СОВЕТ №7 – РЕМОНТ КВАРТИРЫ ПОД СДАЧУ В АРЕНДУ

Очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда необходимо отремонтировать квартиру с целью сдачи в аренду.

Когда мы обсуждаем работы, необходимые в этой квартире, люди чаще всего склоняются к тому, чтобы бы сделать минимум работ. Руководствуясь тем, что это делается как бы не для себя, а для каких-то других людей. При этом заказчики стараются не использовать качественные материалы. В общем, если обобщить, то задача выглядит так – «сделайте мне ремонт подешевле, всё равно квартира будет сдаваться».

Люди ведь часто вкладывают свои средства в недвижимость, для того чтобы эта недвижимость приносила доход. И вероятно, лучше всего тему ремонта в квартире, которая будет сдаваться в аренду, вести с точки зрения экономики, цифр и практичности.

Так что вот вам история. Приходит к нам Мария и говорит: «Дмитрий, у меня есть квартира, надо её сделать, сколько это будет стоить? Я буду её сдавать в аренду». Мы начинаем вести с Марией обсуждение по поводу того, что должно получиться у нас в результате выполненных работ. Я задаю вопрос: «Мария, скажите, важно ли вам подобрать такие материалы, которые не нужно будет через каждый год-полтора менять вследствие того, что будут в квартире проживать разные люди, и по-разному эксплуатировать эти помещения?» Ведь есть материалы, которые можно подобрать таким образом, чтобы расход на ремонт при необходимости был минимальным, а срок службы этих материалов наоборот был максимально большим.

И пока Мария обдумывает сказанное, я задаю второй вопрос: «Скажите пожалуйста, Мария, а хотели бы вы, чтобы мы подобрали такие материалы, чтобы не было необходимости использовать клининг, и для людей, проживающих в данных помещениях, всегда создавалось ощущение того, что в доме чисто и красиво?».

Ведь можно использовать материалы с поверхностями, на которых менее заметна пыль и небольшие пятнышки. Например, плитка в ванной может быть глянцевой чёрной и выглядеть очень эффектно сразу после выполнения ремонта. Однако в повседневной эксплуатации каждая малейшая капелька пара, которая остаётся на этой плитке и потом засыхает, быстро портит общий вид помещения и создает не комфортные условия для проживания. А в случае смены жильцов и необходимости выполнить клининг, или самостоятельно вымыть квартиру, такое мытьё превращается в настоящее испытание, занимает огромное количество времени сил и средств.

В противовес такому развитию событий есть варианты выбора материалов, когда все эти такие мелкие пятнышки, соринки, пыль и так далее будут практически не видны. Это более практичные материалы, которые необходимы как раз для таких ситуаций.

И пока мы с Марией размышляем на темы этих двух вопросов, я готовлю следующий вопрос и спрашиваю: «Мария, скажите, пожалуйста, а как часто вы хотите заниматься тем, что будете решать проблемы жильцов с заменой крана, розеток и выключателей, а также сифонов для ванны и раковины?».

И Мария пока не понимает, что мне ответить. Потому что вроде бы как она со всем согласна, с тем что я сказал. Она не хотела бы вступать в борьбу с материалами, с заменой сантехнического оборудования, с чисткой каждый раз после выезда и заезда новых жильцов. Она хотела бы всего этого избежать.

Ну тогда, говорю я: «Мария, давайте попробуем отойти с вами от мысли, что материалы, которые должны быть использованы при выполнении комплексно-отделочных работ под аренду помещения должны быть самыми дешёвыми. И не будем сразу заниматься просто их подбором, а будем с вами думать на перспективу».

Ведь от того, как выглядит квартира, от того, насколько качественное оборудование установлено, напрямую зависит стоимость помещения, которое вы можете сдать в аренду. И если уже мы говорим языком цифр, то такой подход позволит быстрее окупить вложения и инвестиции в квартиру, и принести собственнику больше прибыли за единицу времени.

Но это не все вопросы, которые мы обсуждаем с Марией. Часто собственники помещений, которые сдаются в аренду, пытаются сэкономить на отделке, и в итоге теряют заработок на аренде. Я видел множество примеров, когда вроде бы недорогие квартиры «с бабушкиным ремонтом», которые вроде стоят дешевле, сдаются хуже, чем квартиры с дизайнерским ремонтом, которые стоят на порядок дороже…

Так вот вернемся к отделочным работам в помещении под аренду.

Если вы хотите, чтобы в случае необходимого ремонта через год-полтора-два после сдачи квартиры в аренду, он обошёлся вам минимальными средствами и был чисто косметическим, а не капитальным. Имеет смысл подумать о том, чтобы выполнить и все работы по черновой подготовке стен и полов максимально качественно с точки зрения технологий и хорошими материалами.

Ведь для того, чтобы переклеить обои, в случае если стены были подготовлены правильно и качественными материалами, уйдет минимум времени и сил. Старые обои отклеиваются легко, не оставляя практически никаких следов на стенах. Их можно будет просто аккуратно снять, и при необходимости переклеить новые обои.

В случае если стены были подготовлены некачественно или не были подготовлены в достаточной мере под поклейку обоев, при замене старых обои на новые вы столкнетесь с ситуацией, когда необходимо будет ремонтировать и стену в том числе. Это увеличит, во-первых, стоимость производимых работ, а во-вторых, что крайне важно при арендном бизнесе, срок выполнения работ.

Так вот если резюмировать, мы с Марией приходим к следующему выводу. Что для того чтобы сдавать квартиру в аренду, экономически целесообразно выполнить работы в качественном виде с использованием хороших материалов и сантехнического оборудования, что в совокупности по стоимости не будет отличаться от стоимости работ в квартире, которую Мария выполняла для себя.

Это не означает, что мы будем использовать самые дорогие материалы и выполнять самые дорогие работы, нет. Это означает, что у нас будет подход с точки зрения экономики, который позволят реже выполнять ремонт. А в случае необходимости произведения ремонтных работ, эти косметические работы будут выполнены за минимальное количество денег и времени.

Мы понимаем с Марией, что мы достигли цели и начинаем выполнение работ.