Дом англичанина – его крепость, как гласит пословица. И американцы согласны: “Нет места лучше дома”. Устами Дороти в “Волшебнике страны Оз” глаголет целый народ, и не важно, что многие дома похожи друг на друга как капли воды. Происхождение англо-американской модели семьи как зажиточного домохозяйства стоит искать не только в культуре, но и в политике двух государств. Классовое общество, где собственниками могли быть лишь избранные единицы, – это очень по-британски; демократию домохозяев для всех нас открыла Америка.

До 1930-х годов в своих собственных домах жили лишь 40 % американцев. Рассчитывать на жилищный кредит могли либо фермеры, либо самые настоящие счастливчики. А те немногие, кому удалось получить деньги в 1920-е годы, наверняка потом пожалели – Великая депрессия лишила миллионы кормильцев по всей стране работы и средств к существованию. Жилищные кредиты выдавались на короткий срок, три-пять лет, и не были “амортизованы”. В переводе на человеческий язык это значит, что заемщики регулярно платили проценты, но сам кредит возвращали лишь по истечении срока ссуды, таким образом сталкиваясь с раздутым до предела итоговым взносом. В 1920-х средняя разница между ставками по ипотеке и первоклассным облигациям крупных корпораций составляла около двух процентных пунктов против половины процентного пункта за предыдущие двадцать лет. Процентные ставки различались и по регионам²⁰. Стоило экономике пойти на спад, как обеспокоенные кредиторы просто-напросто отказались продлевать срок действия ссуд. Людей лишали права выкупа закладной – только в 1932–1933 годах таких случаев насчитывалось свыше полумиллиона. К середине 1933-го число жертв выросло до более чем тысячи в день. Цены на недвижимость похудели на 20 %²¹. Лишь после того как жилищное строительство приказало долго жить, стало ясно, насколько важную роль оно играло в экономике страны (похожая притча будет сопровождать каждый крупный кризис в XX веке)²². Пожалуй, никто не страдал от депрессии так, как сельские жители, – цены на землю теперь не составляли и половины от уровня 1920 года, – но и горожанам приходилось несладко. В затруднении оказались многие квартиросъемщики, подачек от государства на арендную плату не хватало. А жили на подачки многие: автомобильные фирмы Детройта теперь держали вдвое меньше рабочих, чем в 1929 году, и вдвое урезали их оклады. Депрессия ударила по людям с силой, которую сегодня трудно даже вообразить: безработица, ужасающая нищета, убогость бесплатных столовых, отчаянные странствия в поисках несуществующего дела присутствовали в жизни миллионов – стали этой жизнью. В 1932 году терпение обездоленных кончилось.

Седьмого марта пять тысяч рабочих, попавших под сокращение на автомобильном заводе Форда, маршем прошли по центру Детройта, требуя помощи. Когда безоружная толпа дошла до здания фордовского завода в Ривер-Руж, завязалась потасовка. Внезапно из-за распахнувшихся ворот № 4 высыпали полицейские и охранники и открыли огонь по демонстрантам. Пятеро рабочих погибли на месте. Через несколько дней на их похоронах 60 тысяч человек пели “Интернационал”. Газета Коммунистической партии обвинила Эдселя Форда, наследника основателя фирмы Генри, в преступном бездействии: “Покровитель искусств, столп Епископальной церкви, вы стояли на мосту и смотрели, как убивают рабочих Ривер-Руж. Вы и пальцем не пошевелили, чтобы их спасти”.

Можно ли было разрядить обстановку, грозившую самой настоящей революцией? Эдсель Форд принял едва ли не самое мудрое решение: незадолго до того Детройтский институт искусств заказал фреску, изображающую родной город ареной счастливого взаимодействия людей, а не вражды, мексиканцу Диего Ривере – к нему-то и обратился пристыженный промышленник. Выбранный для фрески зал так впечатлил Риверу, что он решил выполнить не два обещанных панно, а все двадцать семь. Форду наброски Риверы понравились, и он согласился профинансировать всю затею, выложив 25 тысяч долларов из собственного кармана. Работа началась в мае 1932-го, спустя считаные недели после столкновений на Ривер-Руж, и заняла всего десять месяцев. Форд не мог не знать, что художник был коммунистом (хоть и неортодоксальным – из мексиканской партии его исключили за симпатию к Троцкому)²³. В мечтах Ривере виделся мир без частной собственности, где средства производства принадлежали всем вместе, но никому в отдельности. Фордовский же завод воплощал все, что Ривера так презирал в капиталистическом обществе, – рабочие здесь трудились, а собственники забирали себе продукт их труда, не прилагая ровным счетом никаких усилий. Мексиканец также задался целью раскрыть расовые противоречия – они бросались в глаза каждому, кто навещал Детройт, – и наделил использующиеся в производстве стали элементы человеческими свойствами. Смысл аллегории лучше всех объяснил он сам:

Голодающие маршируют по Детройту, 1932 год.

Полиция пускает в ход слезоточивый газ.

“Прекратить полицейский террор Форда-Мерфи!”: митинги протеста в ответ на гибель пятерых демонстрантов.

Городские сановники были потрясены, впервые увидев готовые фрески. Одним из таких был обладатель степени доктора философии, президент колледжа Мэригроув Джордж Г. Дерри:

Злую шутку сыграл сеньор Ривера со своим капиталистическим покровителем, Эдселем Фордом. Риверу наняли для того, чтобы он истолковал сущность Детройта; взамен этот коммунист всучил мистеру Форду, а заодно и музею, свой личный “Манифест”. Довольно одного взгляда на центральное панно, что приветствует входящего, и коммунистический мотив, пронизывающий всю композицию и придающий ей цельность, становится ясен. Но обрадуются ли женщины Детройта, согласятся ли узнать себя в мужеподобной тетке с грубыми чертами лица, которая просит помощи и сострадания у своей томной, подчеркнуто чувственной азиатской сестры?²⁴

Другой член городского совета уверял, что закрасить фрески недостаточно, ведь впоследствии их можно будет извлечь из-под слоя белил. Он призывал к полному уничтожению этого “издевательства над духом Детройта”. Надо сказать, что со следующим крупным заказом Риверы ровно это и случилось: Джон Д. Рокфеллер-младший попросил художника украсить стены нью-йоркского Рокфеллер-центра, а тот настоял на использовании в оформлении портрета Ленина вместе с коммунистическими лозунгами вроде “Долой империалистическую войну!”, “Пролетарии – объединяйтесь!” и, что самое страшное, “Деньги – всем и задаром!”. По задумке Риверы, стяги с этими словами должны были пронести по самой Уолл-стрит. Возмущенный Рокфеллер приказал избавить его от творений взбалмошного мексиканца.

Целительная сила искусства хорошо известна. Но и всех гениев Возрождения не хватило бы, чтобы склеить разрезанное Депрессией на две неравные части общество. Многие страны в похожей ситуации поддались искушению тоталитаризма. Не то США – здесь пошли Новым курсом. Первый президентский срок Франклина Делано Рузвельта – время бурного расцвета разнообразных федеральных агентств и инициатив, призванных вдохнуть жизнь в поверженную экономику. В лавине обрушившихся на головы американцев нововведений не просто разглядеть самую успешную рузвельтовскую меру, последствия которой ощущаются и поныне, – новый курс на жилье. Дав миллионам американцев возможность владеть собственными домами, администрация ФДР сделала важнейший шаг по направлению к первой в мире демократии домохозяев. А США раз и навсегда получили прививку от красной революции.

В каком-то смысле Новый курс стал попыткой государства исправить провалы рынка. Некоторые сторонники Рузвельта вдохновлялись примером большинства европейских стран, где жилищное строительство все реже обходилось без участия правительства. И то правда, около 15 % расходов

Управления общественных работ – это сооружение доступных домов и расчистка трущоб. Все так – но куда важнее для американских властей было бросить спасательный круг стремительно тонувшему рынку ипотечного кредитования. Спешно учрежденная Корпорация кредитования домовладельцев взялась продлевать истекавшие ссуды на сроки до пятнадцати лет. Еще в 1932 году Федеральный совет банков жилищного кредита начал одновременно поощрять и держать под наблюдением мелких ипотечных заимодателей на местах – ссудно-сберегательные общества (или “копилки”), ассоциации взаимопомощи на манер британских жилищностроительных кооперативов, которые брали деньги на хранение и выдавали необходимые средства желающим приобрести дом. Рузвельт понял, что раздавленным событиями последних лет банковским вкладчикам требуется поддержка, и создал Федеральную корпорацию по страхованию депозитов. Теперь, полагали авторы законопроекта, вкладываться в ипотечное кредитование будет даже безопаснее, чем покупать сам дом: если заемщики откажуться платить, кредиторов утешит государство²⁵. По крайней мере на бумаге копилки были защищены от набегов, которым подвергалось семейное предприятие “Кредитно-строительное общество Бейли” в знаменитом фильме Фрэнка Капры “Эта прекрасная жизнь” (1946) – роль отчаянно борющегося за жизнь своей фирмы Джорджа Бейли в нем досталась Джеймсу Стюарту. “Знаешь, Джордж, – говорит отец героя, – я так думаю, что правильное мы дело делаем. Удовлетворяем насущную потребность людей. Где-то внутри, в печенках, у каждого сидит желание обзавестись своей крышей, своими стенами и камином в одной из них, а мы сидим в этой обшарпанной комнатенке и помогаем человеку получить то, что он хочет”. Молодой Бейли в конечном счете принимает заветы родителя, а после его смерти пытается перетянуть на сторону добра коварного домовладельца Поттера, загонявшего горожан в трущобы:

[Отец мой] никогда не думал о себе… Зато, мистер Поттер, он помог многим людям выбраться на свет из вашей помойки. Разве это плохо? Разве не стали они после этого добропорядочными гражданами? И какому хозяину теперь не приятнее иметь с ними дело?.. Вы говорили… пусть они подождут, накопят деньжат, а уже потом думают о приличном доме. Подождут? Чего это они подождут? Пока дети вырастут и покинут отчий дом? Пока сами они превратятся в старые развалины и… Да вы хоть знаете, сколько лет нужно честному работяге, чтобы скопить пять тысяч долларов? Поймите же, мистер Поттер, этот сброд, о котором вы говорите… почти все они работают, платят по счетам, живут и умирают здесь, на этих улочках. Неужели это так сложно – сделать так, чтобы они работали, платили, жили и умирали с парой приличных комнат и ванной?

“Эта прекрасная жизнь”: Фрэнк Капра воспел добродетели маленьких ссудно-сберегательных ассоциаций, сняв Джеймса Стюарта в роли неотразимого поставщика жилищных кредитов.

Утверждая в столь радикальной форме прелести владения домом, Джордж Бейли опережал свое время. Делом, а не только словами, американским покупателям недвижимости помогло Федеральное управление жилищного строительства. Предоставляя государственные гарантии ипотечным заимодателям, ведомство удобряло почву для крупных (вплоть до 80 % стоимости недвижимости), длительных (до двадцати лет), полностью амортизованных и недорогих ссуд. В результате рынок ипотеки не просто пришел в себя – он как будто заново родился.

Стараниями властей на свет появились типовой договор долгосрочной ипотеки и всенародная система наблюдения и оценки надежности ссуд, и теперь все было готово для выхода на сцену вторичного рынка ипотеки в масштабах всей страны. Он и вышел – в 1938 году, когда Федеральная национальная ипотечная ассоциация, впоследствии прозванная Фанни Мэй (Fannie Мае), получила право выпуска облигаций с последующим выкупом закладных у региональных ссудно-сберегательных ассоциаций; последние запутались в паутине новых ограничений, географических (клиентами могли быть лишь те, кто проживал в радиусе 80 километров от офиса фирмы) и финансовых (так называемое распоряжение “Q” устанавливало крайне низкий потолок ставки по кредитам). Ну а поскольку новые меры вели к снижению среднего ежемесячного взноса, Управлению жилищного строительства удалось пригласить в ряды потенциальных покупателей недвижимости куда больше американцев, чем прежде считалось возможным. Не будет преувеличением сказать, что тогда родилась новая Америка – Америка однотипных и привлекательных в своей однотипности предместий.

Так начиная с 1930-х годов правительство США стало страховщиком на рынке ипотеки, призывая кредиторов и заемщиков общаться без опаски. Именно поэтому за послевоенные годы доля владельцев жилья взмыла вверх – с 40 % до 60 % в 1960 году; не отставал и совокупный долг новых хозяев жизни. Оставалась только одна маленькая загвоздка. Для довольно значительной части американского общества дверь в лагерь собственников была закрыта.

В 1941 году детройтский район Восьмой мили был разрезан двухметровой кирпичной стеной – ее соорудил местный застройщик, не желавший упускать выгодную ссуду от Федерального управления. Ссуды эти собирались выдавать лишь по одну сторону новой стены – ту, где жили в основном белые. На те же районы города, что населялись черными, федеральная программа не распространялась: афроамериканцев считали некредитоспособными²⁶. Система делала вид, что руководствуется исключительно финансовыми соображениями; так или иначе, на практике город распадался на части по цвету кожи их обитателей. Сегрегация возникла не на пустом месте – она стала прямым последствием политики муниципальных властей. На картах Федерального совета банков жилищного кредита США преимущественно “черные” районы Детройта – Лоуэр-Ист-сайд на востоке, так называемые “колонии” на западе и район Восьмой мили – были отмечены красным цветом и не оставлявшей надежды жирной буквой “D”. “А”, “В” и “С” оставались территорией белых. Неспроста и сегодня, когда целым областям отказывают в доверии (и выдаче кредита), многие говорят, что на них “наносится красная линия”²⁷. Когда настало время оформлять закладные, люди из “D” платили заведомо больше тех, кто удержался под первыми тремя буквами алфавита. В 1950-х каждый пятый человек с черной кожей платил больше 8 % в год по ипотеке, а среди белых почти никто не раскошеливался и на 7 %²⁸. У движения за гражданские права было скрытое, но чрезвычайно важное финансовое измерение.

Детройт полнился успешными негритянскими бизнесменами: именно здесь жил и основал звукозаписывающую студию Motown Берри Горди, первой удачной находкой которого, что символично, стала песня Барре та Стронга "'Деньги – вот что мне надо”. Сохраняли верность своему городу Арета Франклин, Марвин Гей и другие звезды. Может, и зря, ведь все шестидесятые их соплеменникам не давали кредитов под предлогом "неблагонадежности”. Люди злились на такое отношение к себе, и 23 июля 1967 года их гнев выплеснулся на 11-ю улицу Детройта. Все началось с полицейской облавы на "слепую свинью” (так в Америке называют бары, где незаконно торгуют спиртным). Пятидневные столкновения унесли жизни 43 человек, еще 467 были ранены, 7200 – арестованы, а всего ограблено и сожжено было 3000 зданий; на бездушных строениях черные люди вымещали свое неприятие демократии собственников, которая до сих пор людьми их не считала²⁹. Толпа сметала все на своем пути, и пустые проемы на улицах Детройта напоминают о событиях тех дней. Восстание – именно такой статус ему присвоили власти – подавили не раньше, чем на место прибыли части регулярной армии на танках и с пулеметами.

Как и в 1930-х, ответом на жестокость стали политические меры. Вслед за прорывами в гражданских правах в шестидесятых были предприняты попытки расширить число собственников. В 1968-м надвое раскололась Fannie Мае: Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (Ginnie Мае) отвечала за небогатых заемщиков вроде бывших военных, а обновленная Fannie Мае перешла в частные руки, став "предприятием, поддерживаемым государством”, и теперь могла покупать как обыкновенные закладные, так и те, чья надежность гарантировалась государством. Дабы сделать вторичный рынок хоть сколько-нибудь конкурентным, спустя два года на арену был выпущен Freddie Mac – Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита. Эффект был тем же – доступ к вторичному рынку улучшился, упали (в теории) процентные ставки по ипотечным кредитам. Прочерченные твердой рукой расовых предрассудков “красные линии”, понятное дело, не исчезли в ту же секунду, но подобная практика стала подсудной³⁰. Более того, закон о местных реинвестициях 1977 года рекомендовал американским банкам активнее ссужать деньги беднейшим представителям этнических меньшинств. Рынок жилья в США теперь находился под надзором финансовых мамаш и папаш – Фанни, Джинни и Фредди, и политически все располагало к приходу настоящей демократии домохозяев. Управляющие ссудно-сберегательными обществами могли наслаждаться жизнью по правилу “три-шесть-три”: заплати 3 % по вкладам, возьми 6 % за кредит и спеши на поле для гольфа – на три часа у тебя назначена игра.

По другую сторону Атлантического океана развитие отношений собственности не поспевало за политическими переменами. Консерваторы в послевоенной Британии соглашались с лейбористами: государство должно если не дарить, то по крайней мере делать жилье для рабочих классов более доступным. А Гарольд Макмиллан так вообще пытался быть левее лейбористов и призвал строить 300 тысяч (а затем и 400 тысяч) новых домов каждый год. С 1959 по 1964 год примерно треть прироста жилищного фонда обеспечивалась стараниями муниципальных советов, а с переходом власти к Лейбористской партии этот показатель вырос до 50 % в следующие шесть лет. Обе главные партии несут ответственность за едва ли пригодные к проживанию высотки и жилые микрорайоны, что изуродовали почти все крупные города страны. Правых от левых можно было отличить разве что по готовности первых оставить в покое рынок съемного жилья и таким образом подбодрить частных арендодателей – и равному по силе, но противонаправленному желанию вторых вернуться к регулированию арендной платы и искоренить “рахманизм” (эксплуатацию жильцов владельцем), названный так по имени Питера Рахмана, который, прибегая к угрозам, избавлялся от обитателей тех квартир, где арендная плата не могла превышать установленный властями уровень, и заселял на их место готовых платить по рыночным ставкам иммигрантов из Вест-Индии³¹. Даже в 1971 году менее половины британских домов являлись собственностью жильцов.

В США государство никогда сильно не увлекалось строительством, и введенный в 1913 году федеральный подоходный налог обходил стороной выплаты по ипотечным кредитам³². Позднее в целесообразности подобного исключения начали сомневаться, но Рональд Рейган усмирил критиков: скидка с процента по закладной, уверял он, была “частью американской мечты”. В британской жизни она играла незначительную роль до 1983 года, когда решительно настроенное правительство консерваторов во главе с Маргарет Тэтчер ввело скидку с процента по закладной у источника для первых 30 000 тысяч фунтов из тех ссуд, что удовлетворяли необходимым требованиям. Стоило министру финансов Норману Ламонту заикнуться о сокращении вычета, как он уткнулся в “кирпичную стену – настолько страстно Маргарет [Тэтчер] была предана идее защитить каждую каплю помощи по закладным”³³. Увеличение числа частных домохозяев достигалось и другими способами. Около полутора миллионов рабочих семей по дешевке заполучили квартиры в муниципальных домах – Тэтчер стремилась сделать максимально возможное число соотечественников владельцами своего жилья. Второго приглашения не потребовалось, и за десять лет с 1981 года доля хозяев подлетела с 54 % до 67 %. В абсолютном выражении объем частного жилья вырос с и миллионов единиц в 1980-м до более чем 17 миллионов сегодня³⁴.

Вплоть до 1980-х государство помогало гражданам занимать деньги и приобретать дома в собственность, а те с удовольствием принимали помощь. Конец шестидесятых и следующее десятилетие – райское время для желающих взять кредит: инфляция обогнала процентные ставки, так что задолженность в реальном выражении пошла вниз вместе с процентными выплатами. В середине семидесятых покупатели на американском рынке недвижимости предвидели инфляцию в 12 % к 1980 году, а ипотечные заимодатели как ни в чем не бывало предлагали кредиты под 9 % годовых или дешевле³⁵. В какой-то момент кредиторы просто-напросто доплачивали тем, кто одалживал у них деньги. За шестнадцать лет (1963–1979) цены на недвижимость утроились, тогда как потребительские цены выросли всего в 2,5 раза. Спектакль завершился неожиданной развязкой. Одной рукой правительства клялись в верности идеалам “демократии домохозяев”, другой – умоляли цены замереть на месте, ну или расти медленно. И подкрепляли свои молитвы, потихоньку повышая ставку процента. Итогом столь продуманной политики явился один из величайших взлетов рынка недвижимости за всю его историю, обернувшийся не менее потрясающим падением.