Глава 4
Комнаты и доли: маленькая, но своя!
Когда мы говорим о желании купить недвижимость, то чаще всего имеем в виду квартиру. Открыл ключом входную дверь, зажег свет в прихожей, опустил на пол портфель – и все, ты дома. Тут твоя территория, тут ты хозяин, даже если квартира в залоге у банка и выплачивать ипотеку еще 37 лет.
Но что делать, если на полноценную квартиру денег не хватает?
Факты и цены
Практика показала, что начать можно и с комнаты или даже с доли в квартире. Располагая хоть какой-то недвижимостью, гораздо проще приобрести объект более высокого уровня. Потом долю превращаем в изолированную комнату, комнату – в квартиру, однушку – в двушку и т. д. Как говорится, жизнь – это движение.
В 2006 г. произошел скачкообразный рост цен на недвижимость. За год квартиры подорожали в 2–2,5 раза. Ударив по недвижимости, волна спроса обрушилась на авторынок. Чтобы купить новинки мировых концернов, выстраивалась очередь, в которой можно было томиться целый год. Производители не успевали за спросом! Так продолжалось до кризиса 2008-го. Почему так произошло? Дело в том, что из-за роста цен своя квартира для многих людей стала недоступна. Но ведь хотелось повысить свой уровень жизни уже сейчас! Один из способов – купить автомобиль. Сбережения среднего класса, накопленные на жилье, потекли в автосалоны. А ведь и в те годы был отличный промежуточный вариант – купить комнату или долю. Которые также подорожали за прошедшее время вдвое.
Теперь давайте определимся с терминами.
Комната – это часть квартиры. Если комната приватизирована, она находится в собственности своего владельца. Собственник комнаты может пользоваться не только своей комнатой, но и местами общего пользования – коридором, кухней, ванной. Для каждой комнаты (или двух смежных) – свой лицевой счет. В комнате можно легко прописаться. Обычно продаются комнаты в старых советских коммуналках, но попадают в продажу и комнаты в обычных, современных квартирах.
Доля – это часть приватизированной квартиры. Доля может быть сколь угодно малая, например 1/12 или 1/30 от всей квартиры. Нельзя определить, где именно она находится – в коридоре, туалете или на кухне. Доли – это явление, которое появилось уже в наше время, после старта приватизации. Типичная ситуация – квартира достается по наследству нескольким наследникам, разбивается на доли и продается по частям. Где чьи квадратные метры – непонятно.
Выделенная доля – это доля, которую суд привязал к отдельной комнате. Предположим, что квартира двухкомнатная, размер комнат 17 и 14 кв. м. У собственников по 1/2 доли. Понятно, что строго пополам они квартиру не поделят. Одному достанется меньшая комната (как правило, инициатору раздела), другому бóльшая. Но не всегда все так просто. Суд может и отказать в иске. Например, если квартира однокомнатная. Кроме того, если доля небольшая, например 1/12, суд может постановить выплатить второму собственнику компенсацию вместо того, чтобы выделить ему долю.
Комнаты дороже доли, что вполне логично. Комнату легко купить (ненамного труднее, чем квартиру), в комнате можно жить, можно прописаться, комнату можно сдать в аренду. Выделенная доля дешевле комнаты на 10–30 %. Это не совсем полноценная комната. Если сосед продаст свою долю, новый совладелец вправе обратиться в суд и заново определить порядок пользования.
Просто доля стоит дешевле на 10–30 % выделенной. Почему? Это самая проблемная собственность. Обычных покупателей она не интересует.
Плюсы покупки комнаты:
• Комната существенно дешевле квартиры. На данный момент в Москве цены комнат колеблются от 2 до 4 млн руб. На цену влияют ряд факторов – район, метраж, количество комнат в квартире, численность соседей, перспективы сноса дома.
• Комната практически всегда продается дешевле, чем стоила бы эта часть квартиры в случае продажи всей квартиры. Многие инвесторы на этом заработали. Покупали комнаты, убеждали соседей разъехаться, после продажи квартиры возвращали вложенный капитал с доходностью 50–100 %, а иногда и 200–300 %.
Недостатки:
• Купить плохую комнату значительно проще, чем плохую квартиру. Плохая комната – это неперспективное жилье, со сложными соседями, по завышенной цене.
• Оформление комнаты сложнее, чем квартиры. Ведь по закону совладельцы собственности имеют право первоочередной покупки. А значит, появляются дополнительные хлопоты. Подробнее об этом читайте ниже.
• Комнату труднее продать. Кандидатов на покупку меньше, а оформление сделки дольше и сложнее, чем в случае с квартирами.
Некоторые люди принципиально не хотят жить с соседями. Им подавай только изолированное жилье, желательно – на необитаемом острове. Другие относятся к этому спокойно. Третьи и вовсе радуются: «Вместе веселее!» На самом деле многое зависит от личности соседей и вашего темперамента. Во всем есть свои плюсы и минусы.
Как сэкономить?
Какая комната является перспективной и позволит совершить выгодную покупку?
1. Недооцененная комната. Люди продают свои комнаты по разным мотивам. Вот один из них.
Алена и Михаил развелись более 15 лет назад. На тот момент они жили в неприватизированной двушке. Развод завершился разделом лицевых счетов. В дальнейшем каждый приватизировал свою комнату. Михаил переехал, и в течение нескольких лет в его комнате никто не жил. Алену вполне устраивала такая ситуация. Но вот Михаилу понадобились деньги и он предложил разъехаться, продать всю квартиру и разделить выручку. За свою долю жена вполне могла купить однушку в пригороде, но переезжать в пригород ей не хотелось. Алена тянула время, прошла еще пара лет. Тогда Михаил предложил Алене выкупить свою комнату за умеренную сумму. Но процесс опять затянулся. Потеряв терпение, Михаил, чертыхаясь, выставил на продажу свою комнату за цену минимум на треть ниже рыночной. Ему было все равно, что он теряет в деньгах, ведь добавился мотив – досадить бывшей жене, которая много лет водила его за нос. Покупатель совершил выгодную сделку.
Как видите, личная неприязнь бывших супругов помешала им выручить максимум от продажи жилья. Всем этим может воспользоваться грамотный инвестор. С человеком со стороны договариваться проще.
Как показала практика, это типичное явление. Родственники, разделенные многолетними личными обидами, редко могут отбросить в сторону эмоции и деловито, с максимальной выгодой, решить жилищный вопрос. И чтобы о чем-то договориться, нужен кто-то посторонний. Риелтор или инвестор становится спасителем.
2. Комната с перспективой расселения всей квартиры. В 1990-х в Москве квартиры в сталинках в пределах Садового кольца считались самым лучшим жильем. В те годы почти не строилось современных жилых комплексов премиум-класса. Приходилось довольствоваться тем, что есть. Сталинки с их толстыми кирпичными стенами, трехметровыми потолками, просторными кухнями и огромными по сравнению с хрущевками метражами казались вершиной архитектурной мысли. Спрос на такие квартиры был колоссальным.
При этом до 30 % сталинок в пределах Садового кольца были коммуналками. В таких коммуналках было от 3 до 12 комнат. Одно поколение жителей коммуналки сменяло другое, но в их быте ничего не менялось. Классика жанра: в комнатах более-менее приличный ремонт, а в местах общего пользования – ужас. Общее – значит ничье. С такой философией жила вся страна.
В 90-х у жителей коммуналок впервые появился шанс разъехаться в отдельные квартиры. Многим это удалось. Риелторы на деньги инвесторов покупали «коммунарам» однушки на окраинах Москвы. В результате собственником всей квартиры становился инвестор. В дальнейшем «очищенная» и отремонтированная квартира продавалась с прибылью 30–100 %, а иногда и больше. Занимались расселением настоящие риелторы-асы.
Но наступили 2000-е, и ситуация на рынке жилья изменилась. Как грибы стали появляться современные жилые комплексы с огороженной территорией, подземным паркингом, охраной и т. д. Спрос на сталинки упал. На контрасте стали заметнее хронические проблемы старых домов – неудобные планировки, изношенные коммуникации, неоднородное социальное окружение, проблемы с парковкой… Золотые деньки сталинок закончились. Жители коммуналок, которые упорствовали, заламывая нереальные цены за свои хоромы, остались у разбитого корыта. Таких выгодных условий уже не будет.
Тем не менее расселение коммуналок продолжается и в наши дни. Просто явление это стало не массовым, а штучным. Желания «коммунаров» становятся скромнее, они понимают, что спрос на старые комнаты невелик. А что, если дом признают аварийным и выселят жильцов поближе к МКАД? А что, если сосед продаст свою комнату небольшому семейству мигрантов человек на 15? А что, если…
Поэтому даже сейчас энергичный и знающий человек может хорошо заработать на расселении перспективной коммуналки. Тактика простая. Можно купить сначала комнату, а потом по мере возможности выкупить оставшиеся комнаты в квартире. А можно сразу выкупить все комнаты, переселив жителей в отдельное жилье. Второй вариант хлопотнее, но зато результат более предсказуем.
Как узнать, есть ли у коммуналки перспективы?
• Оцениваем рыночную стоимость квартиры. Влияет район, расположение, качество дома, этаж, метраж, количество комнат, состояние квартиры. Обычно чем больше коммуналка, тем выгоднее ее расселение. Ведь, купив все комнаты, инвестор «заодно» становится собственником и общих зон, а в большой квартире это десятки квадратных метров.
• Оцениваем стоимость комнаты, выставленной на продажу.
• Оцениваем желания и мотивацию «коммунаров». Помним, что договариваться придется со всеми. Один-единственный «отказник» может заблокировать сделку, и результат многомесячных трудов пойдет насмарку.
• Определяем слабое звено. Это «коммунар», менее всех замотивированный на разъезд и способный не раз выкрутить руки всем участникам сделки.
На основании анализа всех факторов делаем вывод. Лучше всего, если вывод сделает риелтор с многолетним опытом.
3. Комната с перспективным соседом. Как правило, речь идет о квартире с двумя собственниками. Выкупают одну комнату, потом, возможно спустя несколько лет, соседу предлагают переселение в отдельную квартиру. Далеко не все на это соглашаются, но все же. Чтобы понять перспективы, необходимо до покупки встретиться с соседом, пообщаться. Оценить личность, привычки, желания и возможности.
• Как сосед оказался в этой квартире? Сколько лет прожил?
• Насколько сосед привязан к району, дому, квартире?
• Есть ли у него вредные привычки?
• Нуждается ли в деньгах?
• Имеет ли свои накопления?
• Хочет ли жить в отдельной квартире, пусть и в менее престижном районе?
На основании анализа делается вывод – есть ли шанс в будущем «договориться».
4. Комната с перспективой сноса дома. Об этом мы уже писали в главе «Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом».
5. Комнаты, имеющие выгодное соотношение цена – доход от найма. Предположим, что комната находится близко к центру и стоит 3 млн руб. Сдать ее можно за 20 000 руб. в месяц, что эквивалентно 8 % годовых. Это больше, чем можно заработать на сдаче в аренду отдельной квартиры. Другой пример – комната в Подмосковье. Может стоить и 1–1,5 млн руб., а стоимость аренды – почти как в Москве, 12 000–13 000 руб. Это 10–14 % годовых! Расходы по коммунальным платежам можно переложить на нанимателя. Дополнительные расходы (мебель, косметический ремонт) несущественны. А если жильцы сломают мебель? Надеемся, при заселении квартирантов вы не забудете взять залог! Налог на аренду мы не учитываем, как его минимизировать – отдельная тема.
Но есть и большой минус: некоторые соседи негативно относятся к арендаторам. Это может проявляться в регулярных жалобах участковому, письмах в налоговую, замене замков. Так что, если квартиранты не поладят с соседями, решать эти проблемы придется вам. Еще один минус – дорогое «обслуживание». Иными словами, арендная комната требует столько же хлопот, как и квартира (поездки к квартирантам за оплатой, решение текущих вопросов), а дохода приносит намного меньше.
Где взять деньги?
Еще несколько лет назад банки давали добро на ипотеку только для покупки квартир в относительно свежих домах. Но конкуренция сделала свое дело, суровые банкиры смягчились и стали относиться с пониманием к хрущевкам, квартирам, продаваемым по сероватым схемам, загородным домам и даже комнатам. Ипотечные программы, позволяющие купить комнату, пока единичны, но они есть.
Важное условие: по документам это должна быть именно комната, а не доля. Или доля, но привязанная к комнате. Кроме того, если у вас в собственности находится часть квартиры – например, 1/2 – и вы планируете выкупить у соседа его половину, на это легко можно взять ипотечный кредит. В таком случае у банка в залоге будет вся объединенная квартира.
Еще одно условие: банки дают ипотеку именно на покупку. Иногда, при отсутствии согласия соседей, сделка оформляется через дарение. В таком случае можно воспользоваться потребительским кредитом. Обслуживание потребительского кредита дороже ипотечного (15–20 против 9–13 %), но иногда игра стоит свеч.
Доли и квартирное рейдерство
Когда в товарищах согласья нет,
На лад их дело не пойдет,
И выйдет из него не дело, только мука.
И. А. Крылов. Лебедь, рак и щука
Пришла пора рассказать о темной стороне квартирного бизнеса. Как всегда, если образовался правовой пробел, найдутся способы его обойти. Причем методами не совсем этичными. Больше 20 лет назад стартовала приватизация. Иногда квартира оформлялась на одно лицо, иногда на всех членов семьи. Кроме того, появилась возможность оставить квартиру в наследство. Один наследник? Все замечательно. Несколько наследников? Уже хуже. Квартира переходит в долевую собственность нескольких лиц. А дальше…
Если интересы всех совладельцев совпали, они вместе решают судьбу квартиры. Наследники продают имущество и делят деньги. Все отлично.
Представим другую ситуацию. Как в басне Крылова. Предположим, что однокомнатная квартира досталась в равных долях трем наследникам. «Лебедь» (наследник 1) живет в этой квартире. Ему все нравится, ничего менять не надо. «Рак» (наследник 2) хочет продать квартиру и разделить деньги. У Рака семья, он живет в другом месте. Ему не нужна доля, которой он все равно не сможет пользоваться. «Щука» (наследник 3) не нуждается ни в доле, ни в деньгах. Продадут квартиру – он получит свою долю. Не продадут – не получит. Ему все равно. Рак пытается уговорить всех продать квартиру и разделить деньги. Щука не против. Лебедь отказывается, ему удобно жить одному в квартире.
Что делать? Доли по суду не выделить в натуре, однушка – объект неделимый. Патовая ситуация. И тогда Рак решает продать свою долю. Он предлагает выкупить ее Лебедю и Щуке. И получает отказ. Нет денег, дорого, когда-нибудь потом, через год-два… Что делать Раку? Продать свою долю на сторону.
Кто купит долю у Рака? Добросовестному покупателю треть однушки не нужна. В квартире нельзя жить, нельзя сдавать. Что толку с документов на собственность?
Долю у Рака с удовольствием купят рейдеры. За цену минимум в три раза меньше, чем составила бы доля в случае продажи всей квартиры. Квартирные рейдеры – лица, выкупающие доли и принуждающие совладельцев к продаже всей квартиры.
Однажды, вернувшись домой, Мария обнаружила вскрытую входную дверь. В квартире, в половине комнаты, стояла чужая мебель. Двое мужчин показали копию свидетельства о праве на собственность на 1/2 доли квартиры и доверенность от собственника. «Теперь мы будем тут жить». Новый собственник незаконно сдал свою часть квартиры без согласия Марии. Закон нарушен, но признать договор найма недействительным и выселить проходимцев можно только через суд. Это время, волокита – но делать нечего, Мария пошла в суд. Решение суда было в ее пользу. Однако тут в квартиру заехали еще одни наниматели, а значит, необходим новый суд для их выселения. В конце концов у Марии лопнуло терпение и квартира была продана.
Можно обвинить рейдеров в беспринципности, аморальности, наглости… Но ведь Марии наверняка не раз предлагали продать квартиру и разделить деньги. И, только отчаявшись реализовать свою долю имущества, совладелец продал долю задешево рейдерам.
На данный момент в Москве есть целые агентства, которые специализируются на операциях с долями. Некоторые просто покупают максимально дешево, потом с наценкой продают. Другие пытаются принудить соседей к продаже всей квартиры. Разными способами.
Юридические тонкости
Комната подобрана, теперь поговорим об оформлении сделки. Оно сопряжено с большими трудностями, а в отдельных случаях и вовсе невозможно.
Итак, собственнику принадлежит часть квартиры. По закону он прежде всего должен предложить всем остальным собственникам выкупить свою долю. Делать это нужно письменно. Составляется извещение о том, что продается доля в квартире X по адресу Y за Z рублей. Заказное письмо с извещением отправляется другим сособственникам квартиры. С момента вручения извещения начинается месячный срок, за который другие совладельцы квартиры должны выкупить долю у продавца или отказаться от предложения. Месяц прошел? Прошел. Соседи ответили? Нет. Значит, можно продавать любому другому покупателю на свое усмотрение.
Если соседи свое жилье не приватизировали, то отказ от права преимущественной покупки дает собственник имущества в лице муниципалитета. В некоторых случаях муниципалитет выкупает долю.
А что, если сособственник не проживает в квартире и извещения не получил? Проблема! Даже если спустя месяц договор купли-продажи будет заключен и принят в Регистрационной палате, сосед сможет повернуть процесс вспять.
Продавалась 1/2 доля в трешке. Через нотариуса соседу было направлено извещение. Сосед, владелец 3/4 квартиры, извещения не получил, что спустя месяц подтвердил нотариус. Покупателя это не смутило. Был заключен договор купли-продажи, в ячейку положены деньги, документы сданы в Регистрационную палату… О сделке узнает сосед, и по его заявлению Регпалата приостанавливает регистрацию. Для покупателя ситуация неприятная. Как минимум – сделка затянется на несколько месяцев, а как максимум – отменится. Приостановку делают на три месяца. За это время сосед имеет право подать в суд иск о признании за ним права преимущественной покупки. После решения суда у соседа есть месяц, чтобы выкупить долю. Скорее всего, сосед приложит все усилия, чтобы собрать нужную сумму, ведь превращать свою квартиру в коммуналку или плацдарм для рейдеров желающих немного.
В описываемом случае покупатель сознательно взял на себя большой риск. Ведь все могло получиться иначе. Представьте: доля выкуплена, документы на собственность получены. И спустя месяцы сосед узнает о нарушении своих прав и обращается в суд с иском о расторжении сделки.
Впрочем, юридически все можно было сделать по-другому. Если покупатель располагает деньгами и не пользуется ипотекой, то:
• Составляется договор дарения микроскопической доли квартиры. Например, 1/100 части. Дарение – безвозмездная сделка, соседи никакого отношения к ней не имеют. Микродоля переоформляется, получаются документы на собственность. Все. Теперь в квартире на одного сособственника больше.
• Заключается основной договор купли-продажи. Один сособственник продает другому сособственнику свою долю. Соседи опять не при делах. Сделка между совладельцами, чужим ничего не продают.
Почему не рекомендуется делать дарение на всю долю? На первый взгляд, хлопот меньше. Но, во-первых, с точки зрения закона это притворная сделка. А во-вторых – подарки облагаются налогом. Закон делает исключение только для близких родственников, им можно дарить без фискальных последствий.
Наиболее простой вариант – когда другие сособственники дают нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Но так бывает редко. Гораздо чаще продавец встречается с плохо скрытой враждой и ненавистью. И если совладельцы увидят возможность всунуть палки в колеса, то не замедлят воспользоваться таким шансом.
Бывает, что отчаявшийся выгодно продать свою небольшую долю собственник решает подзаработать. Это особенно характерно для Москвы и ближнего Подмосковья. В таком случае он дробит свою долю на мелкие части и продает буквально по несколько сантиметров. Покупатель становится собственником кусочка настоящей столичной жилплощади и бежит в паспортный стол делать постоянную регистрацию. Готов еще один новоиспеченный москвич.
Законодатели постепенно разбирают правовой бардак с долями. Если владелец небольшой доли попытается заселиться в квартиру, сособственник может подать в суд и принудительно выкупить микродолю. Но на практике это пока работает плохо.
Итак, покупка комнаты – отличный вариант, чтобы начать решать свой квартирный вопрос. Сделать первый шаг, вырваться из порочного круга «денег на квартиру не хватает!». Помните, что в долгосрочной перспективе цены растут, а инфляция в России даже по официальным данным превышает 10 %. Доля – вариант для профессионалов и инвесторов. Если это ваша первая покупка и ваши последние деньги, лучше с долями не связываться. Потом, после нескольких квартир, освоитесь на рынке недвижимости и начнете успешно зарабатывать на долях… А пока при имеющемся законодательном бардаке, неоднозначной судебной практике и отсутствии опыта вы можете просто заморозить свои деньги. Впрочем… Думайте сами, решайте сами. Удачи!
