Купи – продай с юристом

При сделках с недвижимостью без юристов не обойтись. Об этом знает каждый, кто хоть раз продавал или покупал ее. В штате любой компании, занимающейся недвижимостью, есть целый юридический отдел. Это вполне объяснимо, ведь на вторичном рынке за каждой квартирой тянется шлейф историй предыдущих сделок и необходимо проверить, все ли было сделано правильно, нет ли риска расторжения сделки в дальнейшем. Особенно следует обратить внимание на следующие позиции.

История возникновения и передачи прав собственности, в том числе всех сопутствующих обстоятельств. Необходимо проследить это с момента приватизации и детально все разобрать. Была ли приватизация проведена законно, не были нарушены чьи-либо права в тот момент, все ли сделки были оформлены правильно.

В нашей стране очень рьяно защищаются права детей, за этим следят органы опеки и попечительства, прокуратора всегда выступает на стороне несовершеннолетнего. Поэтому необходимо очень внимательно отслеживать права всех детей, которые были собственниками жилья или просто когда-то регистрировались по данному адресу.

С пристрастием изучаем каждую сделку. Обращаем внимание на все: получено ли согласие супругов, органов опеки, не слишком ли часто происходила смена владельца, если да, то почему. Особенное внимание уделяйте наследству и завещаниям: бывает, что процесс наследования был произведен с нарушением закона и ущемлением чьих-либо интересов, не говоря о том, что завещание может быть оформлено неправильно или даже подделано. Подлинность документов и правильность процедур необходимо проверить, причем по всем предыдущим сделкам, иначе есть риск возникновения претензий у сторон, права которых не соблюдены, и расторжения сделки. В последнее время усилились и другие риски – участились банкротства застройщиков и физических лиц. Вопросов очень много. И как с этим можно справиться без профессионального юриста? Изучайте историю регистрации и прописки людей в квартире! Не было ли выписки несовершеннолетних детей незадолго до приватизации, не нарушены ли их права? Зарегистрированы ли бывшие собственники где-то сейчас? Не было ли среди прописанных жильцов временно выбывших в дома престарелых или в места не столь отдаленные?

Эту историю я узнал много лет назад от самих участников. Семейная пара с двумя детьми купила типовую трехкомнатную квартиру в спальном районе. Продавала ее одинокая женщина, которая приватизировала жилье несколько лет назад. По документам все выглядело совершенно чисто. Сделка прошла успешно, хозяйка выписалась и уехала в другой город. Проблемы начались через несколько лет. Бывшая собственница до приватизации квартиры состояла в браке, и муж был прописан в квартире. Он убил человека, и его посадили на длительный срок. Жена развелась с ним, приватизировала квартиру и продала. Все это время мужчина был временно выписан. Когда он освободился, то вернулся, просто позвонил в дверь и сказал, что будет здесь жить. Ему некуда было пойти. Домой его, естественно, не пустили, и несколько лет он жил в подъезде на лестничной клетке, пока не исчез. Надо ли объяснять, что это были очень страшные несколько лет. Кроме того, он вполне мог оспорить приватизацию квартиры и расторгнуть договор купли-продажи…

Узнайте, не состояли ли собственники и зарегистрированные в квартире лица на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Если состоят или состояли, то позднее собственник может быть признан недееспособным на момент сделки, и ее могут расторгнуть.

Также имеют значение непогашенные задолженности, дела о личном банкротстве, исполнительные производства, судебные разбирательства, даже использование материнского капитала при покупке.

Алексей – предприниматель, владелец нескольких розничных магазинов и мой клиент. На витрине пустующего помещения он увидел объявление о продаже с номером телефона. Главное – отличное местоположение: на оживленной магистрали, как раз в том месте, где ему и нужно. Он набрал номер, оперативно договорился о встрече. Документы вопросов не вызвали, юрист его фирмы подтвердил их подлинность. К специальному юристу он решил не обращаться – ситуация казалась совершенно прозрачной. Хотелось открыть магазин как можно быстрее. В ремонт вложил больше 100 000 долларов – получилось очень современно, красиво.

Вскоре после открытия магазина к нему в офис приехала группа людей, представившихся настоящими собственниками помещения. Оказывается, в арбитражном суде уже длительное время идет тяжба между двумя группами, претендующими на собственность. Каждая сторона стала требовать арендную плату, ссылаясь на разные решения суда. Постепенно он полностью втянулся в этот жуткий спор, причем конфликт зашел настолько далеко, что стороны стали угрожать друг другу.

Продолжалось это больше двух лет. Чтобы не потерять вложения в ремонт и прибыльную торговую точку, ему пришлось балансировать между сторонами, платить за аренду обеим. В результате за это время было потрачено значительно больше средств, чем планировалось, не говоря уже о нервах. Этого можно было избежать, обратившись к профессионалам. Предыдущий арендатор съехал именно из-за этого конфликта, на рынке это было известно, да и информацию о судебной тяжбе можно и нужно было получить до заключения договора.

Казалось бы, с новостройками все должно быть значительно проще, ведь нет истории перехода права собственности. Но и там есть нюансы. Юрист обязательно должен проверить правомочность строительства и документацию самого юридического лица. Особое внимание следует уделить исполнению инвестиционного контракта и разрешению на строительство. Все ли условия застройщик выполнил? Зачастую кроме самого дома с квартирами застройщик должен построить еще и какой-то социальный объект, например школу или детский сад.

Один знакомый поделился со мной историей, как искал квартиру в определенном спальном районе. В основном там были дома советского периода, а ему хотелось что-то поновее, но без пафоса, в той же ценовой категории. И такой вариант нашелся. Дом стандартной панельной серии был построен несколько лет назад и уже заселен. Подъезд, в отличие от соседних домов, выглядел очень чистым и ухоженным, у лифта стояли горшки с цветами. И квартира понравилась – аккуратный простой ремонт, красивый вид на парк из окна.

Немного поторговались, хозяева чуть снизили цену, и после этого началось изучение документов. Знакомый пригласил юриста, и тот обнаружил некоторые особенности. Первоначально инвестиционный контракт был заключен с воинской частью. В соответствии с его условиями застройщик должен был возвести два дома, а не один. Второй – для офицерского состава, но его так и не построили. А первый был сдан госкомиссии, но по непонятным причинам все документы о собственности были выданы через суд (возможно, не удалось получить согласование какого-либо государственного ведомства). Но в любом случае все покупатели оформили на себя квартиры и уже жили в этом доме без каких-либо проблем.

Юрист рекомендовала не покупать эту квартиру, хотя риск расторжения сделки был крайне мал. Невозможно представить ситуацию, когда более 100 жильцов лишают собственности и выселяют из квартир, но в случае дальнейшей перепродажи квартиры покупатели будут задаваться точно такими же вопросами и сомневаться, совершать сделку или нет. История со снесенными самостроями в Москве широко известна. Зачем вам это? Лучше выбрать другой вариант без подобных проблем, тем более такие на рынке есть. Так и сделал мой знакомый.

У врачей есть профессиональная шутка: «Есть три вида белой смерти – соль, сахар и люди в белых халатах». Юристы тоже шутят над собой: «У двух юристов всегда не меньше трех мнений». Юрист видит свою роль в выявлении и объяснении возможных рисков, а часто и невозможных. Помните, что юрист почти никогда не заинтересован в проведении сделки, его не это волнует. Однажды опытный юрист мне сказала: «Да не связывайтесь вы с нежилыми помещениями, с ними всегда что-то не так».

Используйте их знания, опыт, квалификацию в своих предпринимательских целях, но помните, что ваши цели с целями юриста наверняка не совпадают. Слушайте, взвешивайте риски и принимайте решение сами, понимая, что юрист может и перестраховываться.

Для коммерческой недвижимости характерны свои особенности: большинство подобных объектов оформлено на юридические лица, что требует особой проверки владеющей ими организации. В бухгалтерской документации могут быть спрятаны большие задолженности, оформленные хитрым способом, или компания может находиться на грани банкротства.

Мой клиент-инвестор хотел купить коммерческое помещение. Хорошее расположение, арендатор – стоматологическая клиника, постоянный денежный поток и цена подходящая. Но когда мы стали рассматривать историю переходов права собственности, то обнаружили несколько перепродаж в течение последнего года. Это сразу насторожило. Продавец объяснил, почему так было сделано, рассказал о предыдущих владельцах, все они были знакомы. Но все равно это выглядело странно. А начались эти сделки после продажи помещения каким-то юридическим лицом.

Мы взяли тайм-аут для сбора исчерпывающей информации. Выяснилось, что это юрлицо входило в группу компаний одного застройщика, у которого сейчас большие проблемы, начинается процедура банкротства. Со временем в компанию будет назначен конкурсный управляющий, и он заинтересуется всеми крупными сделками. Следовательно, существует риск оспаривания сделки по данному помещению. Произойдет ли это? Расторгнут ли договор? Неизвестно. Но зачем так рисковать?