для регистрирующего органа в обязательном порядке требуется подтверждение данного обстоятельства. Одним словом, пришлось риелторам нелегко, но к моменту проведения сделки все же была получена справка из районного ЗАГСа г. Москвы, подтверждающая факт выдачи свидетельства о рождении с измененной фамилией.
После того как были получены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица, агентство согласовало с покупателем и продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.
В день подписания договора купли-продажи квартиры все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял психоневрологический интернат в лице директора.
Следует обратить внимание на то, что психоневрологический интернат является юридическим лицом, и на сделку потребовались соответствующие документы, подтверждающие статус юридического лица. Это положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении на должность директора. Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.
На этапе оформления доверенностей на регистрацию договора купли-продажи квартиры нотариус потребовал предоставить оригиналы всех вышеперечисленных документов, в том числе решение суда о признании лица недееспособным.
После того как договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в уполномоченном органе, предстояло организовать подписание акта передачи квартиры всеми сторонами сделки и выдать покупателю расписку в получении денежных средств. На этом этапе во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната, и его подпись, как и на договоре купли-продажи, заверялась печатью учреждения.
После получения продавцами денежных средств необходимая сумма была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. В течение месяца после регистрации договора купли-продажи документы, подтверждающие зачисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, должны быть предоставлены в орган опеки и попечительства.
Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными и частными предприятиями и организациями, с медицинскими учреждениями, кропотливое отношение к каждому документу и, самое важное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищенности.
