Особо опасны: наследство и доверенность
Стоит отметить, что в судах чаще всего фигурируют квартиры, которые продавались по доверенности или были получены по наследству. Количество претендующих на квартиру наследников выявить довольно сложно. Многие узнают о смерти родственника, когда пройдет немало лет. И если причина пропуска срока вступления в наследство была уважительная, то суд восстанавливает таких людей в правах наследника. Но бывает, что квартира к тому времени уже продана, и что делать покупателю? Думаю, что его ждут неприятные моменты. Кстати, судьи не всегда выселяют добросовестного приобретателя. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то покупателя обязывают выкупить ее, то есть еще доплатить за купленную им квартиру. Неприятно? Но это все же лучше, чем тебя из нее выселят. Правда, практика в других странах по этому вопросу немного иная. Во многих странах суд обязывает недобросовестного продавца расплачиваться с обойденным наследником. И это, я думаю, правильно.
Также будьте всегда очень внимательны, если квартира продается по доверенности. Никогда не покупайте недвижимость, если на сделке не будет присутствовать хозяин квартиры. Были случаи, когда квартира продавалась по уже отозванной доверенности или получалась посредниками насильственным путем либо под принуждением. И хозяин, когда вырывался из лап мошенников, подавал в суд, который и выигрывал. Бывают случаи, когда хозяин (особенно люди пьющие) действует в сговоре с «черными» маклерами, но доказать это бывает очень и очень сложно.
С двойной осторожностью относитесь к доверенности, которая была получена в другом городе. Проверить, отозвана она или нет, практически невозможно. Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Плюс ко всему, покупатель должен насторожиться, когда квартира часто меняла собственника. К примеру, человек купил, а через несколько месяцев ее уже продает. Почему? Может быть, обстоятельства заставляют, а может это мошенники так заметают следы. Понять бывает не всегда просто.
При заключении договора с лицом, действующим по доверенности, следует проверить саму доверенность. Целесообразно приложить к договору копию этого документа. Не стоит пренебрегать этими мерами предосторожности, так как оригинал может не существовать вовсе или не содержать полномочий по заключению именно таких сделок – тогда договор будет признан недействительным. Также следует убедиться, что срок действия доверенности не истек, что она оформлена надлежащим образом.
Нужно обратить внимание на то, кем выдана доверенность, проверить полномочия этого лица (например, руководителя риелторского агентства). По действующему законодательству граждане имеют право ознакомиться с учредительными документами коммерческой организации и полученными этой организацией лицензиями. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо также убедиться, что доверенность не прекратила свое действие.
