Формы управления многоквартирным домом
Итак, Жилищный кодекс предусматривает три варианта управления домом:
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— управление управляющей организацией.
Чем отличаются разные способы управления многоквартирным домом?
Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным.
Если собственник управляет своим имуществом самостоятельно, без привлечения третьих лиц, — это непосредственное управление.
Опосредованное управление связано с передачей собственниками части задач управления другим лицам (физическим или юридическим).
Если собственники скооперировались, выбрали этих лиц из своей среды, создали собственную управляющую организацию — это управление через ТСЖ, ЖСК и так далее. В этом случае договор управления не заключается, ТСЖ, ЖСК и так далее действуют на основании устава, который принимается общим собранием.
Если жители дома (или городская администрация за местных жителей) доверили управление многоквартирным домом посторонним лицам, не входящим в число собственников дома, — это управление через управляющую организацию. С данной организацией собственники и заключают договор.
Необходимо знать, что даже если собственники не выполняют все обязанности по управлению самостоятельно, а передают их другим лицам, исходное право на управление общим имуществом многоквартирного дома они не теряют.
Преимущества и недостатки разных способов управления
Непосредственное управление
При непосредственном управлении каждый из собственников дома от своего имени заключает договоры на коммунальные услуги. Это значит, что собственник существенно сэкономит на посредниках, и коммунальные услуги обойдутся дешевле. С другой стороны, собственнику придется самому, причем заранее, оценивать степень надежности поставщиков, качество их услуг, технические сложности при подключении. Заниматься «качанием прав» в случае каких-то проблем с коммунальщиками тоже придется самостоятельно.
Каждый собственник по отдельности несет ответственность за неуплату по счетам. Это значит, что поставщики коммунальных услуг не повысят цену из-за посторонних неплательщиков в доме. С другой стороны, никакого снисхождения к должнику в этом случае не будет.
Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то при непосредственном управлении все или большинство собственников должны заключить отдельный договор с обслуживающей компанией. Это значит, что можно опять-таки сэкономить на посредниках.
С другой стороны, собственники должны сами выбрать обслуживающую компанию, самостоятельно оценить состояние своего дома и услуги по содержанию и ремонту, в которых нуждается дом, а для этого требуется техническое образование и соответствующая квалификация. Кроме того, для договора с обслуживающей компанией нужно согласие всех или хотя бы большинства собственников, а это значит, что придется потратить много времени на переговоры и обсуждения.
Для любых расчетов, более сложных, чем плата по счетам коммунальных компаний, придется нанимать бухгалтера.
Любое решение относительно управления домом в случае непосредственного управления должно быть принято на общем собрании, а это значит, что собрание придется созывать гораздо чаще, чем раз в год.
Существенным недостатком непосредственного управления можно назвать то, что собственники не могут открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт, поскольку это может сделать лишь юридическое лицо. Хранить собираемые средства придется, по-видимому, в личном сейфе кого-нибудь из собственников. Минусы такого «размещения капитала» очевидны.
Формально каждый может влиять на качество всех потребляемых услуг, однако на практике каждый жилец должен будет потратить на это немало собственного времени и сил.
Товарищество собственников жилья или другой специализированный кооператив
Создание ТСЖ считается наиболее эффективным способом управления домом. Собственники сами управляют своим имуществом, а это значит, что управление будет более оперативным и добросовестным, чем управление «со стороны» — ведь свое берегут. ТСЖ — это юридическое лицо, значит, ТСЖ может открывать счета, подписывать договоры, предъявлять претензии поставщикам и делать многие другие вещи, которые недоступны при непосредственном управлении — или требуют от каждого собственника юридической грамотности и времени для походов по инстанциям.
ТСЖ может избрать в свое правление самых квалифицированных и инициативных собственников дома. При этом их труд по управлению домом будет оплачен, что позволит выбрать лучшие кадры. ТСЖ может также организовать обучение, если возникнет нужда в каком-либо специалисте.
Если к управлению привлекается сторонняя управляющая компания, то возможности ТСЖ влиять на ее деятельность, контролировать качество ее работы шире, чем у самих собственников.
ТСЖ имеет возможность грамотно использовать общее имущество многоквартирного дома, тем самым сокращая расходы. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы на стенах дома и т. д.
Однако, как и у всех способов управления домом, у создания товарищества собственников жилья есть отрицательная сторона.
Если жильцы дома недостаточно активны при обсуждении и принятии решений, работа ТСЖ существенно осложняется.
Очень многое в деятельности ТСЖ зависит от личных качеств его руководителей: за избрание неграмотного или, того хуже, нечистого на руку правления будут расплачиваться все собственники дома.
Жителям дома нужно будет выплачивать зарплату членам правления и, возможно, тратиться на обучение специалистов. Эти расходы включаются в плату за жилищные услуги.
Актуальна для ТСЖ и проблема должников. Финансирование потребностей ТСЖ происходит «из общего котла», а значит, недобросовестность некоторых плательщиков обязательно отзовется на управлении домом в целом. «Прорабатывать» должников тоже приходится ТСЖ, а это — занятие не из приятных.
Создание ТСЖ в старом, давно не ремонтированном доме — дорогое удовольствие! Поддерживать такой дом в состоянии, пригодном для жизни, обойдется в круглую сумму, и государство тут не поможет.
А жители небольших домов просто не смогут собрать сумму, необходимую для содержания дома на приемлемом уровне: меньше квартир — меньше денег.
Если разница в доходах собственников значительна, то их требования к эксплуатации и благоустройству дома тоже будут различны: небогатых жильцов удовлетворит минимальный набор жилищно-коммунальных услуг — лишь бы оплата была по силам, а состоятельные собственники наверняка захотят большего комфорта. Назначить же разную плату жителям одного и того же дома ТСЖ не имеет права.
Управление через управляющую компанию
Собственники могут отдать управление своим домом в руки специалистов из управляющей компании. В этом случае всеми делами занимается компания, и возможностей повлиять на управление собственным домом у жильцов не так уж много: постараться заключить договор об управлении на самых выгодных условиях и расторгнуть договор, если деятельность управляющей компании неудовлетворительна. Ну, и еще писать жалобы в контролирующие органы власти.
Достоинство и недостаток у такого способа управления один и тот же: жители дома не отвечают за его, дома, состояние и использование.
Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?
Все зависит от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его собственников: от технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме грамотных и энергичных лидеров, значительного по количеству и работоспособного актива собственников.
Если:
— в вашем доме не больше 10 квартир;
— вы умеете договариваться с соседями и действовать сообща;
— вы обладаете достаточными знаниями, чтобы заниматься бухгалтерской, технической, юридической деятельностью по управлению, или достаточными средствами, чтобы нанять специалиста;
— вы готовы решать все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, самостоятельно,
то вы можете выбрать непосредственное управление домом.
Если:
— ваш дом относительно новый и в хорошем состоянии;
— среди жителей дома много инициативных, деятельных людей и хороших специалистов;
— и среди них есть человек с опытом управления или просто хорошими организаторскими способностями, при этом не склонный к воровству;
— или если есть возможность потратиться на обучение некоторых собственников нужным навыкам;
— жители дома примерно равны по своему имущественному и социальному положению;
— в доме больше 50 квартир,
то имеет смысл создавать ТСЖ.
Если:
— большинство жителей вашего дома не могут похвастаться энергичностью, инициативностью, умением кооперироваться, например, им мешает в этом пожилой возраст;
— ваш дом старой застройки и давно нуждается в капремонте;
— доход большей части собственников невелик,
возможно, стоит предоставить управление домом управляющей компании.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
При непосредственном управлении каждый собственник заключает договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) от своего имени.
Это важно! Надо помнить, что коммунальные услуги предоставляются по публичным договорам. Это значит, что собственник заключает договор, воспользовавшись коммунальными услугами (попросту открыв кран в собственной квартире, вы уже выражаете согласие с условиями договора и обязаны выполнять их, то есть оплачивать счета коммунальной службы). Поэтому собственнику нужно идти в офис ресурсоснабжающей организации, читать договор и подписывать его только в том случае, если дом новый и требует подключения к коммунальным сетям. Во всех остальных случаях договор о пользовании коммунальными услугами, как правило, уже заключен. Текст публичного договора должен быть опубликован в официальной региональной прессе.
А вот при заключении договора об услугах по содержанию и ремонту с обслуживающей фирмой одной стороной будет эта фирма, а второй — все или большинство собственников. Решение о заключении договора жильцы принимают на общем собрании.
Один из собственников может действовать в интересах всех остальных по решению общего собрания и по доверенности. Такой собственник может вести переговоры и заключать договоры с организациями от лица всех собственников дома.
На практике организационную работу ведет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями, все или большинство собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый собственник имеет право контролировать деятельность подрядных организаций; жаловаться на качество выполняемых работ он может непосредственно в эти организации.
Расчеты по платежам за жилищные и коммунальные услуги, за капитальный ремонт осуществляет бухгалтер или региональный расчетный центр по договору с собственниками. Открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт дома собственники не могут, поскольку не создали юридическое лицо.
Такая схема эффективна лишь при небольшом числе собственников. Если их больше 10, управление домом становится негибким, неоперативным, что в свою очередь проводит к новым проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т. д. Возможность повлиять на управляющего или управляющую организацию при поставке некачественных услуг становится незначительной: управляющая организация всегда может отговориться тем, что другие собственники не имеют к ней претензий.
Если в доме с непосредственным управлением много собственников, то можно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких собственников. Таким образом, будет создано как бы правление, но без образования юридического лица. При этом остальные собственники должны выдать выбранным лицам доверенности на представление их интересов. Это понадобится при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или расчетным центром. Заключая договор, доверенное лицо указывает как основание своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя собственников и полученные доверенности.
Выбор подрядных организаций, составление условий договора — это компетенция общего собрания. В остальном схема аналогична предыдущей. Упрощается лишь процедура подписания договоров. Однако доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все решения опять-таки принимаются общим собранием.
