Глава 3
Аукционы. Кто меньше?!
Еще один способ сэкономить – купить квартиру с аукциона. Аукционы по продаже недвижимости в России – явление редкое, но довольно регулярное. Почти всегда это классический аукцион: на повышение. Стартовая цена минимальна, остальное зависит от спроса. Победителем признается участник аукциона, предложивший максимальную цену.
Можно купить объект дешевле рыночной стоимости – на 10–30 %, а можно и дороже – если войдете в непредусмотренный раж. Иногда агентства недвижимости пытаются организовать так называемый голландский аукцион – на понижение. В основном для продажи элитного жилья. Но для «элитки» среднерыночных цен нет, так что оценить выгодность покупки трудно. Да и как-то не приживается эта схема в России.
Кто проводит квартирные аукционы?
1. Служба судебных приставов.
Задолжал человек большую сумму. Банку, матери своего ребенка, кому угодно. Повестки, суды… Наконец вынесено решение: взыскать! Должник продолжает уклоняться. Имущества и официальных доходов, чтобы покрыть все долги, не хватает. После долгой волокиты квартира должника выставляется на торги.
Иногда с первого раза квартира не продается, тогда проводятся новые торги и стартовая цена снижается. Так может происходить несколько раз.
Где искать объекты? На сайте ФССП РФ . Там же – информация о времени проведения аукциона.
На 1 октября 2013 г. приставы продавали 1118 квартир и квартирных долей в России, из них – 62 в Москве и Московской области. Например, однушка на 1-м Рощинском проезде в Москве (м. «Тульская») со стартовой ценой всего 4,8 млн руб. Или двушка 85 кв. м на Таганке – за 14,4 млн руб. Это на 30–40 % дешевле среднерыночной цены.
Чтобы участвовать в аукционе, необходимо подать заявку в территориальную службу судебных приставов и внести задаток – 5 % от стоимости квартиры. В подтверждение серьезности ваших намерений. Если купите квартиру – задаток зачтется в ее стоимость, если не купите – деньги вернут.
2. Банки.
Ипотечник перестал платить. Увещевания и реструктуризация задолженности не помогли. Суд прошел. Надо продавать заложенную квартиру. Обычно банк старается осуществить продажу в тандеме с заемщиком и по максимальной цене. Но если заемщик не идет на контакт, банк действует самостоятельно. Например, проводит аукцион.
Где искать объекты? На сайте (реализация заложенного имущества) и на сайтах банков.
Практика продажи заложенных квартир сильно разнится в зависимости от банка. Сбербанк, к примеру, на 1 октября продавал 147 заложенных квартир, из них пять в Москве. Дешевле рыночной цены примерно на 10–20 %. Одни банки проводят аукционы на повышение, другие продают имущество по фиксированной цене (немного ниже рыночной). Некоторые банки предлагают льготную ипотеку на приобретение залоговой недвижимости.
3. ГУП «Моссоцгарантия».
Та самая компания, специализирующаяся на квартирах со старушками. Старушки умирают, квартиры выставляются на аукцион. Аукционы проводятся регулярно. На 1 октября в активе компании – около 40 объектов. Стартовая цена – на 10–20 % ниже рыночной.
Где искать объекты? На сайте компании .
Задаток – 200 000 руб. Возвращается всем проигравшим (не купившим). Шаг аукциона – 10 000 руб. Договор купли-продажи квартиры оформляется в течение 20 дней после аукциона.
4. Агентства недвижимости.
Периодически «продвинутые» агентства недвижимости пытаются продавать зависшие квартиры на аукционе. Цель – выжать из квартиры максимум, то есть продать дороже среднерыночной цены. Так что о выгодной покупке речь, как правило, не идет. Хотя иногда на таких аукционах можно и сэкономить, но это уже вопрос случайного везения. Каких-то устоявшихся правил и традиций у таких аукционов нет, каждое АН «креативит» как может.
Плюсы покупки квартиры с аукциона:
1. Экономия! В кризис, говорят, дисконт доходил до 30–50 %. Сейчас уже нужно рассчитывать на более скромную скидку – 3–10 %. Но бывает и больше.
2. Экономия на риелторе. Организатор аукциона берет оформление сделки на себя. Хотя подстраховаться собственным риелтором или юристом не помешает, а в случае 4 это просто необходимо. Но сэкономить на риелторе все равно удастся, ведь проверка документов и сопровождение сделки стоят дешевле, чем классическая комплексная риелторская услуга. Подробнее об этом – в главе «Посредник по средствам!».
3. Экономия времени. Можно сразу купить несколько квартир без лишней беготни и нервотрепки.
Минусы покупки квартиры с аукциона:
1. Проблемы с бывшим собственником. Это касается вариантов 1 и 2. Бывший собственник зачастую остается прописан в квартире, выписываться и выселяться совершенно не намерен и вообще считает эту квартиру своей. Без боя он не сдастся. Пока идет оформление сделки, должник может опомниться: «Я нашел деньги, оставьте мне квартиру!» С большой долей вероятности приставы или банк пойдут ему навстречу. Ведь пока договор не зарегистрирован, квартира еще не ваша. Потеряете время.
2. Как правило, квартиры с аукциона продаются без просмотра. Вот вам документы, а уж что там внутри… Сюрприз!
3. И сюрприз этот, как правило, неприятный. Можно ли ожидать евроремонта от квартиры, где жила одинокая престарелая женщина или закоренелый должник и неплательщик? Всякое, конечно, бывает, но, как показывает практика, обычно такие квартиры – совершенно «убитые». Готовьте сразу деньги на ремонт.
4. Ограниченный выбор квартир. Приходится брать «что дают», а не то, что хочется.
Вывод. Покупка квартиры с аукциона – удобный и выгодный вариант для инвестора. А вот если квартира приобретается для себя, найти подходящий вариант будет трудно. Разве что случайно наткнетесь на интересующий район и формат. Но интерьер такой квартиры и затраты на ремонт могут сильно разочаровать после покупки.
Парадоксально, но факт. Большая часть квартир на аукционах продаются по рыночной цене, иногда даже дороже. Почему так происходит? Иногда участники не знают рыночной цены на квартиры и не могут ее компетентно оценить, иногда впадают в раж и пытаются победить конкурентов «любой ценой». Естественно, такой подход губителен.
Поэтому, собираясь на аукцион, выполните простые рекомендации:
• Заранее внимательно ознакомьтесь с «ассортиментом» квартир. Выясните все значимые характеристики.
• Выберете те варианты, которые вас интересуют. Определите для себя, почему вам интересны эти варианты. И для чего? Жить, сдавать в аренду, перепродать? Ваши цели должны быть ясны и определенны.
• Найдите аналогичные предложения в базах объявлений. Сравните цены.
• Определите максимальную цену, за которую вы готовы приобрести данный объект.
• Не поднимайтесь выше этой цены на аукционе. Как бы ни хотелось.
• Помните, что это не последняя квартира в городе и не последний аукцион. Не купите сегодня – ничего страшного. Квартира вашей мечты еще ждет вас где-то за горизонтом…
