ГЛАВА 4. УЗАКОНЕНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО

Самое главное – помнить, что, если ремонт затрагивает перегородки, проёмы и коммуникации, значит это с большой вероятностью, необходимо согласовывать.

И сразу скажу о самых распространенных причинах обращения к специалистам по узаконению. Это демонтаж порогов санузла и выравнивание полов в один уровень. Второе – перенос перегородок или объединение помещений. Третье – объединение помещений с балконом или лоджией. Четвёртое – изменение габаритных размеров помещения за счёт мокрых зон, или кухни за счет жилых помещений. Пятое – это устройство душевого трапа строительным способом, неправильно. Шестое – изменение фасада здания. Седьмое, из области технических решений, – это перенос газовых труб, изменение объёма пространства вентиляционных коробов, а также размещение внешнего блока кондиционера на фасаде здания.

Давайте сразу определимся с тем, что считается перепланировкой. Нужно помнить, что есть два типа понятий. Это переустройство и перепланировка. Перепланировка – это любое изменение в плане БТИ: перемещение перегородок, проемов дверей и окон. А переустройство это если меняем, например радиаторы, либо сантехнику одну на другую без изменения места установки, косметический ремонт.

Иногда люди спрашивают, а что, если я поменяю металлические трубы на пластиковые, это что не нужно согласовывать? Нет это согласовать не нужно. Это называется как раз-таки переустройство.

Обычно идут согласовывать изменения, которые есть в плане БТИ. Самые главные моменты – это: расстановка сантехники, проемы, перегородки стен. Если что-то из этого мы меняем в процессе ремонта, значит, уже необходимо согласовывать. А если мы просто меняем старые окна на пластиковые, то это не считается перепланировкой, за исключением случаев с архитектурным решением изменения фасада.

Если в доме есть общее архитектурное решение, и все стёкла дома определенного цвета, то менять их на другой цвет, или менять цвет рамы окон, может являться нарушением, и расцениваться как изменение архитектуры фасада.

Этими вопросами обычно занимаются управляющие компании. Нужно иметь в виду, что при изменении архитектурной части здания, к собственнику квартиры могут применить определённые взыскания, вплоть до принудительного восстановления в первоначальный, исходный вид и состояние. Поэтому, прежде чем принимать решения, убедитесь в их законности, либо согласитесь с возможными последствиями для себя.

ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Порядок проведения согласования перепланировки обычно такой: вначале делается проект. Если есть изменения в коммуникациях газа, делается проект по газу. Потом проект сдаётся в инспекцию, и получаем техническое заключение. На основании этого разрешения можно выполнять работы.

Изменения в коммуникациях труб газа носят особый характер, и узаконение здесь строго необходимого. Для внесения изменений в коммуникации газа делают специальный проект в службе газа. Такие работы имеет право производить именно служба газа в городе либо лицензированная организация.

Квартиру необходимо поставить на учет в БТИ для того, чтобы начинать процедуру узаконение перепланировки. Все застройщики обязаны загружать архитектурный проект дома с панировочными решениями в специальную базу, к который имеет доступ БТИ. А вся перепланировка производится на основании этого изначального проекта.

Первичная постановка на учёт БТИ примерно происходит в срок 2—3 недели. Заявку можно принести либо в БТИ, либо отправить через МФЦ. Расценки на процессы узаконения в разных городах могут быть разные, поэтому не вижу большого смысла приводить здесь конкретные цены. Далее делается проект технического заключения, обычно около 45 рабочих дней. Дальше делаем ремонт, и вызываем инспектора для проверки. Между тем как мы подали заявление на вызов инспектора, и тем, когда получаем акт, проходит примерно полтора месяца.

ОСНОВНЫЕ ВОЗНИКАЮЩИЕ ВОПРОСЫ перепланировки ПРИ НАЧАЛЕ РЕМОНТА

Я описал выше самые частые вопросы по узаконению. Один из распространённых вопросов – это присоединение лоджии без какого-либо остекления к комнате, либо изменение вносимые в венткороба.

Лоджии и балконы не разрешается объединять с кухней или жилой комнатой. А вот делать вход в один уровень из балкона в комнату в большинстве случаев можно без согласования, исключение составляют только некоторые старые дома. Кстати, заливка стяжки пола в случае, если пол был деревянным – тоже считается перепланировкой. Нельзя выносить батареи отопления на балкон. Можно убрать подоконник и поставить сдвижные двери при выходе на балкон! Как вариант-«французское остекление».

В несущих стенах делать проемы без узаконения конечно же нельзя. Например, необходимо сделать проем в несущей стене 90 см. Это можно сделать после узаконения. На высоких этажах можно сделать и до 1,2м шириной. Если говорить о более широких проемах, то это очень индивидуальный случай, который рассматривается отдельно.

Частый вопрос – пространство вент коробов в санузлах. Санузел и так небольшой, и в нём всегда не хватает места, а застройщик ещё и уродует это помещение коммуникациями, зачастую выстраивая вент каналы прямо по центру помещения. Люди видят, что места свободного в вентканале много, а значит, можно его уменьшить.

Вообще, это пространство, является имуществом дома и изменение объемов вентканалов является недопустимым с точки зрения узаконения. Но в любом случае – это распространенная ситуация, когда люди изменения вносят. Увы, узаконить такие проекты часто невозможно.

Лайфхак заключается в том, что пространство вентканала можно использовать для установки розетки, либо (если есть свободное место) для установки инсталляции. Но при этом в проекте это лучше не показывать. Либо можно разместить проточный водонагреватель.

Демонтаж старого мусоропровода недопустим и узаконению не подлежит. Единственное, что можно сделать – это просто его закрыть. Штробление несущих стен также недопустимо.

И ещё раз по поводу порогов, которые обычно убирают в санузлах, выравнивая общий уровень пола. Делать это нельзя, даже если в квартире ставят защиту от протечки. Для жилищной инспекция это не аргумент, поэтому порог должен быть. И порог делают из плитки, ведь просто металлический порог или деревянный не подходит.

Устройство душевых трапов, собранных в помещении санузла строительным способом, реализуется зачастую неправильно, и его нельзя узаконить. Для того чтобы узаконить стало возможным, необходимо выполнить его монтаж с соблюдением технических регламентов и определенной последовательности действий, используя гидроизоляцию и возможность доступа к коммуникациям. Большинство ютуб дизайнеров и строителей, делают исполнение таких работ – неправильно.

Нельзя делать выход из санузла с унитазом в кухню.

Перенос кухни в коридор возможен, но при этом, площадь коридора должна быть не менее 5 квадратных метров. И в кухне обязательно наличие вентиляции.

По поводу переноса точек мокрых зон, это особая история. Переносить мокрые зоны либо нельзя, либо непросто. И есть целый спектр нюансов, в данную книгу не вмещающийся. Например, кухню можно перенести в жилую зону если это первый этаж, и никто не живёт снизу. Вы не сможете увеличить зону кухни за счет коридора, если ваш сосед сверху, уже на этом месте сделал санузел.

Если мы хотим объединить кухню с комнатой при наличии газа, то у нас должна быть обязательно перегородка с плотным притвором. Без перегородки объединять кухню, которая газифицирована, и жилое помещение, в котором есть кровать, нельзя.

Важно ещё и в каком регионе производится узаконение. Если приводить в пример Москву, то в одном округе, какое-либо узаконение произвести возможно, а в другом такой возможности уже нет. Поэтому все данные, которые приводятся в данной статье, должны быть проверены, применимы ли они в вашем конкретном регионе административном округе.

Покрытие пола жилого помещения плиткой или керамогранитом не допускается, по причине звукопроницаемости этих материалов.

Нельзя присоединять часть межквартирного коридора к квартире. Нельзя делать теплые водяные полы от общей системы отопления.

Если резюмировать, то лучше обращаться в специализированные компании для узаконения перепланировки. Либо делать это самостоятельно, но тщательно изучая все нюансы.