Поздневикторианский Лондон захлебнулся собственным ростом. Движение, во всяком случае в центре города, нарушали бесконечные заторы. Хотя горожане наконец получили свежую воду, воздух был чрезвычайно загрязнен. Лондон был не особенно красив, не был даже приятен. Иностранцы постоянно писали о сырости, тумане, зимнем мраке и унылых толпах. Джон Рёскин объявил Лондон «устрашающей кучей гниющего кирпича, источающей яд каждой своей порой». Хотя наблюдатели – от Диккенса и Конан Дойла до Моне и Уистлера – художественно преувеличивали недостатки Лондона, но даже обожавший его Генри Джеймс называл город «безотрадным, тяжелым, глупым, скучным, бесчеловечным, вульгарным внутри и утомительным внешне». Однако он все же заключил, что это в целом «наиболее возможная форма жизни… самое большое сборище людей – самый полный компендиум».

Начали меняться моральные ценности лондонцев, что отразилось как в подъеме филантропии, так и в обращенных к правительству все более настойчивых требованиях реформ. Первое олицетворяла великолепная Октавия Хилл, как мы уже знаем, боровшаяся ранее за публичные зоны отдыха для всех жителей Лондона. Крохотная женщина, дочь бедных родителей, обладательница железной воли, в 1865 году она убедила Рёскина приобрести для нее недвижимость в Мэрилебоне, где предполагалось селить семьи из «достойных бедняков»; финансировать эту затею должны были коммерческие инвесторы на коммерческих условиях. Вскоре Хилл стала выкупать недвижимость, срок аренды на которую подходил к концу; вместо того чтобы сносить дома, как другие застройщики, она ремонтировала их и сдавала жильцам. Она самым тщательным образом заботилась о жильцах при единственном условии: они должны были вносить арендную плату. Инспекторами и сборщиками платы у нее служили женщины; она помогала «ответственным» жильцам в период нужды. Подобное разделение между «нравственной» и «безнравственной» бедностью объединяло Октавию Хилл с Бутом и Мэйхью; оно было прочно впечатано в викторианский менталитет.

Принципы, которые Хилл вдалбливала своим сотрудницам, стали девизом зарождавшегося социального найма: «Быстро и эффективно производить ремонт, не допускать скученности, настаивать на своевременной оплате, вести строгую отчетность и, самое главное, так сортировать жильцов, чтобы они помогали друг другу». К 1874 году у Октавии Хилл было 15 программ и 3000 жильцов, которыми занимались ее помощницы. Инвесторы получали пятипроцентную прибыль. Англиканская церковь, которую многие обвиняли в том, что она сдает трущобы на принадлежащей ей земле в Саутуорке и Паддингтоне, попросила Октавию Хилл принять на себя управление целым рядом церковных землевладений, и на попечении благотворительницы оказалось еще 5000 жильцов. Примеру Октавии последовали другие, в том числе подруга Диккенса Анджела Бердет-Кутс и американский магнат Джордж Пибоди. К ним присоединились и целые организации, например Компания по улучшению промышленного жилья и Общество за улучшение условий жизни рабочего класса. Все они подчеркивали, что хорошее управление приносит землевладениям финансовую стабильность, что филантропия – это хорошая инвестиция. Эти проекты никогда не были некоммерческими: их целью было получение скромной, но верной прибыли.

Владельцы старых участков с давней историей вскоре осознали, что трущобы у самого порога отнюдь не повышают стоимость аренды при ее возобновлении; при этом как раз в 1870-х и 1880-х годах завершался срок большого числа 99-летних аренд. В 1884 году в докладе о жилье для рабочего класса говорилось, что Гровнер, Нортгемптон и Церковь предлагают землю в аренду благотворительным компаниям по сниженной ставке при условии сноса трущоб по периметру. Пожалуй, в Лондоне того времени не было ни одного землевладения, на краю которого не выстроили бы свои дома Пибоди или Компания по улучшению промышленного жилья. Ряд таких землевладений возник к северу от Гровнер-сквер и по обеим сторонам Оксфорд-стрит и существовал до недавнего времени. В 1970-е годы я возил жильцов из домов напротив магазина «Селфриджс» (Selfridge’s) на рождественские обеды, и мне не раз приходилось встречать бывших цветочниц и проституток, шумно вспоминавших «старые добрые дни в Мэйфэре». Сегодня в большинстве этих домов находятся частные квартиры.

В 1875 году закон Кросса заложил новые стандарты так называемого «подзаконного» жилья, аналогичного по статусу домам четвертого класса в Акте 1774 года; все дома обязаны были иметь современный водопровод. К тому времени усилиями филантропов 27 000 человек удалось переселить в «образцовые жилища». В ходе одного из исследований было насчитано целых 640 благотворительных обществ, занимавшихся всем: от расселения попавших в беду швей до раздачи Библий беднякам. Их совокупный доход составлял 2,4 миллиона фунтов стерлингов – заметный налог на щедрых (пусть и не обязательно на богатых). Но вся благотворительность мира не могла удовлетворить запросы бурно растущей столицы. Как-то ночью на одной только Трафальгарской площади насчитали 400 человек, спавших под открытым небом.