Инвестиционные трасты недвижимости

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) – это фонд, который занимается приобретением недвижимости и закладных и управлением ими. Инвестиционные трасты недвижимости позволяют частным инвесторам вкладывать средства в недвижимость без необходимости владеть и управлять объектами недвижимости. Трасты недвижимости были особенно популярны в середине 1990-х гг., когда ожидался рост инфляции. В период обвала фондового рынка в 2001–2002 гг. инвесторы снова увидели в трастах недвижимости возможность спасения своих капиталов. Когда в 2005–2006 гг. процентные ставки снижались, инвестиционные трасты недвижимости числились среди самых эффективных сегментов фондового рынка.

Ипотечные трасты недвижимости – одна из форм закрытых взаимных фондов. Они инвестируют в недвижимость на средства, полученные от инвесторов при продаже паев. Трасты недвижимости приобретают недвижимость, развивают ее и управляют ею, выплачивая пайщикам доход от аренды и проценты по ипотечным ценным бумагам.

Инвестиционные трасты недвижимости не платят налога на прибыль, при этом по законодательству они обязаны распределять 95 % чистой прибыли между инвесторами. Как следствие, у траста остается не так много средств для покупки новой недвижимости.

Можно выделить следующие три основных типа инвестиционных трастов недвижимости:

1) имущественные трасты недвижимости, которые покупают, эксплуатируют и продают недвижимость: отели, офисные здания, апартаменты и торговые центры;

2) ипотечные трасты недвижимости, которые делают доступными для застройщиков строительные и ипотечные кредиты;

3) гибридные трасты недвижимости, которые представляют собой комбинацию трастов первых двух типов. Большинство гибридных трастов недвижимости отдает предпочтение одной из двух категорий активов: недвижимости или ценным бумагам. Сбалансированных по активам фондов существует очень немного.

Для каждого типа инвестиционного траста недвижимости характерны различные риски, поэтому перед тем, как инвестировать в трасты, следует внимательно оценить каждый из них. В целом паи имущественных инвестиционных трастов недвижимости имеют менее спекулятивный характер, чем паи ипотечных трастов, хотя уровень риска зависит от состава активов. Ипотечные трасты выдают займы застройщикам, что подразумевает повышенный риск. Как следствие, паи ипотечных трастов более волатильны в цене, чем паи имущественных трастов, в особенности в период снижения рынка.

Имущественные трасты еще недавно были самым популярным типом инвестиционных трастов недвижимости. С конца 1999 г. по август 2002 г. по своей доходности (55 %) они превзошли индекс S&P 500, который в тот же период снизился на 35 % (Клементс, 2002, с. Dl). Имущественные трасты получают доход от аренды недвижимости в составе своих портфелей, а также от прироста стоимости недвижимости.

Ипотечные инвестиционные трасты недвижимости в большей степени, чем долевые трасты, чувствительны к изменениям рыночных процентных ставок. Причина этого заключается в том, что ипотечные трасты держат в своих портфелях закладные, цена которых движется в направлении, обратном процентным ставкам. Несмотря на то что имущественные трасты недвижимости могут обладать меньшей чувствительностью к изменению процентных ставок, они также подвержены последствиям от их повышения. В целом же ипотечные трасты обеспечивают хорошую доходность при снижении процентных ставок. Ввиду того что ипотечные инвестиционные трасты недвижимости владеют различной недвижимостью, они более ориентированы на получение текущего дохода, в то время как имущественные трасты могут обеспечить прирост капитала в дополнение к текущему доходу. Например, компания Annaly Mortgage Management, Inc. (ипотечный инвестиционный траст недвижимости) I квартале 2005 г. выплатила дивиденды в размере 9 %, что представляло собой надбавку к ставке доходов по акциям и облигациям.

Инвестиционные трасты недвижимости имеют ограниченный или неограниченный срок деятельности. Инвестиционные трасты недвижимости, имеющие ограниченный срок деятельности (FREIT), по окончании установленного срока распродают активы. Имущественные трасты продают недвижимость в конце установленного срока. Ипотечные трасты выплачивают доход пайщикам после погашения закладных.

Доходность инвестиционных трастов недвижимости и фондового рынка слабо коррелируют. Как следствие, инвесторам следует держать небольшую часть средств (не более 5 %) в инвестиционных трастах недвижимости. В табл. 15-3 приводятся некоторые рекомендации по инвестированию в трасты недвижимости.

Таблица 15-3

Рекомендации по покупке паев инвестиционных трастов недвижимости

● Перед покупкой паев траста изучите информацию о нем. Запросите у брокера годовой отчет траста или обратитесь непосредственно в траст. Также можно получить дополнительные сведения в Национальной ассоциации инвестиционных трастов.

● Узнайте: как долго осуществляет деятельность тот или иной инвестиционный траст недвижимости; как много времени управляющие трасты занимаются недвижимостью и насколько эффективно управляют активами траста; как много собственных средств управляющие инвестировали в траст. По данным Берна (1994, с. 32), инсайдеры должны владеть, по меньшей мере, 10 % активов.

● Узнайте размер обязательств траста. Чем выше размер обязательств, тем выше риск, так как для обслуживания долга необходимо больше средств. При снижении выручки обслуживать долг станет сложнее. Убедитесь, что соотношение заемного и собственного капитала инвестиционного траста недвижимости не превышает 50 % (Берн, 1994, с. 32).

● Не выбирайте траст только из-за высокой доходности. Чем выше доходность, тем выше риск. В некоторых случаях андеррайтеры увеличивают доходность, чтобы скрыть низкие фундаментальные показатели (Цукерман, 1994, с. 35).

● Выбирайте инвестиционные трасты недвижимости с низким коэффициентом «цена/балансовая стоимость» (1 или ниже).

● Изучите информацию о выплате дивидендов. Не рекомендуется приобретать паи инвестиционных трастов недвижимости, которые в недавнем прошлом снизили размер дивидендов. Проверьте, какие средства используются для выплаты дивидендов. Это должны быть поступления от операционной деятельности, а не от продажи недвижимости.

● Так как место расположение объекта недвижимости играет главную роль, узнайте, где располагаются объекты недвижимости траста. Сторонитесь трастов, которые инвестируют в места избыточной застройки или зоны экономического бедствия.

Предостережения:

● избегайте трасты, которые не раскрывают заранее объекты инвестиций. Они могут быть созданы известными управляющими компаниями, которые инвестируют в неизвестные пайщикам объекты недвижимости. Прежде чем инвестировать деньги в любой траст, необходимо ознакомиться с его активами и пассивами и оценить их;

● инвесторам не следует вкладывать более 5 % общей стоимости их инвестиционного портфеля в инвестиционный траст недвижимости.