4.4. Пороки дееспособности участника сделки
К этой категории относятся две группы участников сделок: во-первых, полностью недееспособные (ст. 171 ГК) и малолетние (ст. 172 ГК) граждане (сделки, приведшие к нарушению их прав, объявляются ничтожными), во-вторых, несовершеннолетние (ст. 175 ГК), ограниченно дееспособные (ст. 176 ГК), а также граждане, находящиеся в момент совершения сделки в состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК). Сделки с участием трех последних категорий являются оспоримыми, при этом право их оспаривания принадлежит ограниченному числу лиц (об этом – см. начало настоящей главы).
Давайте более подробно рассмотрим схемы признания сделок недействительными с «участием» всех вышеперечисленных категорий.
• полностью недееспособные граждане (ст. 29, 171 ГК РФ)
В указанном случае решение суда о признании гражданина полностью недееспособным в результате душевной болезни, неврологического расстройства, травмы или врожденного слабоумия должно состояться до попытки такого лица совершить сделку, что, безусловно, легко проверяется способами, изложенными в главе 3 (через канцелярию районного суда и психдиспансер). Кроме того, сделка, совершенная к выгоде недееспособного, может быть признана судом действительной.
• граждане, впоследствии признание недееспособными.
С 01.03.2015 г. в ГК РФ вводится новелла, касающаяся лиц, в момент совершения сделки являющихся полностью дееспособными, однако впоследствии (в силу психических расстройств здоровья) ограниченных в дееспособности по решению суда или признанных недееспособными полностью. Если истец (опекун, попечитель, органы опеки и попечительства, прокуратура) смогут доказать, что в момент совершения сделки такой гражданин не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, или установят факты, что противоположная сторона по сделке знала или должна была знать о пороках дееспособности своего визави, то сделка признается ничтожной, за исключением случая, что таковая была совершена к явной выгоде этого гражданина (например, получение в дар, переезд из коммунального жилья в отдельное и т. п.).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 29. Признание гражданина недееспособным
1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун,
3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
• лица, не достигшие 14 лет (малолетние, ст. 28, 172 ГК РФ)
Признание недействительными сделок, при совершении которых были ущемлены законные права малолетних и несовершеннолетних – весьма распространенное в судебной практике явление (см. табл. 6.2.5), ведь гражданское законодательство устанавливает специальные правила для реализации прав ребенка на жилье. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации…» малолетний и несовершеннолетний гражданин не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, где он является пользователем (зарегистрирован). Кроме того, с 11.08.1994 г. для совершения всех сделок и административных действий (например, обмена) с жилыми помещениями, где проживали лица, не достигшие 18 лет, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 01.01.2005 г., в связи с внесением изменений и дополнений в ст. 292 ч. 4 ГК РФ, это требование распространяется только на сделки, где ребенок является собственником.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 60, 137, 147, 153 Семейного кодекса РФ (а также аналогичных статей КоБС РСФСР) родители, усыновители, опекуны (попечители для несовершеннолетних) не вправе совершать от имени детей любые сделки по отчуждению принадлежащего последним недвижимого имущества, влекущие отказ ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению самого имущества. Такие явления имели массовый характер в 1992–1994 гг., когда асоциальные элементы, являющиеся родителями, усыновителями или опекунами, лишали (полностью или частично) своих детей прав на жилье, делая фактически их бомжами. Именно сделки, совершенные в этот период (до 11.08.1994), должны очень тщательно проверяться при проведении экспертизы (см. главу 3), хотя по большинству из них уже закончился срок исковой давности (исключение составляют случаи, когда ущемленный в правах ребенок еще не стал совершеннолетним, может продлить срок исковой давности по уважительной причине (например, он находился в заключении).
В настоящий момент чаще всего нарушаются жилищные права двух категорий малолетних: выехавших вместе с родителями на постоянное место жительства (ПМЖ) за границу и вновь родившихся на данной жилплощади. В первом случае при отчуждении недвижимости, принадлежащей семье «отъезжантов», надо настойчиво требовать, чтобы их последним постоянным местом (прописки) на территории РФ было другое жилье, и все разрешения органов опеки и ОУФМС были оформлены правильно. В случае вновь родившихся (или усыновленных) детей их родителям в установленном порядке необходимо получить свидетельство о рождении и прописать ребенка и только после этого совершать сделку (на практике часто бывают случаи, когда родители специально какое-то время не регистрируют младенца, чтобы избежать лишних «формальностей» по отчуждению своей жилплощади – «расплачиваться» же за все это приходится в дальнейшем наивному покупателю).
Внимание! Ущемление прав детей при совершении сделок с недвижимостью является самым распространенным основанием признания их недействительными!
Поэтому при просмотре каждого варианта и проведения экспертизы пакета документов необходимо достоверно выяснить, проживали ли по данному адресу в течение последних 10 лет дети (вне зависимости от того, что на момент совершения сделки они достигли 18 лет и стали дееспособными), куда они были выписаны в дальнейшем, не были ли нарушены их жилищные права, особенно до 11.08.94 г. Покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому рекомендуем обращаться за квалифицированной юридической помощью.
• лица в возрасте 14–18 лет (несовершеннолетние), ст. 175 ГК РФ
Признание недействительными сделок, при которых были ущемлены законные права лиц в возрасте от 14 до 18 лет (по ст. 54 ГК РСФСР 1964 г. – от 15 до 18 лет), имеет несколько существенных особенностей по сравнению с изложенным выше. Во-первых, такие сделки относятся уже к числу оспоримых, и право их оспаривания имеют законные представители несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, а также прокуратура и суд (по ходу разбирательства); во-вторых, сделка, совершенная к выгоде несовершеннолетнего, считается действительной после ее письменного одобрения со стороны законных представителей последнего; в-третьих, граждане в возрасте от 16 до 18 лет, объявленные согласно ст. 27 ГК РФ эмансипированными (вступившие в брак, работающие по найму или ведущие предпринимательскую деятельность), считаются полностью дееспособными и могут совершать сделки самостоятельно.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
• ограниченно дееспособные граждане (ст. 30, 176 ГК РФ)
Ограниченно дееспособными по решению суда признаются граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, наркотическими или токсическими веществами и стоящие по этому поводу на учете в наркологическом диспансере (занесенные в базу данных главного нарколога города или области, см. раздел 6.1). Сделки с недвижимостью, совершенные указанными категориями граждан или ущемляющие их права на жилье, могут быть оспорены членами семьи ограниченно дееспособного, органами опеки и попечительства, профсоюзной организацией по месту работы, наркологическим лечебным учреждением, а также прокуратурой. При этом лицо, хотя и злоупотребляющее спиртным или наркотиками, но не признанное судом ограниченно дееспособным, не может являться субъектом сделки, признаваемой недействительной по ст. 176 ГК РФ: такие случаи (а на практике их очень много) попадают под юрисдикцию ст. 177 ГК РФ.
МАТЬ ПРОДАЛА КВАРТИРУ ВМЕСТЕ С РЕБЕНКОМ
Жертвой махинаций стал два месяца назад 13-летний воспитанник детского дома в подмосковном Орехове-Зуеве. Черные риэлтеры умудрились продать квартиру подростка с согласия алкоголички-матери, которая быта уверена, что ее сын… мертв.
Как удалось выяснить «МК», родители Сережи были лишены родительских прав пять лет назад. Мать беспробудно пила, а отец не вылезал из тюрем. Ребенок кочевал из детдома в детдом и в конце концов оказался в Орехове-Зуеве.
Черные риэлтеры давно взяли ребенка на заметку. Около двух месяцев назад сотрудница агентства по продаже жилья (ей 42 года) предложила матери мальчика продать двухкомнатную «хрущевку» за полмиллиона рублей. Алкоголичка согласилась, однако для того, чтобы провернуть сделку, нужно было выписать из квартиры несовершеннолетнего жильца. Черные риэлтеры тут же сфабриковали свидетельство о смерти Сережи. А чтобы не попасть впросак со свидетельством о смерти, махинаторы выправили справку о том, что мальчик умер во время… летнего отдыха в Турции! Беспутная родительница не выказала никакого сожаления при известии о том, что ее ребенок «скончался», и подписала все бумаги.
Получив на руки 18 тысяч долларов, женщина выписалась из проданной квартиры и… бесследно исчезла, А оперативники из местного отдела по борьбе с организованной преступностью только на днях узнали о незаконной сделке. В результате проверки информации сыщики установили, что жилищные права воспитанника-сироты были ущемлены, и возбудили по этому факту уголовное дело. Интересно, что потерпевшей стороной в деле о незаконной продаже жилья кроме детдомовца является и его родной отец-уголовник, ныне отбывающий тюремный срок.
Московский комсомолец»
• совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ)
Указанное основание признания сделки недействительной очень часто встречается в практике народных судов – ведь «подвести» под действие ст. 177 ч. 1 ГК РФ можно практически любого гражданина, что успешно делают мошенники, вступившие в преступный сговор с потенциальными продавцами недвижимости. Наиболее распространенными схемами афер являются в этом случае так называемые «травма головы» и «третья степень опьянения», позволяющие, при грамотной фальсификации доказательств и подкупе экспертов, оспорить практически любую сделку.
Естественно, что перед организацией подобных схем «пострадавшие» продавцы недвижимости никогда не будут подписывать какие-либо-договора, соглашения или декларации с риэлтерским агентством или покупателем, а в день оформления сделки у нотариуса или сдачи документов на регистрацию найдут благовидный предлог, чтобы уйти или уехать (даже причитающуюся им денежную сумму часто получает по доверенности представитель).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя, (в ред. Федерального закона от 07.05.2013№ 100-ФЗ)
Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса, (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Совокупность этих двух признаков (отсутствие документов, выражающих волю продавца, и «срочные дела») почти наверняка свидетельствует о дальнейшей организации против покупателя «признанки» на основании ст. 177 ч. 1 ГК РФ. Теоретически под состав рассматриваемой статьи можно подвести также совершение сделки лицом, находящимся в состоянии нервного потрясения (например, после насильственных действий или смерти близкого человека), а также в болезненном состоянии (практически любое психическое или соматическое заболевание). Однако доказать подобные факты (или фальсифицировать экспертизу) на практике значительно сложнее, чем в первых двух случаях (травма или опьянение).
ПРОДАВЕЦ В СГОВОРЕ С МОШЕННИКАМИ…
Для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ мошенники применяют весьма нехитрые приемы, например: «травма головы». За два дня до предполагаемой сделки продавец якобы шел по улице, поскользнулся, упал, очнулся… Фармазоны подробно разъясняют ему все клинические симптомы сотрясения или ушиба мозга. Продавец идет в травмпункт, получает там соответствующую справку, на следующий день обращается к врачу по месту жительства (симптомы заносятся в историю болезни). Через неделю-две после окончания сделки и получения с «лоха» денег продавец подает исковое заявление в суд: «У меня была травма головы (в качестве доказательства предъявляется справка из травмпункта и выписка из истории болезни), я не соображал, что делал, оказывается, продал свою квартиру, а делать этого не хотел…»
«Тяжелая степень». Продавец по рекомендации мошенников, с которыми он вступил в преступный сговор, настаивает, чтобы все участники сделки записались к нотариусу на самый ранний приемный час – например, на 10 утра. В 10.30, когда нотариальный договор подписан, продавец заявляет, что ему срочно нужно отлучиться – например, «уезжаю в командировку», «на дачу привезут стройматериалы», «еду в аэропорт встречать брата». При этом он оформляет у нотариуса доверенность на право регистрации сделки от своего имени (на любого из участников), а деньги поручает получить, например, жене.
В 10.45 продавец исчезает из поля зрения участников сделки. За угол ближайшего дома аферисты подгоняют «скорую помощь», продавец ложится под капельницу, через которую ему в вену вводится физиологический раствор с 50—100 гр. чистого спирта – С2Н5ОН. В 11.00 он уже совсем пьян – «скорая помощь» отвозит хитреца в ближайшую наркоклинику, где его в 11.15 «принимают», то есть составляют соответствующий протокол. В дальнейшем, после получения с «лоха» денег, продавец подает исковое заявление в суд: «С утра был пьян (всегда находятся свидетели этого), меня куда-то привезли, я что-то подписал, оказывается, продал свою квартиру (а не хотел делать этого)…» В качестве доказательства предъявляется протокол, по которому клиент в 11.15 поступил в медвытрезвитель в тяжелой степени алкогольного опьянения…
Соб. инф.
Внимание! В день оформления сделки у нотариуса или сдачи документов на регистрацию продавцы должны присутствовать лично до окончания всей процедуры!
Покупатель должен объяснить последним, что оформление сделки – очень ответственный момент для сторон, поэтому все другие дела, может, даже и чрезвычайные, должны быть отложены на следующий день. Если в момент начала оформления у Вас есть сомнения в трезвости или адекватности поведения одного из продавцов, то не стесняйтесь предложить ему съездить в наркодиспансер и пройти освидетельствование (или, что встречается чаще, заранее пригласите в место сделки психиатра или нарколога). В этом случае вероятность оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ значительно меньше.
