4.8. Сделки с неисполненными обязательствами

К рассматриваемой категории относятся сделки, совершенные с так называемыми «юридически грязными» объектами (подробнее об этом – см. главу 3), т. е. обремененные либо следственным, прокурорским или судебным арестом, либо гражданскими неисполненными обязательствами, речь о которых пойдет ниже. Сюда же относятся операции с объектами, которые, выражаясь языком профессионалов, «вынимали из базы данных», т. е. на сделки с ними сначала был наложен арест, а потом соответствующий орган (следствие, суд или прокуратура) отменял собственное решение (естественно, под материальным влиянием или нажимом заинтересованных участников сделки). Давайте более подробно рассмотрим основные неисполненные обязательства, наличие которых может привести к признанию совершенной сделки ничтожной или оспоримой.

• семейные споры

На практике чаще всего встречаются споры о режиме общей совместной собственности супругов (см. табл. 4.3.2); отсутствия согласия одного из супругов на отчуждение имущества, нажитого в период брака: признания брачного контракта недействительным или самого брака фиктивным, а также случаи, когда один из «супругов», оформив фиктивный брак ради получения гражданства или прописки, скрывается, и его местонахождение не установлено. Чтобы избежать проблем с семейными спорами, необходимо сравнить дату вступления в брак или его расторжения по паспорту собственника (см. приложение 2) со временем приобретения объекта недвижимости, и при наличии общей совместной собственности желательно присутствие супруга (в том числе бывшего) при оформлении сделки, ведь разрешение от последнего может быть поддельным.

• наследственные споры

Разновидностей наследственных споров, в том числе и по поводу недвижимого имущества, очень много, поэтому постараемся выделить самые распространенные из них: признание недействительным завещания; обнаружение новых наследников по закону или завещанию, в том числе вновь родившихся и в результате признания отцовства в судебном порядке; нарушение сроков и процедуры вступления в права наследства; принятие наследства лицами, не имевшими права это делать; фиктивное объявление гражданина умершим; подделка завещания, особенно удостоверенного не нотариусом, а должностными лицами, а также ряд других.

При экспертизе документов по сделке, где на каком-либо из этапов отчуждения была смерть собственника и наследственное производство, необходимо прежде всего установить причину смерти: если человек умер насильственным путем или был признан умершим в соответствии со ст. 45 ГК РФ, то сделка нуждается в очень тщательной проверке! Это же требование относится и к случаю, если умерший гражданин (в первую очередь пожилой) заключил договор ренты (см. ниже) и скончался через 1–2 года после его вступления в законную силу.

• жилищные споры

Жилищных споров, в том числе и среди бывших квартиросъемщиков или собственников жилья (это выясняется при проверке «цепочки отчуждения», см. раздел 6.1), на практике встречается очень много. Наиболее распространенными из них являются: определение, выдел и деление долей; признание недействительной приватизации (см. выше); деление лицевых счетов и принудительные обмены неприватизированного жилья; расселение (разъезд) бывшей коммуналки; а также «расслужебливание» квартир или их перепланировка с объединением. Именно указанные схемы чаще всего приводят к жилищным спорам (с возможностью признания всех совершенных с таким жильем сделок недействительными), поэтому в процессе экспертизы квартиры с такой предысторией должны проверяться более тщательно.

• ущемление прав детей

Как уже говорилось выше в настоящей главе, ущемление жилищных прав малолетних (от 0 до 14 лет) и несовершеннолетних (14–18 лет) является самым распространенным основанием признания сделок недействительными (см. табл. 6.2.5). Поэтому в процессе экспертизы (при просмотре паспортов владельцев, бесед с соседями, посещения домоуправления) необходимо выяснить состав семьи бывших и нынешних собственников, причем с учетом лиц, которые были несовершеннолетними в момент приватизации и отчуждения объекта (сейчас они уже взрослые). Особенно тщательно нужно проверять варианты, где родители вместе с детьми выезжали на ПМЖ за границу; там, где приватизация и продажа осуществлялись в 1992–1994 гг. (до 11.08.1994 г. – даты принятия первых изменений и дополнений в Закон РФ о приватизации; а также сделки с семьями асоциальных элементов.

• наличие договоров аренды (найма)

Лицами, уезжающими на ПМЖ за границу и продающими свое жилье, часто организуется такая незамысловатая афера: буквально за 1–2 дня до сдачи документов на регистрацию для продажи, когда все предварительные справки (в нашем случае – из домоуправления и БТИ) уже собраны, владелец заключаете третьим лицом (чаще всего подставным) договор найма или аренды продаваемой квартиры на длительный срок (до 5 лет включительно) и регистрирует последний надлежащим образом (как обременение в Росреестре). После всего вышеперечисленного подставной жилец занимает жилое помещение и препятствует вселению туда покупателя (при надлежаще оформленном договоре аренды выселить лженанимателя можно только в судебном порядке).

Чтобы не стать жертвой такой простой «панамы», желательно в случаях, когда продавец уезжает на ПМЖ или переезжает в другой город (регион), перед окончательным расчетом и подписанием акта приемки-передачи еще раз посетить домоуправление и сразу переоформить лицевой счет (именно в нем указаны сведения о законно зарегистрированных договорах найма).

• сохранение права пользования (броня)

Под этим термином подразумевается весьма распространенная процедура бронирования жилых помещений (граждане, имеющие право его пользования, выписываются, получают броневое свидетельство и имеют право в дальнейшем вернуться назад). Возможность забронировать свое жилье имеют лица, служащие в армии и других силовых ведомствах (срочники, контрактники, офицерский состав), граждане, работающие в официальных учреждениях РФ за границей; выехавшие по оргнабору в районы Крайнего Севера и приравненные к ним, а также начиная с 23.06.1995 г. (даты вступления в действие ПКС № 8-П) лица, осужденные к лишению свободы (на любой срок) и дети-сироты, помещенные на воспитание в детдома. В случае, если после выписки указанных категорий лиц с занимаемой жилплощади будет выполнена ее приватизация и продажа, то последние будут признаны ничтожными на основании ст. 168, 169 ГК РФ (см. об этом выше).

Таблица 4.8

ОСНОВАНИЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

(ПО ЧАСТОТЕ ПОДАЧЕ ИСКОВ В НАРОДНЫЕ СУДЫ В 1993–2014 ГОДАХ)

Сведения о выдаче броневых свидетельств имеются в паспортных столах домоуправлений (в карточке учета делается соответствующая запись) и в учреждениях, собственно их выдающих (в Москве это – ГУП «Московский городской центр арендного жилья»). На практике встречались случаи замены или подмены соответствующих архивных карточек (в выписке из домовой книги сведений о броне уже не было), поэтому при проверке цепочки отчуждения (если есть соответствующие подозрения) необходимо обращаться в организацию, броневые свидетельства выдающую (например, в ГУП «МГЦАЖ» соответствующие данные хранятся 10 лет). После введения в действие (с 01.03.2005 г.) нового ЖК РФ термин «бронирование» заменен на более широкое понятие «сохранение жилого помещения», однако суть явления не изменилась.

• наличие договоров ренты и пожизненного содержания

Безусловно, к вариантам «из группы риска» для покупателей относятся квартиры, в которых бывшие владельцы (живущие ныне или уже умершие) заключали договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. На рынок очень часто выставляются объекты «с отсрочкой заселения», фактически это квартиры и комнаты с живущими в них пожилыми людьми, а продается при этом только уступка прав требования, хотя сам объект юридически переходит в собственность покупателя. Другой весьма распространенный случай – «срочная» продажа квартиры по более низкой цене сразу после смерти получателя ренты (иногда вариант проходит «отмывку» на подставных и выставляется уже по рыночной стоимости (см. главу 5). По подобным объектам в дальнейшем очень часто (пожилым человеком через представителя или родственниками умершего) подаются иски о признании недействительными рентных договоров и последующего отчуждения квартиры, а также заявления в прокуратуру о якобы насильственной смерти получателя ренты с целью завладения жильем последнего. Поэтому если при выяснении «цепочки отчуждения» устанавливается наличие на одном из этапов таких сделок, то вариант должен проверяться более тщательно и профессионально.

• наличие договоров залога (ипотеки)

В рассматриваемом случае покупателю (обычно по цене немного ниже рыночной) предлагается объект (квартира, комната, дом, нежилое помещение), который ранее принадлежал несостоятельному должнику, т. е. не был выкуплен из залога. Практика показывает, что 20–25 % лиц, заложивших свою жилплощадь в банках или у ростовщиков (подробнее об этом см. в начале главы), не способны выплатить проценты по кредиту (займу) и поэтому залог (т. е. объект недвижимости) теряют. В 1992–2000 гг., да и на сегодняшний день, в регионах, на рынке кредитования «под недвижимость» была принята нецивилизованная форма оформления самого залога: кредитор (обычно ростовщик) настаивает на отчуждении (фиктивной продаже) объекта, причем с обязательной выпиской семьи должника.

Впоследствии такая сделка легко может быть признана ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ (об этом см. выше), особенно если выписка осуществлялась «в никуда». Причем проверить указанные факты (что квартира была под залогом) в случае оформления через фиктивную куплю-продажу невозможно, покупатель или эксперты с их стороны узнают об этом чисто случайно (продавцы, естественно, на подобную тему не распространяются).

В случае цивилизованного оформления кредита (через имеющий лицензию банк, с подписанием кредитного договора и договора купли-продажи с ипотекой) и невыполнения должником своих обязательств, возникает много формальных трудностей при отчуждении объекта залога в пользу банка и в дальнейшем покупателя, но именно исполнение указанной процедуры позволяет защитить интересы последнего (т. е. покупателя) от недобросовестных действий несостоятельного должника или его доверенных лиц. Более подробно об этом у нас шла речь в книге, посвященной договорному праву.