4.7. Фиктивная выписка граждан

Одним из объектов судебной защиты (и, значит, признания недействительными совершенных сделок) является право на жилище, предоставленное гражданам России в соответствии с Конституцией (ст. 40) и Жилищным кодексом РФ. Указанное право реализуется существующей в России системой регистрации по месту жительства (ранее – прописки), причем вне зависимости от того, владеет ли гражданин недвижимым имуществом на праве собственности или является квартиросъемщиком (нанимателем) муниципального или ведомственного жилья.

Прописка (в дальнейшем, во избежание путаницы с понятием госрегистрации, мы будем пользоваться устаревшими, но более понятными терминами «прописка – выписка») представляет собой административный акт, т. е. волеизъявление органа госуправления (в рассматриваемом случае – полиции), направленный на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений. Именно она подтверждает право пользования жилой площадью в соответствии с Жилищным кодексом.

На практике часто встречаются случаи, когда граждане РФ нигде не прописаны (например, бомжи и эмигранты, сохранившие гражданство). Несомненно, конституционное право на жилище этих людей нарушено, и они могут обратиться в народный суд для его восстановления. В случае, если указанные лица ранее имели жилье в собственности, то суд может признать соответствующие сделки ничтожными на основании ст. 168, 169 ГК РФ (см. выше). Давайте подробнее рассмотрим случаи, которые могут возникнуть на практике.

• из квартиры (комнаты, дома) все выписаны

На жаргоне риэлтеров это называется «квартира свободна». В указанном случае необходимо проверить подлинность прописки бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок из домовой книги и там, и там). Настаивайте на том, чтобы продавцы получили соответствующие документы в Вашем присутствии, уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой книги – документ, не имеющий никаких степеней защиты и легко подделываемый.

Полученные сведения обязательно перепроверяются через полицию (через базу данных ЦАБ и паспортный стол, см. раздел 3.1).

Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СНГ или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случае смотри ниже).

• продавцам есть куда прописаться

В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому месту жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), однако у них на руках имеется разрешение на прописку по новому месту (справка формы № 6, см. Видеоприложение 2), выданное либо на жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адресу, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Часто при совершении «альтернативных» обменов путем двойной купли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства, полученные от продажи своей квартиры, т. е. пока им выписываться некуда (см. случай, рассматриваемый ниже).

Справка формы № 6 – документ, имеющий обратную силу: в любой момент по заявлению родственников, давших согласие на прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встречаются поддельные справки, особенно если они были выданы в другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта полиция обычно делает запросы своим коллегам, а в разных – нет).

Во всех рассматриваемых случаях, кроме «альтернативы», покупателю желательно дождаться прописки продавца по новому месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты.

• продавцам выписаться некуда

В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижимость чисто с целью получения денег и не имеют возможности (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В 2008–2009 гг. опять появилось очень много случаев, когда риэлторы или сами покупатели «оформляют» таким людям (в основном это асоциальные элементы) «прописку в воздух» – по месту прежнего жительства предоставляется заявление о выписке в Зуево-Кукуево, граждане выписываются из своей квартиры и фактически идут бомжевать. Естественно, в дальнейшем подобная сделка будет признана судом недействительной в части утраты прав пользования жильем (на практике встречались случаи, когда некоторые юристы-«стряпчие» специально искали таких людей и организовывали «признанку»).

Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в случае оформления «альтернативы», для продавцов необходимо «купить прописку» – обычно на имя последних за счет покупателя или риэлтерской фирмы (за 40–50 тыс. руб.) приобретается доля в «резиновом доме» в одной из соседних областей, и выписка осуществляется именно туда под контролем покупателя или агентства. В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая последнему «на руки»). При этом жителей престижных городов, где существуют ограничения на прописку (Москва, Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарский край) волнует вопрос – будут ли они, выписавшись подобным образом, иметь в дальнейшем право прописаться в свой город назад? Ответ положительный – такие граждане могут вернуться в свой регион в любой момент, причем без уплаты каких-либо налогов и сборов.

• граждане выезжают за границу (на ПМЖ)

При сделках с указанной категорией продавцов покупателю надо быть предельно внимательным и осторожным – в последнее время большое количество «отъезжантов», продавших в 1992–2009 гг. свои квартиры и уехавших на ПМЖ за границу (с сохранением российского гражданства), подают через представителей (без личной явки) исковые заявления о признании совершенных сделок недействительными на основании того, что было нарушено их конституционное право на жилище в пределах РФ. Конечно, выиграть подобное дело представляется весьма проблематичным, но если представитель таких эмигрантов (особенно если в составе семьи их есть дети) сможет доказать, что последним на чужбине негде жить и они собираются вернуться в Россию, то суд может удовлетворить исковые требования с применением двусторонней реституции (продавцам – квартира, покупателю – сумма, указанная в договоре).

Чтобы избежать подобных последствий, покупателю необходимо настаивать на том, чтобы «отъезжанты» сначала «освободили» продаваемую жилплощадь (т. е. прописались к родственникам, «купили прописку» или имели иное место жительства на территории РФ), а только после этого совершали сделку.

• в квартире остались невыписавшиеся жильцы

На жаргоне риэлтеров этот случай называется «квартира с тараканами». Подобное явление часто встречалось при отчуждении недвижимости в 1992–1999 гг.: бывшие хозяева продавали свою жилплощадь, получали с покупателей деньги и не выписывались. Естественно, что в настоящий момент такие квартиры и комнаты продаются на 10–15 % дешевле их реальной рыночной стоимости (скрыть факт наличия «тараканов» от нынешнего покупателя практически невозможно).

Законным путем решения данной проблемы является подача искового заявления в суд о лишении бывшего владельца права пользования жилплощадью, однако последний (если «таракан», конечно, жив) может подать встречный иск о признании совершенной им сделки недействительной (по основаниям, изложенным выше). После введения в действие с 01.03.2005 г. нового ЖК РФ вопрос выписки «тараканов» стал решаться значительно легче и дешевле. Более подробно об этом у нас пойдет речь в подразделе 2.3.4 второй (особенной) части нашей книги.