Тяготы выбора

Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперед, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдает в банк 20-страничный «анализ») сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то «интегральную» оценку – все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину во дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда все наоборот.

Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трешку (ипотека была с 50 % взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не приходят, не перезванивают и т. п. – если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).

ЧТО ВЫЯСНИЛОСЬ ИНТЕРЕСНОГО: ДАЖЕ УЧИТЫВАЯ МОЮ НЕПЛОХУЮ СПОСОБНОСТЬ К МНОГОФАКТОРНОМУ АНАЛИЗУ, ЦЕН СИЛЬНО НИЖЕ РЫНКА ПРОСТО НЕТ!

То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз – все все сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5 % ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5 % выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2–3 %. Я смог скинуть цену всего на 1,5 %, но квартира уже стоила чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговоренной).

Напомню, что я посетил порядка 15 трешек (+одну четверешку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14,5 миллионов рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущевки и низкую панель.

Самое гнетущее впечатление от 90 % просмотренных квартир – это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся пленка с дсп антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию – только дверцы набухли и расслоились. А коричневые пластмассовые ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю – ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?

В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто еще. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.

Самое уссачное – это, конечно, объявления о продаже. «Уютная, тихая, теплая», «зеленый двор», «элитный район» – это все признаки настоящей помойки.

И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно заглянуть в пару квартир на продажу и станет понятно, как живет человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.

Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать все самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам – а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60 % сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.

Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) – достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму! Хорошо хоть не предлагали ее оставить.

Но убитость – не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90 % квартир хотят переехать в меньшую площадь – короче говоря, получить доплату. То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту – мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жилье (не считая как раз тех квартир, что были подороже).

Сделка

Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер дает на поиск. Потом еще есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире – выписки, оценка и страховка.

Я купил двушку за 7,5 миллионов рублей в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2–3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставил только чугунную ванну, старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное поменял. Главное, что я искал, – тихий зеленый квартал (чтоб не шумело шоссе) и (очень важно!) чистый подъезд.

Риэлтор меня сразу немного насторожила – она была без агентства, а сама по себе, и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку. То есть они хотели продать и купить одновременно. С учетом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить еще что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись проебать все деньги между сделками, и хотели этот период максимально сократить.

Опыт показывает, что с такими людьми как раз и происходит всякая хуйня; они напоминают легендарных сочинских фраеров, которые похлопывают себя по зашитым в подкладке деньгам, то и дело проверяя, не выкрал ли кто заветную заначку. Понятно, что щипачи таких лохов пасут с самого вокзала. К счастью для продавцов, я человек честный. К несчастью, риелтор (и не только он) обосрался и мощно их подставил.

Вместо пакетов с баблом решено было использовать новый замечательный сервис Сбербанка – «Центр Недвижимости». За 2000 рублей он открывает эскроу-счет. В день сделки деньги покупателя уходят туда, а после получения документов из регпалаты псевдо-сберовская контора отправляет их продавцу. Очень удобно: не нужно два раза считать банкноты и возить пакеты с деньгами.

Сначала мы провели 2,5 часа у нотариуса, потому что банк только утром прислал добавку в договор про эту схему. Потом мы поехали в банк, там за час нам сделали страховку – оказалось немного выгодней застраховать жизнь и сократить ставку на 1 %, хотя я сначала не хотел. Мы показали нотариальные ДКП, мне на счет перечислили кредит и тут же отправили его на этот эскроу-аккаунт. После зачисления кредитных денег даже убежать не получится – сотрудник банка лично сопровождает ипотечника до оператора, который делает платежку.

После этого (!) жена продавца вдруг решила еще раз проверить ДКП, и – о чудо! – выяснилось, что там неправильно указан номер счета (с которого им должны были зачислить деньги после оформления) – не хватает одного нуля в середине. А деньги на него уже ушли! Все сотрудники Сбера уверяли продавцов, что это ничего не значит, и они в любом случае к ним попадут, но вы же понимаете. Опасность.

Поехали обратно к нотариусу. Там опять прождали тучу времени, пока переделали эти договоры на новых бланках. Выяснилось, что номер счета неправильный, потому что помощник нотариуса не пересчитал количество цифр (их должно быть 20, а было 19) и скопировал номер из емейла от сотрудника Сбера (тот тоже накосячил), а в емейле номер как раз был неверный. Вполне возможно, такая ошибка была не только у нас, но ее никто не замечал.

Ну это ладно, ерунда. Хотя все уже, конечно, напряглись, да и времени мы потратили куда больше запланированного. Поехали в МФЦ подавать документы, оплатили пошлины – по 1000 рублей на каждого покупателя. Примерно час у нас их принимали, ну и (усталые но довольные) мы отправились домой.

Через 4 или 5 дней я собирался забрать выписку (которую нужно подать в банк в течение 30 дней после сделки, иначе штраф), позвонил риэлтору узнать, не готова ли она. Она говорит, заедет в МФЦ вечером (почему вечером, а не сразу, если у них горит?). В полдевятого она звонит и полумертвым голосом говорит: «Алексей, у нас тут форс-мажорчик». Я немного напрягаюсь. Выясняется, что она забыла подать в МФЦ наши документы на ипотеку. Мы с женой вообще отключили мозги (с нами же риэлтор!) и тупо сидели пялились в телефоны всю дорогу пока сдавали документы. В итоге МФЦ косякнул, не проверил (в договоре же явно указана ипотека, но документов на нее нет, как так?). Росреестр тоже (!) косякнул и подмахнул все не глядя. И право собственности зарегистрировали без ипотеки. Получилось интересно: квартира уже наша, но денежки с этого чудесного эскроу-счета никуда не уйдут, потому что залога на нее не оформили!

А у этих перцев на следующий день сделка с покупкой новой квартиры. А денег нет. Угар! Пришлось с огромным трудом менять все планы на следующий день и ехать в отделение Росреестра довозить документы. Там регистратор устроил риэлторше настоящую выволочку («КТО ВЕЛ СДЕЛКУ? ЭТО БЕЗОБРАЗИЕ!»), которую мы, конечно, были чрезвычайно рады послушать, потому что ребята, ну это пиздец. А если бы мы на следующий день улетали в отпуск? Чуваки бы еще недели две своих денег не получили бы. В итоге (усталые, но довольные) мы отправились восвояси, а они повезли уже исправленные доки в банк.

По деньгам получилось следующее: квартира 52 кв. м в СЗАО – 7,5 миллионов рублей, из них 50 % первый взнос и 3,75 миллионов кредит под 10 % на 27 лет; оценщик – 5 тыщ рублей; страховка жизни на 1 год – 20,22 тыщ рублей; страховка квартиры на 1 год – 7,5 тыщ рублей; нотариус – 25 тыщ рублей; эскроу от Сбербанка – 2 тыщ рублей; госпошлина за регистрацию – 2 тыщ рублей.

Риэлтору я ничего не платил, но, как видите, попутных расходов набежало на 62 тысячи. На получение материнского капитала пришлось потратить дня три (по нескольку часов) на сбор и подачу документов, и ровно через 5 недель ПФР скостил с кредита всю сумму в 453 046 рублей.