Как выявить и «выписать» третьих лиц
Нередко, когда человек купил квартиру, выясняется, что она, мягко говоря, не совсем свободна. Нет, там может никто не проживать, но в ней может быть зарегистрирован член семьи собственника, которого непросто из своей квартиры «выписать». Это так называемые третьи лица. Кто они?
Третьи лица – это члены семьи собственника, в том числе бывшие. В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Увидеть информацию о них можно из правоустанавливающих документов. Однако только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть если в свидетельстве вы не видите обременения и в выписке из домовой книги не видите временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.
Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех, которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Прекратить права пользования жилым помещением третьих лиц можно разными способами. К примеру, расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Для этого следует получить заявление от пользователя о прекращении им права пользования помещением. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), то юристы компании помогут подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли-продажи.
В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли-продажи в простой письменной форме. К сожалению, как отмечают юристы компаний, они постоянно сталкиваются с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора. Взять шаблон и подписать договор просто. Но стоит помнить, что каждая фраза в нем имеет значение. Так, например, в одном договоре купли-продажи квартиры содержался пункт: «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И. И., Иванова В. С.». Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Повезло, что продавец знал, где они проживают. По просьбе юристов компании Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И. И., Иванова В. С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или: «В квартире зарегистрированы Иванов И. И., Иванова В. С., которые в соответствии со ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», то таких проблем не возникло бы.
Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Если продавец этого не знает, то обычно юристы компаний всегда доводят до него подобную информацию. Но, к сожалению, бывают продавцы, которые скрывают подобную информацию. Они прекрасно понимают, что «чистая» во всех отношениях квартира будет стоить намного дороже. Поэтому покупателям я бы советовал для проверки квартиры обратиться к специалистам, дабы потом избежать потери лишних нервов, времени, а то и немалых денег.
