7.1.3. Местоположение коттеджного поселка
Третий основной критерий классификации ОКП, о котором речь пойдет в этом разделе – местоположение поселка по основным направлениям и стоимостным зонам (эти параметры мы будем рассматривать для Подмосковья). Среди девелоперов даже есть такая поговорка: «Что определяет стоимость поселка? Место, место и еще раз место!» И это утверждение в большой степени справедливо – ведь Вам, уважаемый читатель, здесь придется жить, а не существовать! Итак, давайте рассмотрим первый критерий местоположения поселка – направление. Из городской черты Москвы выходит 11 основных (как их называют профессиональные оценщики, «вылетных») автомагистралей: Варшавское (за пределами МКАД – старое и новое Симферополькие); Каширское (старое и новое); Волгоградское и Рязанское (за городом сливаются, а потом расходятся на Рязанское и Егорьевское); шоссе Энтузиастов (Горьковское); Ярославское; Дмитровское; Ленинградское; Волоколамское (старое и Новорижское); Минское; Киевское (в Москве – Ленинский проспект) и Калужское (в городе – Профсоюзная улица). Кроме того, в Подмосковье имеются еще и «тупиковые» шоссе, за границы области не выходящие, например Щелковское, Пятницкое, Осташковское, Алтуфьевское (в эту группу входит и самое престижное направление – Рублево-Успенское). Большинству вылетных магистралей соответствуют железные дороги, расходящиеся с девяти московских вокзалов.
В последние несколько лет среди девелоперов и приобретателей домов в ОКП сформировался негласный «рейтинг престижности» каждого из направлений, отражающий следующие факторы: экологическая обстановка; пропускная способность; природные зоны; наличие «большой воды»; соседство близлежащих населенных пунктов; и, наконец, собственно «престижность» проживания. Результаты последнего такого исследования (рейтинги предпочтения, естественно, постоянно меняются) сведены в таблицу 7.1.3.1. Причем, чем меньше значение, тем выше рейтинг и, соответственно, стоимость земельных участков и домов коттеджного типа (эти данные сведены в таблицу 7.1.3.2).
Итак, по данным приведенных исследований, «первая тройка» основных направлений (не считая Рублево-Успенского) выглядит так: Новая Рига; Киевское; Калужское. Замыкает же список Щелковское, Горьковское и Егорьевское (самое непрестижное) шоссе. Также особенностью рассмотренного «ценообразования» является и то, что направления с престижностью выше средней (Киевское, Калужское, Минское, Дмитровское) практически «дышат в затылок друг другу» – цены на землю и строения по ним отличаются незначительно в пределах 10–15 %. Очень хорошие перспективы имеют два направления с престижностью «ниже средней» – Каширское и Симферопольское – связно это в первую очередь с относительно хорошей пропускной способностью их «новых» дорог.
Теперь давайте рассмотрим подробнее второй критерий местоположения ОКП – стоимостные зоны, характеризующие расстояние по трассе от Москвы до поворота на коттеджный поселок. Вся территория Подмосковья разбита на следующие четыре стоимостных зоны:
«Ближнее Подмосковье» – от МКАД до автомобильной дороги А-107, которая неофициально называется «50-километровой бетонкой», так как опоясывает Москву на расстоянии около 50 км от центра города. Профессиональные оценщики всегда определяют расстояния «по километровым столбам», а в рекламных объявлениях чаще встречается текст «от МКАД», где количество километров называется с занижением, так что будьте внимательны.
«Среднее Подмосковье» – от автодороги А-107 до «85-километровой», или «второй», бетонки – эта кольцевая трасса обозначена на карте А-108.
«Дальнее Подмосковье» – все оставшиеся территории Московской области вне автодороги А-108, за исключением пяти самых непрестижных районов: Серебрянопрудского, Зарайского, Шатурского, Талдомского и Лотошинского (они входят в четвертую стоимостную зону).
«Сто первый километр» – районы Московской области, указанные выше, а также все районы соседних областей, граничащие с Московской по контуру (например, Заокский р-н Тульской обл., Кольчугинский и Петушинский – Владимирской и т. д.).
Кроме того, можно ввести понятие «нулевой стоимостной зоны» – к ней относятся немногочисленные «страшно далекие от народа» ОКП непосредственно в Москве, точнее говоря, даже внутри МКАД.
* * *
Итак, два указанных критерия – направление и стоимостная зона – определяют в Московском регионе престижность и «классность» (эконом – бизнес – премиум) ОКП, и, в конечном итоге, его средневзвешенную цену. Аналогичная методика существует, естественно, и для других столичных (Петербург, Киев) и «миллионных» городов, а также может быть применена для оценки приобретаемой загородной real estate и за границей (подробнее об этом у нас идет речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»).
Таблица 7.1.3.1
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ И ТРАНСПОРТНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ИЗ МОСКВЫ
Таблица 7.1.3.2
ОЦЕНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
0,01 га земельных участков и 1 кв. м площади строений по направлениям Подмосковья (по состоянию на ноябрь 2011 г.)
7.2. Особенности экспертизы и оформления документов
Как уже говорилось в разделе 3.3 нашей книги, любое предприятие, осуществляющее реализацию новостроек, включая, естественно, и ОКП, должно иметь и при возможности предъявить потенциальному приобретателю или его представителю (юристу) следующие основной комплект документов:
1. Постановление (распоряжение) государственных органов местной власти;
2. Инвестиционный контракт;
3. Договор о развитии застроенной территории;
4. Протокол предварительного распределения квартир (домов);
5. Договор аренды земли и ГПЗУ;
6. Разрешение (ордер) на строительство;
7. Договоры о привлечении финансовых средств физических или юридических лиц в строительство с перечнями передаваемых квартир (договора о передаче прав).
В настоящем разделе мы более подробно остановимся на земельных правоотношениях, ибо неправильное или упрощенное оформление надела, на котором будет строиться (или уже возводится) поселок, может привести к затягиванию, причем на годы, возникновения Вашего, уважаемый покупатель, права собственности. На практике существует три основных критерия, подтверждающий статус земли выбранного Вами ОКП: категория, разрешенное использование и форма пользования. Давайте остановимся на них подробнее.
В ныне действующем Земельном кодексе (далее – ЗК РФ, вступил в действие с 25.10.2001 г.) указаны семь основных категорий состава земель: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и иного специального назначения; особо охраняемые территории и объекты; лесной фонд; водный фонд; запас. Однако на практике они подразделяются несколько иначе:
1. Земли потребительских кооперативов.
К этой категории относятся участки, занятые садовыми и огородными товариществами, дачно-строительными кооперативами (ДСК), а также некоммерческими партнерствами, созданными в последние годы для организации дачного или даже коттеджного строительства. В этом случае земля обычно оформлена в бессрочное пользование кооператива как юридического лица.
2. Земли сельских поселений.
В эту категорию попадают территории сел, деревень, их окраин (околиц), а также малоценный лесной фонд (леса 3-й категории, т. е. кустарники). Указанные земельные участки находятся в ведении органов местного самоуправления, и реально ими распоряжаются главы сельских округов (бывших сельсоветов).
3. Муниципальные земли.
К ним относятся территории средних (50—100 тыс. чел.), малых (до 50 тыс. чел.) городов (районного значения), поселков городского типа – ПГТ, курортных и дачных поселков (кроме ДСК). Распределяют участки на них главы районов (или городов областного подчинения).
4. Земли сельхозпредприятий.
Раньше их занимали колхозы и совхозы, позднее преобразованные в различные ЗАО и ООО, а также фермерские хозяйства. В эту категорию попадают: пашня, залежь, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина. Распоряжаются этими участками руководители акционированных сельхозпредприятий, а также фермеры.
5. Федеральные земли.
Это земли, находящиеся в государственной собственности: они отличаются от всех предыдущих категорий тем, что не подлежат переоформлению в частные руки, а могут использоваться только в режиме длительной аренды или предоставляться в безвозмездное срочное пользование как служебные наделы. К федеральным землям относятся: занятые предприятиями промышленности, транспорта, связи; используемые для нужд обороны; леса 1-й и 2-й категории; водоохранные зоны; месторождения полезных ископаемых.
6. Земли запаса служат своеобразным резервом и могут выделяться для различных целей, в том числе и в собственность частным лицам. Распоряжаются ими земельные комитеты соответствующего субъекта Федерации (облкомземы).
* * *
Отнесение земель к вышеуказанным категориям, а также перевод их из одной в другую осуществляется либо Правительством РФ (в отношении федеральных земель), либо органами исполнительной власти субъекта РФ. Перевод участка из земель поселений допускается и органами местного самоуправления (районного уровня), однако сельскохозяйственные наделы можно переоформить только путем издания распоряжения руководителя области или республики (губернатора, президента). На практике дело обстоит несколько иначе: например, в Подмосковье можно сделать перевод сельхозучастка площадью до 3 га через местные органы власти, что в принципе противоречит федеральному законодательству. Также практикуется и «частичное» переоформление таких наделов: сначала в земли потребительских кооперативов, затем уже под ИЖС. Однако нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительными не только распорядительного акта по переводу, но и всех последующих вторичных сделок с участком.
Понятие «разрешенное пользование земельных участков» регламентируется не только Земельным (ЗК РФ), но и Градостроительным кодексом (ГрК РФ, новая редакция вступила в действие с 01.01.2007 г.). Правила землепользования и застройки (ППЗ) территорий в пределах земель одной категории (например, поселений или сельхозназначения) устанавливаются на основе единого градостроительного регламента, определяющего порядок как строительства, так и подведения коммуникаций. В соответствии со ст. 85 ЗК РФ могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием:
• жилое для индивидуальной, мало-, средне- и многоэтажной жилой застройки, включая и объекты культурно-бытового назначения;
• общественно-деловое – для застройки административными зданиями, объектами социального назначения;
• производственное – для возведения промышленных, складских и коммунальных объектов;
• транспортная и инженерная инфраструктура – для застройки объектами всех видов транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
• рекреационные – общедоступные объекты для отдыха и туризма: леса, скверы, парки, городские сады, а также искусственные водные объекты (пруды, каналы, водохранилища);
• сельскохозяйственного использования;
• особо охраняемые территории;
• специального назначения и иные.
Данные о разрешенном использовании того земельного участка, где предполагается строить ОКП, а также всей территориальной зоны, в которую входит весь надел, можно получить, внимательно изучив комплект документов застройщика на землю (о нем речь пойдет ниже).
Теперь давайте рассмотрим третий критерий, который также играет большую роль в определении статуса земли – форма пользования участком (наделом).
После принятия Земельного кодекса РФ вступила в действие ранее «замороженная» глава 17 Гражданского кодекса «Право собственности и другие вещные права на землю», регламентирующая основные формы землепользования. На настоящий момент таких насчитывается шесть:
1. Частная (полная) собственность граждан и юридических лиц, включающая в себя право владения, пользования и распоряжения в полном объеме. Право собственности на землю подтверждается теми же правоустанавливающими документами, что и на иные объекты недвижимости, и ограничено оно может быть только сервитутом (см. ст. 23 ЗК РФ).
2. Пожизненное наследуемое владение (ПНВ).
Эта форма пользования досталась нам в наследство от советских времен, когда ни о какой «частной собственности» на землю и речи быть не могло. До начала 1992 г. все земельные наделы гражданам оформлялись только в ПНВ, в 1992–1996 гг. – и в собственность, и в ПНВ, и только с апреля 1996 г., после принятия Указа Президента РФ от 07.03.96 № 337, указанная форма землепользования более не применялась.
3. Бессрочное (постоянное) пользование (БП).
До вступления в действие (с 25.10.2001 г.) нового ЗК РФ участки в БП выделялись преимущественно юридическим лицам, а также передавались ими «с баланса на баланс». В настоящий момент подобная практика прекращена (согласно ст. 20 ЗК РФ наделы в БП предоставляются только госпредприятиям), а организации и граждане, получившие участки в БП ранее, имеют право до 01.01.2013 г. либо их выкупить по льготным расценкам (от 3 до 30 ставок земельного налога), либо взять их в длительную аренду.
4. Краткосрочная и длительная аренда.
Эта форма пользования применяется на землях федерального назначения, о которых речь шла выше. Краткосрочный договор аренды можно заключить максимум на 5 лет с преимущественным правом дальнейшего продления (см. ст. 22 ЗК РФ), долгосрочный – на 25–99 лет (сейчас на практике используется 49 лет).
5. Земельные доли (паи).
Это разновидность частной собственности на землю, которая возникает при разделе общего имущества акционированного сельхозпредприятия (бывшего колхоза или совхоза). Например, колхоз «Красный лапоть», преобразованный в последние годы в ООО «Рога и Копыта», имел на праве бессрочного пользования 100 га сельхозугодий. Учредителями (пайщиками) ООО являются 100 крестьянских дворов, и теоретически в собственность каждого из них можно оформить по 1 га земли. Теперь представьте себе, что «Рога и Копыта» находятся на территории Одинцовского района Московской области, где стоимость одной сотки (0,01 га) участков составляет минимум 20000 долл., а с крестьянами (в первую очередь с пожилыми и злоупотребляющими спиртным) можно вполне договориться о продаже пая за те же самые 20000 долл., но не за сотку, а за гектар! Казалось бы, захватывающие перспективы для риэлтеров! Однако даже после вступления (с 24.01.2003 г.) в действие нового Закона № 101-ФЗ совершить отчуждение земельного пая непросто: во-первых, надо обойти преимущественное право покупки другими участниками сельхозпредприятия; во-вторых, перепрофилировать земельный участок (в нашем случае 1 га) под другие цели (например, ИЖС), весьма накладно (В Подмосковье цены доходят до 20–30 тыс. руб. за сотку). За последние 3–4 года фактически произошел новый «черный передел» российской земли, и скупка земельных паев, как в свое время скупка ваучеров, позволила предприимчивым и оборотистым гражданам, в том числе и риэлтерам, стать настоящими латифундистами (конечно, при «тесной поддержке» чиновников на местах).
6. Служебные наделы.
Официально эта форма называется «безвозмездное срочное пользование» (см. ст. 24 ЗК РФ) и является аналогом «служебных квартир» в городе. Такие наделы бесплатно предоставляются работникам организаций, чья служебная деятельность проводится в сельской местности (учителям, врачам, милиционерам, лесникам, водникам, работникам заповедников и т. д.). По истечении десяти лет пользования служебным наделом его можно будет переоформить в частную собственность и уволиться со службы в соответствующей организации, т. е. участок «расслужебить».
* * *
Итак, уважаемый читатель, Вы решили более глубоко разобраться, на каком земельном участке находится ОКП, где планируется купить (или построить, если надел предлагается без подряда) загородный дом. Конечно, неискушенному приобретателю сразу будет нелегко разобраться во всех тонкостях рассматриваемых документов, и в этом случае лучше воспользоваться услугами опытного специалиста – юриста или риэлтера.
Итак, что входит в комплект основных документов на землю?
1. Пакет на открытие титула.
В этот комплект входят документы, на основании которых большой надел (далее, чтобы не было путаницы, мы будем употреблять термин «большой» для обозначения всего земельного участка, на котором возводится поселок, а соответственно «малым» назовем ту его часть, которая в дальнейшем будет оформляться в собственность покупателя) был выделен заказчику строительства ОКП. Сюда входят: Акт выбора земельного участка (с проектом границ и ситуационным планом); Постановление Главы местной администрации (в зависимости от целевого назначения земли указанное Постановление (или Распоряжение) выдает либо руководитель районной администрации, либо глава исполнительной власти Субьекта Федерации, т. е. губернатор), а также ГПЗУ (ранее АРИ).
Подлинность указанных бумаг контролируется через соответствующую канцелярию (на документах обязательно должны быть дата, исходящий номер, а также координаты исполнителя).
2. Межевое и кадастровое дело.
В этот пакет входят: геодезический план участка (обычно с геоподосновой); Акт согласования границ землепользования, который подписывается с владельцами соседних наделов, непосредственно граничащих с отчуждаемым; а также свидетельство о присвоении кадастрового номера, где обязательно указывается целевое назначение земли, форма пользования участком, а также его кадастровая стоимость (не путать с нормативной, это разные понятия). Все указанные документы исполняются в соответствующем районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству (райкомземе, их адреса для Московской области приведены в Приложении 6).
3. Генплан поселка.
Указанный документ (обычно в первом приближении) показывает план застройки ОКП (нарезка малых наделов, местоположения дорог и проездов, размещение общественных зон, искусственных водоемов, места ввода коммуникаций и т. д.) Иногда в девелоперских компаниях потенциальному приобретателю показывают красочный «макет» коттеджного поселка (или демонстрируют слайд-шоу, часто в формате 3D), что, безусловно, хорошо, однако не должно подменять наличие согласованного и утвержденного генплана.
4. Правоустанавливающие документы.
Вид и форма таковых зависят от характера возникновения прав на большой надел (в настоящий момент – собственность или аренда, до 2001 г. встречалось и бессрочное пользование), предшествующих операций по отчуждению участка и даты (года) первичного его выделения. В комплекте обязательно должны присутствовать документы – основания для возникновения права (договор купли-продажи всего участки или земельных паев, договор аренды); соответствующие Свидетельства о государственной регистрации выданные учреждением юстиции (в настоящий момент – Управлением Росреестра соответствующего субъекта Федерации), а также приемопередаточные Акты.
5. Ограничение в использовании (публичные сервитуты).
Как показывает практика, вблизи крупных городов-миллионеров, в первую очередь в столичном регионе, уже практически не осталось больших (гектарных) наделов, свободных от всевозможных обременений, установленных федеральными или местными нормативными актами (публичных сервитутов, не путать с частными). К их числу, например, относятся режимы водоохранных и санитарно-защитных зон, наличие полос отчуждения линий электропередач (высоковольтных и местного значения), а также всевозможных промышленных объектов, зачастую экологически небезопасных. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ такое обременение прав собственника или арендатора земельного участка подлежит государственной регистрации, что в действительности обычно не делается.
* * *
Таковы, уважаемый читатель, основные документы на землеотвод, которые нужно потребовать у девелоперской компании, предлагающей вам новостройку в ОКП. На практике чаще всего проблемы у добросовестных приобретателей таких объектов возникают в следующих случаях: земля у застройщика находится на праве длительной или даже краткосрочной аренды, якобы с правом выкупа; для строительства ОКП используются сельхознаделы, ранее незаконно захваченные земельными рейдерами; поселок строится на участке, который ранее имел целевое назначение «земли обороны» (бывшая воинская часть). При обнаружении указанных выше «особенностей» лучше сразу обратиться к юристам, специализирующимся на земельном законодательстве (телефоны приведены в нашей книге), а не брать ответственность на себя!
