Книга: Инвестиции в недвижимость
Назад: 2. Чарлз Лотцар. Комплектование команды и управление ею с точки зрения юриста
Дальше: 4. Росс Маккалистер Доходы с нуля
3. Уэйн Палмер. Путь к невиданному богатству
Уэйн Палмер по натуре художник и творческая личность. Однако его творчество выражается не в созданных картинах и не в гармоническом звучании вокала. Творческий гений Уэйна состоит в том, чтобы увидеть невидимое – организовать сделку, казалось бы, на пустом месте и сотворить из нее финансовый шедевр.Уэйн – истинный алхимик, который берет такие различные компоненты, как юриспруденция, налоги, маркетинг и дизайн, и, смешивая, превращает их в чрезвычайно прибыльные инвестиции. Другими словами, под инвестицией он понимает не голый участок земли и не сооружение на нем, а способность придать внутреннюю ценность элементам и явлениям, окружающим недвижимость. В этом вся сила Уэйна.Его творческое мастерство в области финансирования не поддается описанию. Его надо ощутить и пережить. Перу Уэйна принадлежит три главы в этой книге, и, читая их, вы, возможно, поймете, что я имел в виду. Вы начнете понимать разницу между Уэйном и всем остальным миром. Он может разглядеть потенциал сделки быстрее, чем большинству людей понадобится взять ручку и написать свое имя. Его простые решения сложных финансовых проблем зачастую заставляют задавать вопрос: «Почему я сам до этого не додумался?» Этот редкий врожденный дар, помноженный на отточенные опытом умения и навыки, делает Уэйна непревзойденным инвестором, оценщиком недвижимости, брокером и учителем. Он уникален, и это дает возможность каждому читателю возможность взглянуть на мир финансов совершенно по-новому.Уэйн – это человек, которому я верю. Творческая личность обязана придерживаться самых высоких юридических, этических и моральных стандартов, и это в полной мере относится к Уэйну. Он всегда доброжелательно настроен к людям, полон энтузиазма, и с его лица не сходит улыбка. Однако обходительность и доброта прекрасно сочетаются в нем с прямотой и беспристрастностью. Он всегда прямо и откровенно излагает свои взгляды как на сделки, в которых чувствует что-то нечистое, так и на людей, которые, с его точки зрения, некомпетентны или нечестны.Вся прелесть и сила инвестиций в недвижимость проявляются в творческом подходе к ним. Когда я оказываюсь в тупике, когда в голове нет ни одной мысли, я обращаюсь к Уэйну, и он вливает в меня новый творческий заряд.Роберт Кийосаки
Я сидел и смотрел на лежащий передо мной конверт с ощущением ребенка, который рождественским утром открывает упаковки с подарками. Видя на конверте логотип компании, я, конечно, достаточно хорошо представлял себе, что находится внутри. После нескольких месяцев терпеливой работы сделка наконец была завершена. Для этого понадобились огромные коллективные усилия. У меня пробежали мурашки по телу, которые отчасти объяснялись звуком стального ножа, разрезающего бумагу, а отчасти были следствием адреналина, бурлящего в крови. Я осторожно сунул руку в конверт, достал оттуда один-единственный документ и развернул его. Это был чек на 1 175 206,16 доллара.
Пока я наслаждался победой, мысли уносили меня в прошлое, охватывающее тридцать лет работы в сфере недвижимости. Как мы сумели дойти до таких высот? У меня еще свежи были в памяти дни, когда с трудом удавалось наскрести денег на обед. Что же изменилось? Почему сегодня мы с такой относительной легкостью можем заработать миллион долларов на одной-единственной сделке, а в прошлом приходилось думать, где раздобыть денег на жизнь? Когда первые ощущения схлынули и я немного отдышался, на ум пришло одно слово. Это была не «экономика» и не «конъюнктура». Это слово вообще не имело отношения к деньгам. Оно звучало очень просто – «формула».
Слово «формула» редко произносится применительно к недвижимости. Нам часто приходится слышать о формулах в математике или химии, но не в сфере недвижимости. Какое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками? Эта мысль заставила меня улыбнуться и задуматься о том, как мало людей, занимающихся недвижимостью, осознают значение хорошей формулы. Я почувствовал, как меня охватывает волна радости при мысли о том, что хорошо бы вывести формулу, способную приносить миллионы.
Возьмите на заметкуКакое отношение к зарабатыванию денег может иметь набор букв и цифр, связанных между собой математическими знаками?
Один мой друг из Гарвардского университета как-то объяснял, что некоторые истины бывают настолько велики и всеобъемлющи, что их невозможно выразить другими средствами, кроме математических. Даже Эйнштейн и его коллеги-физики не смогли объяснить природу Вселенной словами, а использовали для этого уравнения. Формулы позволяют нам сводить воедино и концентрировать большие объемы информации, которые в противном случае были бы слишком необозримыми.
Держа в руках чек на миллион долларов, я вспоминал все события, которые привели к его получению. А что, если составить формулу, описывающую, как все это произошло? Я положил перед собой чек на видное место и просто ради интереса взял лист бумаги и ручку. Удастся ли выразить в одной формуле все основные элементы этого процесса? Поскольку я не слишком силен в математике, у меня не было намерений создать нечто имеющее вселенское значение. Я хотел всего лишь свести свои мысли в простую и сжатую форму. После ряда неудачных попыток, вычеркиваний и исправлений я со странным чувством удовлетворения разглядывал на бумаге плоды своего труда:
Б = [ОП (Т + С)]: B
Да! У меня получилось! Вся моя карьера уместилась в одну строчку длиной всего в несколько сантиметров. В нее вошли все годы учебы, все приобретенные знания, все усвоенные системы. Я понял, что это удача. Теперь нужно было описать суть этой формулы словами, чтобы другие люди могли сберечь годы тяжелого труда для усвоения этих принципов построения богатства. Именно это я собираюсь сделать!
Итак, что же означает эта формула?
Возьмите на заметкуБлагосостояние (Б) равно Обмену (О), умноженному на Потенциал (П), умноженным, в свою очередь, на сумму Таланта (Т) и Собственности (С) и деленным на Время (В).
Рассмотрим, что представляют собой все части этого уравнения.
Благосостояние (Б)
Что такое благосостояние? Для разных людей это слово может иметь самое разное значение. Бульварная пресса пестрит статьями о баснословно богатых и знаменитых людях, которые несчастливы в жизни, несмотря на все обилие денег. В другой части спектра можно обнаружить людей, которые еле сводят концы с концами с экономической точки зрения, но жизнь которых наполнена счастьем. Похоже, что истинное благосостояние определяется не только количеством денег в банке, хотя в большинстве определений этого слова наличие материальных средств в той или иной мере все же присутствует. Мое собственное определение этого понятия, сложившееся за долгие годы, включает в себя свободу, хорошее здоровье, душевный покой, счастливую семейную жизнь, образование, отдых и способность служить окружающим. Однако в данной главе элемент благосостояния в формуле Б = [ОП (Т + С)]: B будет преимущественно рассматриваться с финансовой точки зрения.
Экономическое благосостояние я определяю как наличие активов, создающих достаточный денежный поток, чтобы независимо ни от кого поддерживать привычный для себя образ жизни с минимальными затратами собственного времени и усилий. В понимании Роберта Кийосаки это означает выход из круга крысиных бегов. Конечным результатом является богатство, точно так же, как получение чека на миллион долларов стало конечным результатом нашей сделки. Это главная цель игры под названием «бизнес».
В завершение этого раздела мне хотелось бы сказать, что одним из главных преимуществ жизни в свободном обществе является возможность для каждого человека, работающего по своим способностям, заработать столько, сколько он считает нужным.
Обмен (О)
При совершении любой экономической операции происходит обмен ценностями. В древних экономических моделях, основанных на бартере, корова, к примеру, обменивалась на несколько мешков зерна, молоко на яйца, куры на свиней и т. д. В каждой из этих операций можно разглядеть сопоставимость обмениваемых ценностей. В экономике, основанной на платежных средствах, мы обмениваем деньги на товары и услуги. Но какие бы символы ценности ни применялись в этих операциях – будь то животные или монеты, – можно увидеть, что помимо товаров и услуг в обмене участвует еще что-то. Что же это?
Говорят, что энергия – это всё, и всё – это энергия. С помощью современных инструментов науки, в частности электронного микроскопа, удалось узнать, что все вещи по сути своей совсем не такие, какими мы их воспринимаем. То, что кажется твердым, на самом деле представляет собой скопление атомов, вокруг ядер которых с невероятной скоростью вращаются электроны. Каждый атом, из которых состоит любое вещество на нашей планете, – это энергия в чистом виде. Между ядром и электронами находится пространство, сопоставимое в пропорции расстоянию от Солнца до Земли. Твердое вещество вовсе не является твердым. Мы только воспринимаем его таким.
То же самое можно сказать и о восприятии денег. Мы мысленно придаем им какую-то реальную стоимость. Но действительно ли она реальна, или это всего лишь символ энергии, представляющей истинную ценность? Я бы предположил, что истинные ценности, которыми мы обмениваемся в ходе экономических операций, – это не деньги, а энер гия, которая при де нежном обмене перемещается из одного места в другое. Если я плачу деньги за нефть, то ценность для меня на самом деле представляет не нефть, а содержащаяся в ней энергия. Если я обмениваю деньги на продукты питания, то меня интересует не пища как таковая, а ее способность давать мне физическую энергию и, возможно, доставлять удовольствие от еды.
Символ О в нашей формуле означает обмен энергией, который происходит во время экономических операций. В каждом из таких актов обмена присутствуют количественные и качественные элементы. Количественный аспект понять нетрудно. Я плачу 2 доллара за буханку хлеба, 3 доллара за галлон молока, 4 доллара за галлон бензина, 6 долларов за фунт рыбы. Что касается качественного аспекта, то здесь все несколько сложнее.
Природа, предоставленная сама себе, всегда стремится к равновесию. В пустынях на западе США живет много кроликов. Время от времени их по пуляция возрастает до таких размеров, что перестает соответствовать территории обитания. Природа же способна произвести на этой территории питание только для определенного количества кроликов. В результате самые слабые умирают от голода. Или койоты обнаруживают, что кролики слишком расплодились, и устраивают себе пиршество. Будучи разумными существами, мы имеем возможность подняться над этим, во многом случайным и жестоким, природным процессом поддержания равновесия. Именно здесь в игру вступают качественные компоненты обмена. Если в общении с людьми я сполна отдаю всю свою энергию, то оказываю тем самым влияние на природные силы, обеспечивающие постоянное изобилие, и они, стремясь к равновесию, с лихвой возвращают мне отданное.
Возвращаясь к нашей формуле, можно сказать, что под справедливым обменом энергией следует понимать сознательное стремление отдать столько же, сколько вы получаете, или даже больше. В этом случае наступает ситуация, когда обе стороны оказываются в выигрыше. Вы должны радоваться и гордиться, делясь с окружающими своей энергией. Если я отдаю как минимум столько же, сколько хочу получить взамен, то природа уравновешивает этот процесс, заботясь о том, чтобы в результате я не остался внакладе. Если я отдаю больше, то создаю тем самым вакуум, который природа стремится заполнить. В результате я получаю взамен еще больше. Если вы усвоите принцип обмена энергией и будете ему следовать, то у вас ни в чем не будет недостатка. Об этом позаботятся законы природы.
Потенциал (П)
Вам, конечно, не раз приходилось слышать, что Америка – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда. Если кто-то сомневается, я предлагаю взглянуть, как устраиваются в жизни иммигранты, приезжающие в США. Обычно они прибывают в нашу страну, не располагая большими деньгами, слабо зная язык и не имея никакой поддержки. Однако многие из них вскоре уже успешно занимаются бизнесом, покупают хорошие дома и устраивают своих детей на учебу в престижные заведения. И все это за какие-то пятнадцать-двадцать лет. Они используют все возможности, чтобы навсегда изменить свою жизнь.
Возьмите на заметкуАмерика – страна неограниченных возможностей. На мой взгляд, это утверждение справедливо сегодня, как никогда… Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке.
Но я не думаю, что возможности существуют только в Америке. Путешествуя по миру, накапливая знания и общаясь с друзьями, я постоянно сталкиваюсь с колоссальными возможностями для предпринимательства в любой стране мира. Надо только уметь видеть вещи такими, как есть, а не такими, какими они были раньше или какими мы их хотели бы видеть.
Тем, кто сомневается в сегодняшних возможностях, мне бы хотелось задать один вопрос: «Готовы ли вы так же усердно работать, так же долго учиться и так же жертвовать многим, как иммигранты?» Я полагаю, что это очень важный вопрос, потому что сегодня эти люди являются нашими конкурентами, так же как предки многих сегодняшних граждан Америки, высаживаясь в Бостонском порту или на острове Эллис, становились конкурентами для тех, кто прибыл сюда раньше. Я не испытываю сострадания к людям, которые ноют и сетуют на сегодняшнюю ситуацию вместо того, чтобы пользоваться любой возможностью, встречающейся им на пути. Кое-кто считает нынешний экономический крах свидетельством того, что хорошие времена остались в прошлом. Совсем наоборот: экономические турбуленции создают больший потенциал для тех, кто стремится быстро разбогатеть.
Я являюсь приверженцем концепции «эфемерализации», разработанной Бакминстером Фуллером. В упрощенном виде ее суть сводится к тому, чтобы делать больше и быстрее, затрачивая меньше усилий. Техническая революция, свидетелями которой мы являемся, предоставляет нам для этого невероятные конкурентные возможности, не допуская никаких отговорок и самооправданий. Да, многие вещи сегодня отличаются от тех, которыми пользовались прошлые поколения. В чем-то они стали сложнее, но при этом дают нам преимущества, о которых наши предки и мечтать не могли. Лично я не хотел бы поменяться с ними местами.
Чтобы убедиться, насколько удобнее стала наша жизнь, вспомните хотя бы несколько изобретений последнего времени.
Воздушные путешествия. Покидая Европу утром, уже к заходу солнца я могу оказаться у себя дома в Скалистых горах. При этом я путешествую с королевским комфортом. У моих предков такое путешествие на корабле занимало несколько месяцев и было сопряжено с неудобствами и лишениями.
Мобильные телефоны. За минимальную плату я могу разговаривать с любым человеком, где бы он ни находился. Еще помню те дни, когда мне, чтобы ответить на чей-то телефонный звонок, что-то обдумать или решить какую-то проблему, надо было безвылазно сидеть в кабинете. Сегодня я могу делать это, находясь за рулем машины или отдыхая. Я экономлю время и не испытываю при этом никаких неудобств.
Компьютеры. Если несколько десятилетий назад секретарши и делопроизводители занимали сотни квадратных метров офисной площади, то сегодня со всеми их функциями справляется устройство размером с книгу, которое можно удобно разместить у себя на коленях. Мой персональный компьютер позволяет не только набирать текст, но и вносить в него любые правки, распечатывать документы, вставлять в них диаграммы и даже видеозаписи и звук, если есть такое желание. Один компьютер по своим возможностям превосходит целые издательства прошлых лет.
Электронная почта. В 1976 году, когда я только начинал заниматься недвижимостью, еще не было факсов. За год наматывать мне приходилось на своей машине по восемьдесят тысяч километров, чтобы только получить нужную подпись под документом или отвезти его в банк, городскую администрацию или клиенту. Сегодня я могу направить подписанный и заверенный документ одновременно нескольким адресатам, даже не вставая из-за письменного стола и не тратя ни одного листа бумаги и ни капли бензина.
Интернет. Мы еще не осознали в полной мере всех преимуществ этого изобретения, позволяющего получить любую информацию путем нажатия всего одной клавиши. В прошлом это потребовало бы доступа ко всем мировым библиотекам и содержания штата в несколько тысяч человек. Но и при этом условии мы не смогли бы соперничать с интернетом по скорости. Все знания мира мгновенно оказываются у вас на экране, стоит только щелкнуть мышкой. Что могли бы противопоставить этому наши предки?
Задумайтесь, насколько все эти изобретения позволяют экономить время. Мы живем во времена поистине безграничных возможностей.
На мой взгляд, самая большая трудность, с которой мы сегодня сталкиваемся в сфере недвижимости, заключается в том, чтобы рассмотреть сотни имеющихся возможностей и выбрать среди них самую лучшую, которая оправдает потраченные на нее время, усилия и деньги. Меня огорчает лишь то, что я не в состоянии инвестировать средства во все потенциально выгодные сделки.
Поскольку возможности есть повсюду, и наша задача состоит лишь в том, чтобы выбрать из них наилучшую, то на первый план выходят аналитические способности. Данная книга содержит множество великолепных идей, которые помогут вам в этом, а я предложу только памятку, состоящую из десяти вопросов. В своей практике мы пропускаем через этот тест любую намечающуюся сделку.
Фильтр Уэйна: десять вопросов
1. Соответствует ли проект моим основным целям и принципам?2. Что за люди участвуют в этом проекте и смогу ли я работать с ними?3. Принесет ли проект обещанный результат?4. Сможет ли он дать запланированный доход?5. Есть ли у нас специалисты, способные реализовать проект, или их придется нанять со стороны?6. Есть ли у нас необходимый капитал, и если нет, то где его можно достать?7. Сможем ли мы посвятить проекту достаточное время?8. Есть ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий?9. Сможем ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывается ли он в рамки приемлемого риска?10. Будут ли в выигрыше обе стороны?
Мы называем эти вопросы «фильтром возможностей». Если ответы на них нас удовлетворяют, мы делаем следующий шаг и начинаем подготовительные мероприятия к покупке недвижимости.
Давайте вернемся к тому чеку на миллион долларов, с которого начиналась глава, и вместе с вами пройдем все этапы того проекта. Речь шла о жилом комплексе площадью 25 гектаров, который банк уже готов был изъять у владельцев за невыплату кредита. Им было предложено погасить задолженность в течение двадцати четырех часов, в противном случае они потеряют не только недвижимость, но и внесенный предварительный платеж в размере 200 тысяч долларов – то есть в общей сложности более трех миллионов. Владельцы комплекса попросили у нас кредит на погашение накопившихся задолженностей.
1. Соответствовал ли данный проект нашим основным целям и принципам? Да. Мы специализируемся на выдаче кредитов для приобретения и модернизации данного типа недвижимости, и этот проект отлично вписывался в наш инвестиционный портфель.
2. Что за люди участвовали в этом проекте и доставляла ли нам работа с ними удовольствие? Раньше мы не были знакомы с партнерами по сделке, но о них все хорошо отзывались, и мы были готовы сотрудничать с ними, хотя и знали, что можем отказаться от сделки в любой момент.
3. Мог ли проект принести обещанный результат? Да. Предложенная недвижимость пользовалась большим спросом и размещалась в очень удачном месте.
4. Могла ли сделка дать запланированный доход? Да. Владельцы были согласны на наши условия кредита и процентные ставки, которые обещали нам в будущем неплохую прибыль.
5. Были ли у нас специалисты, способные реализовать проект, и имелась ли возможность нанять их со стороны? Мы видели, что владельцам не хватает опыта и умений, чтобы довести проект до конца, но им предоставлялись для этого немалые средства. Кроме того, у нас в команде были хорошие специалисты, готовые оказать им необходимую помощь.
6. Был ли у нас необходимый капитал? Да. У нас были достаточные средства для выдачи кредита, и мы знали, что в случае необходимости можем добыть еще больше.
7. Могли ли мы посвятить проекту достаточное время? Да. Недвижимость располагалась недалеко от нас, и мы могли распределить задачи между членами команды, не перегружая их.
8. Были ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий? Да. Во-первых, клиенты имели возможность реализовать проект самостоятельно и полностью с нами расплатиться. Во-вторых, мы могли завершить этот проект совместно с ними. В-третьих, мы могли забрать недвижимость за неуплату и продать ее или распоряжаться ею по своему усмотрению.
9. Могли ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывался ли он в рамки приемлемого риска? Оказалось, что на этот вопрос нельзя дать утвердительного ответа, так как возникли недоразумения с юридическим правом собственности на недвижимость, хотя в контракте утверждалось обратное. Это ставило под сомнение целесообразность выдачи кредита. Риск превышал допустимые пределы, так как без подтверждения права собственности не было возможности застраховать недвижимость.
10. Обеспечивал ли проект выигрыш для обеих сторон? Нет. Из-за нерешенного вопроса с правом собственности мы не видели для себя выигрыша.
Как же нам удалось решить проблему, возникшую при ответе на девятый и десятый вопросы? Мы заново пересмотрели условия соглашения с владельцами недвижимости. На нашей стороне для этого были все юридические основания. Для подтверждения права собственности мог потребоваться судебный процесс, который затянул бы реализацию проекта на целый год, и мы должны были предусмотреть для себя компенсацию дополнительных издержек. В результате было принято следующее решение: для устранения непредвиденных рисков владельцы согласились уступить нам долю собственности в данной недвижимости, составлявшую 35 процентов.
Нам потребовалось десять месяцев, чтобы установить право собственности, после чего недвижимость была продана, принеся владельцам 3,35 миллиона долларов чистой прибыли. Чек в конверте был выписан как раз на 35 процентов этой суммы.
Иногда над имеющимися возможностями приходится немало поработать, чтобы обнаружить в них настоящий клад, скрытый под поверхностью.
Сумма таланта и собственности (Т + С)
В данном случае действует синергетический эффект. Один плюс один дает в итоге больше двух. Талант без собственности растрачивается попусту, а собственность без таланта утекает сквозь пальцы. Однако при правильном сочетании (Т + С) представляет собой огромную силу. В мире бизнеса говорят: «Чтобы делать деньги, надо их сначала иметь». Это отчасти верно, но опыт подсказывает, что если выбирать из таланта и собственности, то талант более важен в накоплении богатства. Например, кому бы не хотелось иметь способности Уоррена Баффета в управлении активами? Конечно, вряд ли кому-то удастся нанять его к себе на работу. Трудно даже приобрести акции его компании «Berkshire Hathaway», так как финансовый талант Баффета настолько велик, что редкий акционер решится продать их. Фондовый рынок отдал бы не один миллиард долларов, чтобы привлечь его способности себе на службу.
Есть такое старое изречение: «Когда деньги встречаются с опытом, то опыт приобретает деньги, а деньги приобретают опыт». Я пришел к выводу, что деньги (или собственность) буквально липнут к тем, кто демонстрирует способность защищать и умножать их. Поэтому давайте посмотрим, чем ценен талант.
Талант (Т)
«Новый оксфордский толковый словарь» дает слову «талант» следующее определение: «Природный дар, дарование, одаренность, сноровка, умение, способности, опыт, гений, артистизм».
Нетрудно убедиться, что мистер Баффет и его команда обладают всеми этими качествами. Я не случайно упомянул о команде, потому что в сегодняшнем бизнесе ситуация меняется очень быстро, и человек в одиночку не в силах совладать с ней. Должен признать, что мне понадобилось немало времени, чтобы осознать эту очевидную истину. Работая на себя, то есть находясь, по Роберту Кийосаки, в квадранте С, я всегда гордился, что могу все сделать сам. Хорошо помню тот день, когда до меня наконец дошло, что другие люди могут делать некоторые вещи лучше, чем я. Работник, которому я с неохотой поручил одно из дел, выполнил задачу быстрее, чем планировалось, лучше, чем это удалось бы мне, и таким способом, о котором я и не думал. У меня гора упала с плеч, когда я понял, что теперь мне совсем не обязательно делать все самому.
С этого дня, обретя независимость, большую часть своего времени я начал посвящать формированию команд для различных проектов и включать в них самых лучших игроков, которых только мог найти. Создание команд стало ключевым фактором моего перехода из квадранта С (работающие на себя) в квадрант Б (бизнесмены). Результаты оказались просто поразительными. Имея у себя в фирме менее десяти человек и еще порядка десятка партнеров на стороне, теперь я могу управлять пятнадцатью компаниями, вести около шестисот инвесторских счетов и одновременно работать над двадцатью проектами. Меня и самого поражает продуктивность нашей команды. Бывают недели, когда мы завершаем около десятка различных операций с недвижимостью. Я очень горжусь своими людьми, видя, как они работают и как, в свою очередь, гордятся результатами своего труда.
Вот краткий список команды, которая была собрана для реализации проекта «на миллион долларов»:
1. Бывшие владельцы недвижимости, которые стали нашими партнерами.
2. Мой партнер по бизнесу Рид, занимающийся разработкой систем. Я думаю, что в каждой команде надо иметь такого человека, как Рид. Он берет на себя заботу о вещах, необходимых для успешного ведения бизнеса – коммуникационных, управленческих и информационных системах. Все они настолько хорошо продуманы, что учитывают любую деталь каждого проекта и позволяют соблюдать, казалось бы, немыслимые сроки исполнения.
3. Мой личный штат помощников, включающий в себя секретаршу Линдси, административного ассистента Джоанну, руководителя отдела документалистики Рене, менеджера управляющей компании Линкольна, бухгалтеров Джули, Дэна и Виктора, а также делопроизводителя Лайлу.
4. Наши инвесторы, обеспечивающие поступление капитала, который мы используем для выдачи кредитов и покупки недвижимости.
5. Инженеры-строители, занимающиеся ремонтом недвижимости, строительством подъездных путей и коммуникаций.
6. Юристы, дающие консультации, составляющие проекты документов и, в случае необходимости, отстаивающие наши интересы в суде.
7. Бухгалтеры, которые ведут аккуратный учет, разрабатывают бюджет и дают консультации по уплате налогов.
8. Служащие, занимающиеся титульными правами собственности, определением земельных границ, подсобными строениями и составлением технических паспортов недвижимости.
9. Служащие городской администрации, утверждавшие проекты перестройки и ремонта, а также помогавшие решать формальные вопросы.
Каждая инвестиция требует использования уникальных талантов. Я рекомендую сначала тщательно продумать, что может понадобиться для каждого конкретного проекта, а затем сформировать команду из людей, которые всю жизнь оттачивали свои исключительные знания, умения и навыки в нужных областях. Я не знаком с игроками в команде Уоррена Баффета, но готов держать пари, что эти люди обладают выдающимися талантами. Доказав талант своей команды и проведя несколько выигрышных сделок, вам будет легче привлекать к себе капиталы, которые необходимы для реализации проектов.
Собственность (С)
Определение: имущество, достояние, владение, ценность («Новый оксфордский толковый словарь»).
Я уже говорил, что собственность мало что стоит без таланта, но она имеет огромное значение при финансировании сделок с недвижимостью, особенно при наличии таланта, который вдыхает в нее жизнь. Собственность позволяет судить о вашей ценности как предпринимателя. Это ваш капитал, а понимание ее роли представляет собой ключевой фактор в умножении капитала.
Для меня собственность – это, главным образом, «бумажные» ценности. Наши платежные средства представляют собой бумагу. Акции – это тоже бумага. Если говорить о недвижимости, то разница между ее стоимостью и размером задолженности по кредиту также имеет лишь бумажное выражение. Закладные на недвижимость тоже представляет собой всего лишь бумагу.
В сфере недвижимости есть два сегмента, где можно эффективно использовать собственность для достижения выдающихся результатов.
В первом из них собственность используется как инструмент маркетинга (об этом подробно говорится в главе 22), а во втором она выступает в виде частных ипотек и закладных на недвижимость. В каждом из этих случаев собственность применяется как элемент специфических формул для ускоренного накопления богатства.
Давайте подробнее рассмотрим второй вариант, при котором собственность используется как источник частного финансирования. При этом собственность владельца преобразуется в денежные средства, которыми он кредитует покупателя. Такие сделки на условиях частного финансирования могут совершаться двумя способами. Во-первых, продавец может как бы отдать свою недвижимость в долг покупателю, а тот впоследствии будет расплачиваться за нее деньгами. Во-вторых, недвижимость может быть заложена для получения денег, которые продавец передает в виде кредита покупателю для финансирования сделки приобретения. Собственность продавца является крупным источником финансов. Освоив так называемое «финансирование продавцом» (то есть ситуацию, когда продавец недвижимости сам дает кредит покупателю под залог этой же недвижимости), вы получите надежную кредитную линию на миллионы долларов.
Приобретая недвижимость, я уже приучил себя рассматривать ее в первую очередь как источник финансирования. В подавляющем числе объектов недвижимости, приобретенных нами за последние годы, определенную роль играло финансирование продавцом. Даже в условиях, когда банковские кредиты доступны и ничем не ограничены, все же я предпочитаю частное финансирование, и на это есть веские причины.
Преимущества частного финансирования для покупателя
1. Возможность вести переговоры об условиях. Если банки и ипотечные компании обычно диктуют условия кредитов, то частное кредитование является результатом договоренности между покупателем и продавцом. Это касается и величины процентной ставки, и альтернативных видов залога, и нерегулярного графика платежей, соответствующего колебаниям доходов, и размера платежей в зависимости от доходности недвижимости в каждый данный момент.
2. Доступность в любое время. Кредитный рынок подвержен циклическим колебаниям и в периоды спадов порой иссякает. Частное финансирование доступно в любой момент, потому что недвижимость всегда имеет какую-то рыночную стоимость.
3. Независимость от кредитных институтов. Частное финансирование может осуществляться даже в том случае, когда вам трудно доказать свою кредитоспособность, размер доходов или уровень задолженности.
4. Отсутствие лимита аккумулированной задолженности. Если у заемщика имеются непогашенные кредиты, то банки обычно ограничивают им новые займы. Если же кредит выдается в частном порядке, то никаких лимитов для инвестора не предусматривается.
5. Гибкость в определении размера кредита по отношению к стоимости собственности. Банки и ипотечные компании выдают кредиты в размере определенного процента от стоимости недвижимости. При частном же финансировании вы можете взять в кредит 100 процентов ее стоимости.
6. Гарантия от сложностей на финансовом рынке. В тяжелые времена кредитные институты по традиции занимают очень жесткую позицию в случае невыплаты кредита и настаивают на возврате недвижимости. Расплачиваясь по займу с частным кредитором, который не хочет возвращать себе недвижимость, вы можете изменить условия и сроки платежей и поддерживать друг друга даже в условиях финансового шторма. Недвижимость остается основой стабильности и обеспечивает ситуацию, в который обе стороны оказываются в выигрыше.
Преимущества для покупателя очевидны, но мне часто задают вопрос, зачем продавец идет на такую сделку. В чем его выгода?
Преимущества частного финансирования для продавца
1. Предоставляя покупателю кредит, продавец обеспечивает быструю продажу недвижимости даже в условиях пассивного рынка.
2. Если покупатель не может получить кредит в банке, то продавец, финансируя сделку, может затребовать более высокую цену покупки.
3. Подобная сделка обычно рассматривается налоговой службой как продажа в рассрочку, и налогообложение частичных денежных поступлений откладывается до получения всей стоимости недвижимости. При умелом планировании уплата налогов может быть отложена на многие годы.
4. В заработок продавца входят проценты по кредиту. Обычно при частном кредитовании они выше, чем банковские проценты по вкладам. Это значит, что, предоставляя кредит покупателю, продавец может заработать больше, чем при продаже недвижимости за наличные деньги и размещении вырученной суммы на банковском депозите. Это имеет особую привлекательность для продавцов пенсионного возраста. В этом случае они получают стабильный и регулярный доход в виде процентов.
5. Вексель, выдаваемый при частном кредитовании, является признанной ценной бумагой. Его можно использовать в качестве залога при получении кредита в банке и при покупке очередной недвижимости или просто продать, если появляется необходимость в наличных деньгах. Правда, при продаже векселя владелец может получить сумму несколько ниже, чем указано в номинале.
Реальная история: какую пользу вам может принести частное финансирование
В качестве примера я могу привести ситуацию с покупкой кондоминиума у частных владельцев. В виде задатка они согласились принять 20 тысяч долларов, а оставшуюся сумму предоставить мне в виде кредита общим объемом 78 тысяч долларов под 7,5 процента годовых на двадцать лет. Ежемесячная плата в погашение основной суммы долга и процентов составляла 628,36 доллара. Я попросил сделать в долговом обязательстве оговорку, что все деньги, уплаченные в течение первого года, будут направлены на погашение основного долга. Таким образом, процент по кредиту за первый год равнялся нулю. Продавец получал при этом каждый месяц не ниже оговоренной в контракте суммы, но я имел право платить и больше, усиленно погашая тем самым основной долг. Проценты в оговоренном размере начинали начисляться на оставшуюся сумму кредита только по истечении года. Такое простое условие, записанное в качестве условия кредита, позволило сократить продолжительность выплат с 240 до 205,68 месяца и сэкономить на этом 21 565,76 доллара. Как видите, экономия даже превысила внесенную мною сумму задатка. Другими словами, нулевой процент был, по сути, согласием продавца возместить мне сумму задатка при условии соблюдения всех других условий контракта.
Думаю, вы уже поняли, как собственность в материальной и бумажной форме в сочетании с талантом может многократно увеличить результаты ваших инвестиций. И это не единственное преимущество использования формул богатства. Если вы не богатый наследник и не выиграли кучу денег в лотерею, то вам будет полезно узнать, как различные формы собственности, принадлежащей другому лицу, могут стать для вас самым быстрым путем к благосостоянию.
Прежде чем перейти к последнему компоненту формулы, давайте вкратце вспомним все, что нам уже удалось узнать.
Благосостояние – это наша цель. Оно помогает нам выбраться из круга крысиных бегов.
Обмен подразумевает способность сбалансированно делиться друг с другом ценностями ко взаимной выгоде.
Потенциал – это множество возможностей, которые нас постоянно окружают и только ждут, когда к ним будет применена совокупная сила
Таланта и
Собственности.
Возвращаясь еще раз к упомянутой сделке на миллион долларов, давайте проанализируем, чем мы располагали на тот момент, когда клиенты впервые зашли к нам в офис со своей проблемой. Владельцы могли потерять громадную долю своего благосостояния, если бы банк отобрал у них недвижимость за неплатежи. Мы были готовы к обоюдовыгодному обмену с использованием наших денежных средств и формул собственности. Мы располагали потенциалом, который давал возможность помочь людям в решении проблемы и заработать на этом деньги. У нас был талант, а у них собственность, обеспечивающая безопасное вложение капитала. Казалось бы, все звезды сулили удачную сделку. Правильно? Не совсем! В формуле присутствует еще один важный элемент, который может решающим образом сказаться на успехе любого предприятия.
Время (В)
В математике делитель определяется как число или алгебраическое выражение, на которое делится другое число или выражение. Вы уже заметили, что в моей формуле благосостояния произведения и суммы всех прочих элементов делятся на время. Это последняя операция, которая определяет конечный размер благосостояния. Время имеет чрезвычайно большое значение для всей формулы. Оно позволяет многократно увеличить конечный результат. Другими словами, нам важна СКОРОСТЬ, то есть количество дел, которые можно совершить за единицу времени.
Мы живем в мире, где технология позволяет сжимать время. То, на что раньше тратились месяцы, сегодня может быть сделано за секунды, а то и быстрее. Когда Бенджамин Франклин жил в Париже, будучи американским послом во Франции, он общался со своей семьей и правительством посредством писем. Чтобы доставить письмо из Парижа в США, требовалось порой до шести месяцев. Сегодня телефон, электронная почта и факс позволяют мгновенно передать любое сообщение. Для этого вообще не требуется никакого времени. Но чтобы успешно конкурировать в сегодняшнем мире, надо быть готовым работать еще быстрее, чем соперники.
Казалось бы, что расположение всех звезд обещает нам чрезвычайно выгодную сделку, однако было одно, но очень важное обстоятельство.
Если мы не сможем предоставить собственникам средства в течение двадцати четырех часов, то потенциал обмена будет сведен к нулю, а собственность будет утеряна независимо от всех наших талантов. Ключевым фактором было время. Если мы не сможем обеспечить должной скорости сделки, то все остальное не будет иметь никакого значения. Что же позволило нам действовать быстро?
Ключевые факторы скорости
1. Частный капитал. Поскольку мы оперируем частным капиталом, у нас отсутствует необходимость обращаться с кредитной заявкой в банк и ждать, пока соберется на заседание кредитный комитет, который после длительного рассмотрения утвердит ее. Другими словами, мы заняли рыночную нишу, которая дает нам возможность опережать в быстроте принятия решений все бюрократические структуры. Они просто не в состоянии конкурировать с нами по скорости, а нашим клиентам требовалась в тот момент именно скорость.
2. Технология. Под руководством Рида наш офис оборудован высокоскоростным интернетом. Это позволило нам моментально скачать из сети все данные об этой собственности, включая титульную документацию, карты и схемы местности, ведомости на уплату налогов, данные о рыночных тенденциях, истории недвижимости, спутниковые снимки и даже демографические сведения. Помимо того что мы имеем доступ практически к любым базам данных, у нас есть возможность так же быстро связаться с другими людьми, которые могут располагать нужной нам информацией. Чтобы составить полное досье на объект недвижимости, нам требуются не недели, а часы.
3. Талант и уровень подготовки сотрудников. Наш персонал обладает самыми разнообразными умениями и навыками, позволяющими добывать и обрабатывать информацию, составлять документы, общаться с властями и оказывать друг другу всестороннюю поддержку. Мы работаем в команде. Мы функционируем как единое целое, распределяя и перераспределяя объем работы в зависимости от сложившейся ситуации и выдавая требуемый результат в невероятно короткое время.
4. Связи. Мы последовательно занимаемся инвестициями в людей. Повседневно делаем все от нас зависящее, чтобы обращаться с окружающими людьми так же, как нам хотелось бы, чтобы они обращались с нами. Мы предпринимаем все возможное, чтобы удовлетворить запросы клиентов. В нашей компании действует абсолютное правило: говорить правду и выполнять обещанное при любых обстоятельствах. Делая такие инвестиции в окружающих, мы знаем, что они, в свою очередь, всегда придут к нам на помощь. Они дополняют таланты и ресурсы нашей команды. Сеть наших связей – это наше самое ценное достояние. У нас есть еще одно незыблемое правило: какой бы привлекательной ни казалась сделка, мы отказываемся от нее, если в ней задействованы люди, не соответствующие нашим моральным критериям. Как говорит Роберт Кийосаки, «невозможно делать хорошие дела с плохим партнером». Принципы, которым следует наша компания, защищают целостность команды. Наши люди придерживаются в работе таких высоких стандартов, что у нас очень редко возникает необходимость кого-то увольнять. Если даже какой-то человек с нечистыми помыслами преодолеет все заградительные системы и устроится к нам на работу, вскоре он вынужден будет уйти, так как не сможет комфортно чувствовать себя в этой среде. У нас царит абсолютная нетерпимость ко лжи, обману, воровству, сплетням, политическим интригам и сексуальным домогательствам. Наши принципы рабочих взаимоотношений строятся на долгую перспективу и создают моральный климат взаимного уважения, надежности, чистоты, радости и производительности.
Возьмите на заметкуВремя является другом инвестора, когда рынок находится на подъеме. У нас говорят: «Рост недвижимости спишет большинство грехов инвестора». Однако в периоды спада время превращается в злейшего врага, а скорость, точность и выверенность решений приобретают еще большее значение. Именно скоростью зачастую определяется разница между успехом и неудачей на рынке недвижимости.
Многие современные технические средства позволяют сделать больше дел за меньшее время. Я призываю всех пользоваться мобильными телефонами, компьютерами, электронной почтой, безбумажной технологией делопроизводства, видеоконференциями и любыми другими средствами, помогающими более эффективно использовать время. Для иллюстрации приведу простой пример. Одним из моих самых любимых технических устройств является цифровой диктофон. Практически он всегда находится у меня в кармане. Когда меня осеняет какая-нибудь идея или нужно завязать себе «узелок на память», я быстро наговариваю в микрофон несколько слов. Ввиду того что говорить я могу быстрее, чем писать, этот маленький приборчик заменяет мне блокнот. Периодически я прослушиваю сделанные записи. Эта привычка позволяет не забывать ничего важного и одновременно снижает уровень стресса, так как голова не забита всякими мелочами. Кроме того, с помощью диктофона я веду своеобразный аудиодневник, в который записываю важные мысли, события и новые сведения. Вы не поверите, как много информации впоследствии можно извлечь из этих записей, особенно сделанных на фоне соответствующего эмоционального состояния. Это ускоряет процесс обучения и усвоения новых идей. Но самое главное, эта привычка позволяет экономить массу незаменимого времени.
Итак, перед вами формула: Б = [ОП (Т + С)]: B. Пусть она станет вашей первой формулой личного благосостояния.
В одно прекрасное майское утро, а точнее спустя несколько дней после получения чека на миллион долларов, я шел по коридору к своему кабинету. Это был мой день рождения. На двери я заметил лист бумаги, приклеенный скотчем на уровне глаз – выписка из моего банковского счета, который сотрудники бухгалтерии специально подготовили в виде подарка. В нем была проставлена сумма – 1 217 674,44 доллара после оплаты всех счетов. Это были свободные деньги, которыми я мог распоряжаться, как мне вздумается.
До меня вдруг дошло, что я миллионер. Я сел за письменный стол, пытаясь унять разбушевавшиеся эмоции. Мысли невольно возвращались к тем временам, когда я еще только пытался открыть секреты богатства. Конечно, я ощущал при этом радость, покой, благодарность, удовлетворение, но больше всего мою душу грело сознание того, что все усилия, упорный труд, нелегкая учеба на протяжении многих лет не прошли даром. И я знал, что это только начало. Теперь у меня была формула, которая позволит повторять этот успех снова и снова.
Я еще раз взглянул на формулу, написанную несколько дней назад на листе бумаги, и меня охватила радость. Я подумал о тысячах других людей, которых тревожат те же мысли и проблемы, что раньше беспокоили меня. Теперь в их распоряжении была правильная комбинация, строгий рецепт, формула успеха. Я аккуратно свернул лист бумаги и положил в карман. Я знал, что очень скоро, когда возникнет необходимость поделиться с людьми своими мыслями, он мне понадобится.
* * *
Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.
Назад: 2. Чарлз Лотцар. Комплектование команды и управление ею с точки зрения юриста
Дальше: 4. Росс Маккалистер Доходы с нуля
