7.3. Приемка и эксплуатация малоэтажного жилья

Согласно ст. 55 ГрК РФ «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода коттеджного поселка в эксплуатацию Застройщик обращается в исполнительные органы местной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением соответствующего пакета документов (правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство; документы, подтверждающие соответствие построенного объекта недвижимости техническим условиям, регламентам, проектной документации, а также схема, отображающая расположение объекта недвижимости на земельном участке).

В течение 10 дней вышеуказанные документы рассматриваются в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора, то есть в той организации, где выдавалось разрешение на строительство, осуществляется проверка наличия и правильности оформления всех документов на строительство, и принимается окончательное решение: выдать Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо отказать в выдаче такого Разрешения.

Однако вышеописанный порядок на территории многих субъектов Российской Федерации не применялся. Региональные органы исполнительной власти руководствовались ст. 8 Федерального закона 191-ФЗ, где оговаривалось, что до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.

Ранее установленный порядок приемки, например в Московской области, был установлен в ТСН «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области (ТСН 12-310-2000).

Эти нормы предусматривали ввод в эксплуатацию объектов недвижимости Актами государственной приемочной комиссии (более подробно об этом шла речь в главе 5). В состав комиссии по приемке в эксплуатацию объекта недвижимости на территории Московской области в обязательном порядке должны были включаться представители Заказчика (застройщика), подрядчика, проектной организации, эксплуатирующей организации, органа исполнительной власти или самоуправления (по его решению) и органов государственного надзора, которым подконтролен принимаемый объект, в соответствии с Приложением 1 к ТСН (п. 6.6. ТСН). Назначать комиссию должна была Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). Этот же орган должен был утверждать подписанный комиссией Акт приемки (п. 6.1., 6.13. ТСН). Объект недвижимости, по которому Акт не утвержден, считался не принятым и по нему должна была назначаться повторная приемка.

Согласно п. 6.15 ТСН утвержденный Акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и являлся разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в органах юстиции. В конце 2006 года был издан Приказ Минрегиона РФ № 121 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», который устранил этот пробел в действующем законодательстве.

Поэтому на сегодняшний день для ввода любого объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо получить согласно ст.55 ГрК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Казалось бы ничего сложного: написали заявление, приложили необходимые документы и через 10 дней получили необходимый документ. Но это, как Вы понимаете, уважаемый читатель, только одна сторона медали. Другая (оборотная) ее сторона заключается в том, сколько нужно обойти инстанций, чтобы получить все необходимые положительные подтверждения по сдаваемому пакету документов и доказать, что построенный объект недвижимость имеет право на существование.

Большой ложкой дегтя при сдаче в эксплуатацию является и получение почтового адреса, который оформляется распоряжением главы местной администрации.

* * *

Строительство любого коттеджного поселка требует серьезной подготовки: разработки градостроительной документации, создания проекта не только на жилые дома, но и инженерные коммуникации, согласование таких документов в согласующих органах. Если в дачных поселках (товариществах) не нужны ни магазины, ни детские сады, ни школы, то они должны быть в обязательном порядке. Потребуется расчет возможных нагрузок на инженерные сети, которые будут обслуживает коттеджный поселок, исходя из количества объектов социальной инфраструктуры, определяемых в соответствии с нормами, разработанными для таких поселений.

Компании по реализации коттеджной и иной малоэтажной застройки обычно имеют привычку рекламировать идиллические картины загородной жизни: чистый воздух, красивая природа, тишина и покой. Все это, безусловно, Вы, уважаемый читатель и получите в конечном итоге, но не только это. В нагрузку к экологически чистому месту и просторному индивидуальному жилому дому Вы получите существенные проблемы. Ведь, не стоит забывать, что устроить тот уровень быта, к которому Вы привыкли в городе, весьма и весьма сложно. Риэлтеры на каждом шагу кричат о привлекательности загородного жилья, о довольно невысокой цене за квадратный метр такового, и умалчивают, что в повседневной эксплуатации малоэтажная застройка обходится в несколько раз дороже. Причины очевидны – площадь дома больше, появляются дополнительные траты (содержание приусадебного участка, самостоятельная эксплуатация коммуникаций и участие в обслуживании всего коттеджного поселка, развитие его инфраструктуры, которая включает в себя:

1. Электричество;

2. Водоснабжение;

3. Газификация;

4. Очистная система.

Давайте остановимся на этих понятиях подробнее.

1. Электричество.

Мощность для подключения поселка к электромагистрали высчитывают, исходя из площади каждого дома и необходимого потребления электроэнергии на участках. Чем больше коттедж, тем больше должна быть выделенная мощность. Минимальная мощность, установленная для домовладения, при подключении к электросети поселка экономкласса составляет 8—10 кВт, элитного – 25 кВт. В среднем для обеспечения электропитанием жилого дома площадью 400 кв.м. необходимо 15–20 кВт. Теплые полы, вентиляция, кондиционирование – все это требует электричества. К тому же стоимость подключения к электромагистрали составляет в Подмосковье 30–40 тыс. руб./кВт.

2. Водоснабжение.

Гораздо проще обстоит дело с водопроводом – можно пробурить артезианскую скважину и проблем не будет. Причем ее можно будет сделать как одну на весь коттеджный поселок, так и отдельно на каждом участке (или на одной улице). Вопрос только в экономичности того или другого варианта.

Работы по артезианскому бурению осуществляют специализированные организации, имеющие соответствующие лицензии, а при сдаче дома в эксплуатацию санэпидемстанция осуществляет дополнительную проверку такой скважины. Однако предварительно стоит выяснить, на какой глубине (обычно 30–60 м) залегает подпорный артезианский горизонт, ведь стоимость проходки скважины может составлять до 15 тыс. руб./м.

3. Газификация.

Ситуация с магистральным газом (газопроводом) обстоит не лучшим образом. Прокладка погонного метра трубы стоит в среднем 2–3 тыс. руб. Так что, если газ проходит по границе участка, нужно ориентироваться на сумму 100–150 тыс. руб., и на каждые 100–200 м накинуть еще по 30–50 тыс. руб. При этом не стоит забывать, что место, где проходит или будет проходить центральная газовая магистраль, может находиться достаточно далеко от ОКП, и в таком случае придется тянуть газопровод дополнительно и к самому поселку. Однако и это еще не все. Газопровод может быть рядом, однако если это будет труба высокого давления, то подключиться к ней реально только при строительстве газораспределительной станции, которую также необходимо не только построить, но и согласовать в компетентных органах ее местоположение. А в дальнейшем потребуется еще и обслуживание такой газораспределительной станции.

Впрочем, у нас нередко бывает так, что в какой-то местности газа просто нет.

4. Очистная система.

Обустроенное жилье невозможно представить себе без таких удобств, как санузел, включающий в себя ванную (душевую) и туалет. А в коттеджах сейчас почти всегда оборудуют также сауну или баню, которые стали практически уже незаменимыми атрибутами любого загородного дома. Эти составляющие комфорта автоматически ставят хозяина или застройщика перед вопросом: «Куда девать отработанные воды и всю канализацию? В загородном малоэтажном строительстве наиболее распространены локальные очистные сооружения, где сточные воды подвергаются очистке, после чего их сливают, как правило, в специально сооруженный для этих целей водоем. Процесс удаления загрязнений состоит из двух этапов: механической и биоочистки. Сначала вода отделяется от взвеси и осадка, что происходит в сепаратной системе (септике). Затем очищенные сточные воды попадают в фильтры, которые могут представлять собой как просто грунт, так и специально фильтрующие колодцы или кассеты. После механической очистки в этих трехкамерных емкостях воду отводят на впитывающую или на фильтрационную площадку. Серьезным требованием к очистным сооружениям является качество регенерации воды. Сброс вод из очистных сооружений в водоемы общего пользования запрещен. В этом случае необходимо выкапывать пожарный водоем и прокладывать 300 м труб напорной канализации до этого резервуара.

Основной критерий выбора сепаратной системы – средний расход воды на одного человека в сутки. Если считать, что он составляет приблизительно 300 л (при пользовании туалетом, душем и кухней), то на семью из 3–4 человек необходим септик объемом 2–3 куб.м. Минимальная стоимость сепаратных систем отечественного производства достигает – 50–80 тыс. рублей. Примерно половину от названной суммы нужно будет заплатить за монтаж септика.

Зачастую жители рядом стоящих домов делают общую очистную систему. Единственное преимущество личного септика – автономность. Владелец дома ни от кого не зависим и может запустить сооружение в эксплуатацию в любой момент. Однако и обслуживать систему придется самому. В случае, когда септик строят на несколько семей, из-за больших объемов сточных вод необходима более сложная схема биологической очистки. Но в этом варианте канализация создаст меньше проблем соседям или жителям поселка в целом, да и затраты как на строительство, так и на эксплуатацию очистного сооружения будут намного меньше.

Еще одна схема устройства канализации в загородном поселке – подключение к аналогичным инженерным коммуникациям близлежащего населенного пункта. Правда, используется такой вариант крайне редко. Основная причина – удаленность большинства коттеджных поселков от населенных пунктов.

* * *

Последний подраздел нашей главы будет интересен для тех читателей, которые приобретают участок без подряда и планируют строиться самостоятельно.

Предельные размеры для малоэтажной застройки жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей.

Здание должно отстоять от красной линии улицы не менее чем на 5 м, а от красной линии проезда – не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 2 м.

На территории малоэтажной застройки допускается предусматривать на придомовых территориях хозяйственные постройки для содержания инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд, а также хозяйственные подъезды. Состав и площади таких построек принимаются в соответствии с региональными особенностями и заданием на проектирование.

До границы соседнего (смежного) участка расстояния по противопожарным нормам должны быть не менее: от жилого дома – 5 м, от постройки для содержания домашних животных – 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) – 3 м; от стволов высокорослых деревьев – 3 м; среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м.

При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей.

На территориях малоэтажной застройки от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Кроме указанных нормативов, о которых шла речь выше, существует так называемый коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади участка к суммарной площади всех строений, включая вспомогательные (литерные). Для индивидуального жилищного строительства минимальное значение этого коэффициента составляет 6 (например, на участке в 6 соток (600 кв. м) можно застроить только 100 кв. м, что на практике, особенно на небольших участках, обычно не соблюдается).