4.5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле

В рассматриваемом случае истец (продавец или его доверенное лицо) доказывает в судебном заседании, что совершил сделку под влиянием заблуждения, насилия, угроз, обмана или стал жертвой злонамеренного соглашения представителей сторон против него, или совершил сделку под влиянием тяжелых обстоятельств. Все эти основания оспоримости попадают под юрисдикцию ст. 178, 179 ГК РФ, и давайте рассмотрим их подробнее.

• совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (cm. 178 ГК РФ)

Указанное основание оспоримости сделок с недвижимостью очень часто используется в судебной практике (см. табл. 6.2.5). Чаще всего подобные иски подаются по поводу признания недействительным договора передачи квартир в собственность (приватизации), а также сделки, совершенной пожилыми людьми, в том числе и «пожизненки», т. е. ренты или пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, на этом основании часто расторгаются обмены, особенно междугородние.

Вопрос о существенности или несущественности заблуждения в указанных случаях решается обычно в пользу истца (при признании недействительной приватизации – практически всегда). Единственное исключение – заблуждение в мотивах сделки (например, квартира покупалась с целью ее перепродажи, а рыночные цены на нее упали, как это случилось в 2008 г.) Согласно ст. 178 ГК РФ право оспаривания такой сделки принадлежит исключительно стороне, действовавшей под влиянием заблуждения, и бремя доказывания «существенности» последнего лежит также на ней (что, к сожалению, очень легко сделать на практике, поэтому по искам, поданным на основании ст. 178 ГК РФ, очень высок процент выигранных дел).

• действия под влиянием обмана, насилия, угроз (cm. 179 ГК РФ)

В рассматриваемых случаях недействительность сделки заключается в существенном расхождении действительной воли и волеизъявления, т. е. фактических действий участника. Но при этом факт обмана (сознательного введения в заблуждение), насилия или угроз (противоправных физических или психологических воздействий) на практике очень трудно доказуем, особенно если на самом деле ничего подобного не было. В подавляющем большинстве случаев указанные выше действия, если они имели место, влекут за собой уголовную ответственность по ст. 159, 112,115–117,119,163,167 УК РФ, и исковые заявления по ст. 179 ГК РФ принимаются судами только после того, как уголовное преследование противоположной стороны завершено (либо в возбуждении дела отказано, либо виновный участник сделки осужден).

• злонамеренное соглашение участников сделки

Этот случай «признании» встречается, когда лицо, желающее совершить сделку, приглашает представителя (обычно сотрудника риэлтерской фирмы или действующего по доверенности) для защиты своих интересов, а он достигает злонамеренного соглашения с оппонентами (участниками сделки с противоположной стороны) с целью уменьшить материальную выгоду доверителя или его обмануть (например, представитель покупателя договаривается за деньги с сотрудником агентства, что не сообщит покупателю о недостатках, обнаруженных при осмотре квартиры). Доказать факт злонамеренного соглашения на практике очень трудно, поэтому указанное основание оспоримости сделки применяется редко.

• кабальная сделка

Кабальной согласно ст. 179 ГК РФ признается сделка, совершенная либо на крайне невыгодных условиях (на практике был случай, когда злоупотребляющий спиртным гражданин продал свою комнату в коммуналке за ящик водки), либо из-за стечения тяжелых обстоятельств (семья продает квартиру за полцены, чтобы получить деньги на операцию тяжелобольного ребенка за границей), либо вынужденно, помимо собственной воли (скупка за бесценок недвижимости, принадлежащей беженцам или переселенцам). В судебной практике по оспоримости кабальных сделок действует негласное правило: если исполнение, полученное потерпевшей стороной в денежном эквиваленте, в три и более раз меньше реального (например, рыночной стоимости квартиры или дома), то сделка признается недействительной. Этот же принцип «трехкратности» действует, например, при заключении договоров отчуждения недвижимости: если в его тексте будет формулировка, что продавец в случае расторжения сделки обязуется возместить ущерб более чем в трехкратном размере (например, стоимость квартиры по справке БТИ 400 тыс. руб., в договоре купли-продажи указывается 1 млн руб., а отдельным пунктом стороны указали, что в случае признания сделки недействительной продавец выплачивает эквивалент 150 тыс. $, т. е. рыночную стоимость, то такое положение договора, безусловно, будет признано кабальным.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.