Глава 11
Инвестиции в недвижимость: возможности, риски и честный расчет экономики. Действительно ли все это выгодно?
Перед рассказом об инвестировании в недвижимость хотелось бы уточнить два важных момента.
Во-первых, покупка хотя бы квартиры-студии в зависимости от региона начинается от 1–2 млн рублей. А чтобы иметь выбор, желательно накопить не менее 4–5. Если вы не располагаете такой суммой, то, скорее всего, будете брать ипотеку, которую нужно очень внимательно рассчитать. Я не буду вас ни в чем переубеждать, просто предоставлю таблицу для проведения расчетов.
Во-вторых, мы рассмотрим инвестиции в недвижимость без глубокого погружения в детали. Нам важно уловить суть, а остальное можно разобрать с помощью опытного риелтора или специализированных книг.
Покупка объектов недвижимости с дисконтом с целью перепродажи
Дисконт означает скидку. Недвижимость со скидкой можно купить в том случае, когда продавцу срочно нужны деньги или банк продает имущество должника. В таком случае квартиру, дом, гараж, участок земли, коммерческую недвижимость можно приобрести дешевле рыночной цены. Чем выше срочность продажи, тем больше дисконт.
Интереснее всего объекты с ценой ниже рынка на 20–30 %. Почему? Так у вас появляется возможность совершить быструю спекулятивную продажу со скидкой 10–15 % от среднерыночных цен. Но даже если быстро продать актив не удастся, то сравнительно низкая цена покупки позволяет подождать год-полтора и продать объект с прибылью даже при общем незначительном падении цен на недвижимость.
Выгодно зарабатывать на подобных сделках не менее 15 % годовых. Если вы понимаете, что не сможете заработать такую доходность даже при продаже через год-полтора после покупки, то зачем вам тратить на это время и нервы? Проще положить деньги в банк! Исключение могут составлять квартиры, дома и гаражи, готовые к сдаче в аренду. В таком случае дополнительные арендные платежи позволят вам заработать нужную доходность.
Основной риск в таких сделках – это «заморозка» денег на длительный срок, т. е. долгая перепродажа. При выборе объекта нужно посмотреть цены на рынке на аналогичные объекты и посоветоваться с опытными риелторами.
Самостоятельно найти сделки с дисконтом очень сложно. Нужен компетентный опытный риелтор, у которого есть связи с банками и судебными приставами. Таких специалистов немного, но они есть. Многие из них сами инвестируют собственные деньги в подобную недвижимость.
Но прежде чем начинать искать подобных специалистов, нужно иметь хотя бы 4–5 млн рублей для инвестиции. Профессионал не будет тратить время на инвестора с маленькими деньгами, который «приценивается».
По каким критериям оценивать привлекательность недвижимости? Об этом мы поговорим ниже, когда будем рассматривать покупку новостроек или квартир для сдачи в аренду.
Покупка коммерческой недвижимости
Рассмотрим недорогие коммерческие помещения стоимостью до 10 млн рублей. Именно эта информация актуальна для небольших непрофессиональных инвесторов. К таким объектам относятся:
• торговые точки в ТЦ в небольших городах численностью до 500 тыс. человек (в больших городах торговые центры строят крупные инвесторы);
• помещения на первом этаже в жилых домах, особенно в густонаселенных спальных районах или на крупных проходимых улицах и проспектах;
• жилые квартиры в центральных районах крупных туристических или деловых центров (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) для посуточной аренды через агентство недвижимости.
Целевая доходность по коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет от 9 до 12 % годовых. Бывает и больше, но редко. Здесь я не буду рассматривать подобные случаи, т. к. их крайне тяжело найти. Также надо понимать, что доходность я указываю без вычета налогов, расходов на поддержание объекта в хорошем состоянии, без возможного простоя помещения во время поиска арендатора.
Как посчитать возможную доходность объекта? Нужно узнать арендные ставки в соседних коммерческих помещениях. При выборе объекта важно учесть его технические возможности: какой бизнес в нем может вестись, соответствует ли объект нормам пожарной безопасности. Также распространена продажа помещений, имеющих долгосрочного арендатора, – чаще всего собственнику нужны деньги.
Если вы решите сдать квартиру в управление агентству недвижимости, убедитесь в том, что у них хватает клиентов, чтобы ваша квартира не простаивала. Если доходы от агентства вас не устроят, можно найти другое или продать объект и вложить деньги во что-то более доходное. Еще вариант: сдавать помещение в долгосрочную аренду под ставку 4–6 % годовых.
Чтобы найти коммерческую недвижимость, стоит привлечь опытного риелтора или воспользоваться одним из сайтов, где продаются объекты с арендаторами, заключившими с нынешними собственниками помещения долгосрочные контракты.
Аналогично покупке недвижимости с дисконтом, прежде чем начинать что-то делать, здесь тоже нужно накопить необходимую сумму. Более доступны в этом смысле инвестиции в квартиры в строящихся домах, где можно найти студию или однушку за 2–3 млн рублей даже в Санкт-Петербурге, не говоря уже о городах меньшего размера.
Инвестирование в квартиры в строящихся домах. Чего ждать от рынка при новых правилах игры
В начале XXI века стало модным покупать квартиру на этапе начального строительства и продавать ее ближе к срокам сдачи объекта. Такой вид инвестирования позволял инвесторам получать до 25 % годовых. В настоящее время выгодной считается доходность в 15 % годовых, ну а с меньшими условиями даже связываться не стоит.
Все-таки кризис, состояние экономики, ну и санкции, конечно, существенно снизили доходность в этом виде инвестирования. К тому же застройщики стали активно конкурировать с частными инвесторами: квартиры на продажу выставляют постепенно, держат цену примерно на одном уровне, предлагают разные планировки, акции, рассрочки, помощь в ипотеке и другие бонусы, чего частный инвестор себе позволить не может. Поэтому стоит обязательно сделать расчет и заложить длинный горизонт на продажу объекта. Быстрой выгоды в этом виде инвестирования точно ждать не стоит.
Такой вид инвестирования скоро просто сойдет на нет, т. к. приняты изменения в закон «О долевом участии в строительстве». Они призваны бороться с недобросовестными застройщиками и вводят систему так называемого «проектного финансирования». Теперь застройщик не будет получать деньги напрямую от физического лица. Они будут зачисляться на эскроу-счет и переводиться застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в сданном доме.
Раньше все застройщики закладывали в экономику строительства приток денег от клиентов. Специально рассчитывались маркетинговые схемы, рекламные кампании, чтобы к определенному периоду получить денежные средства от покупателей и направить их на возведение объекта, покрытие расходов и пр.
При новых условиях работы у застройщика должна быть очень крепкая финансовая база еще до начала строительства. По сути, свои средства должны позволять ему возвести объект без софинансирования со стороны покупателей. Именно поэтому многие эксперты утверждают, что цены на жилье в новостройках будут приравнены к цене квартир на вторичном рынке, т. е. как таковая выгода сильно снизится. Доход от таких инвестиций станет относительным.
Время расставит все по своим местам. А пока что считать, что покупка на этапе котлована и продажа готовой квартиры – это выгодно, не стоит. Прежде чем куда-то вкладываться, нужно все рассчитать.
Вместе с тем обязана вам изложить все критерии такого выбора.
Первый – надежность застройщика, его способность достроить дом и сдать его в эксплуатацию вовремя или с минимальными задержками. В связи с новой волной кризиса круг надежных застройщиков резко сократился.
Второй фактор – выбрать перспективный объект недвижимости, в котором люди потом захотят жить.
Как выбрать надежного застройщика
Основные факторы надежности застройщика я объединила для удобства в одну табличку, представленную ниже.
Давайте подробно рассмотрим каждый критерий.
1. Название и сайт компании. Тут все понятно.
2. Регионы строительства показывают нам масштаб работы компании: региональный это игрок или федеральный, который строит в нескольких наиболее перспективных регионах.
3. Место в отраслевых рейтингах позволяет выбирать компании из первой пятерки или десятки застройщиков. Желательно найти наиболее достоверный рейтинг – тот, в котором невозможно купить места. В каждом регионе свои рейтинги.
4. Количество лет на рынке говорит об опыте компании, успешном преодолении нескольких кризисов. Хорошо, если застройщики начинали в 90-х годах, пережили кризисы 1998, 2008, 2014 годов и продолжают работать. Если компания менее 15 лет на рынке, она должна компенсировать слабость по данному критерию другими сильными сторонами.
5. Важно учесть, кто является учредителем, т. е. владельцем компании. Какие у него сильные стороны для успешного ведения строительного бизнеса.
Наиболее желательны 3 категории учредителей. Первые: крупные банки – тот же ВТБ, – которые успели выкупить обанкротившихся в кризис застройщиков, или финансово-промышленные группы. Такие собственники повышают вероятность того, что у застройщика будут деньги на возведение объекта.
Второй категорией надежных учредителей являются те, кто аффилирован (связан) с представителями органов власти на федеральном или региональном уровне. Наличие административного ресурса облегчает жизнь компании во многих сферах – покупка новых пятен (земли) для застройки, отношения с контролирующими органами и др.
Третьей категорией надежных собственников являются ветераны строительной сферы еще советской закалки, многие из которых имеют звание «заслуженный строитель России». Часто им за 60 лет, они обладают колоссальным опытом, не рискуют лишний раз, например чрезмерным привлечением заемных денег или качеством строительства.
При проверке учредителей недостаточно просто прочитать фамилию владельцев компании. Нужно поискать в Интернете, в новостях, понять, к какой категории они относятся и какими возможностями обладают.
6. Сколько объектов недвижимости в портфеле компании, т. е. строится в настоящий момент? и на каких стадиях строительства. Хорошо, если у компании есть от 15 объектов для Москвы и Санкт-Петербурга, от 10 объектов для городов-миллионников, от 5 объектов для региональных центров-немиллионников. Если объекты на разной стадии строительства – от котлована до ввода в эскплуатацию, – значит, компания продолжает активно работать.
7. Очень важно проверить наличие судебных дел по компании. Они будут практически у всех застройщиков. Вопрос, кто с ними судится и почему. Если это их субподрядчики, мелкие строительные компании, то это не страшно для потенциального инвестора. К сожалению, даже при добросовестной работе мелких строителей-субподрядчиков многие крупные строительные компании-подрядчики используют законные возможности не заплатить им за работу.
Гораздо хуже для нас с вами, если судебные дела ведут клиенты, например из-за серьезной задержки сроков передачи объекта или другого нарушения прав покупателей квартир. Здесь нужно быть внимательнее. Если подобных дел много, то лучше с таким застройщиком не связываться. Если таких дел единицы, то дело может быть и в клиенте – не повезло в чем-то именно ему или он с чем-то лично не согласен.
Проверить компанию на наличие судебных дел можно на сайте kad.arbitr.ru – это картотека арбитражных дел. По названию застройщика, его ИНН или ОГРН вы сможете получить список дел, в которых он участвует.
8. Вертикальная интеграция бизнеса означает, что помимо строительства компания может заниматься добычей сырья для стройматериалов или производить стройматериалы. Это позволяет ей меньше зависеть от поставщиков и дополнительно зарабатывать прибыль на каждой стадии – от добычи песка и камня до выдачи ключей собственнику квартиры. Больше доходы – больше устойчивость бизнеса и выше надежность компании.
9. Кредитный рейтинг – оценка надежности компании, выданная специализированными рейтинговыми агентствами. Конечно, рейтинги есть только у совсем крупных игроков строительного рынка, и чаще всего по причине размещения своих ценных бумаг (акций или облигаций) на фондовых биржах.
10. Крайне важен следующий пункт – средний срок задержки сдачи домов. Если вы не нашли такой информации в Интернете, значит, плохо искали. Информации о задержке публикуется на основании отзывов людей на многих порталах, посвященных недвижимости. Также ее можно получить в агентствах недвижимости или у опытных риелторов. Небольшие сроки задержки говорят о большем порядке в компании, в т. ч. с финансами, и позволяют не размывать доходность инвестиций. Одно дело заработать 15 % за год, другое за два года – разница кардинальная.
11. Следующий критерий – наличие финансовой отчетности в открытом доступе. В обязательном порядке ее публикуют только те компании, ценные бумаги которых размещены на биржах. Но некоторые компании публикуют свою отчетность добровольно, чтобы повысить свой кредит доверия. Ее наличие – большой плюс. Не путайте со строительной декларацией на объект, которую обязаны делать доступной все застройщики.
Каждый критерий надежности застройщика не гарантирует вам абсолютного спокойствия, но повышает вероятность того, что компания исполнит свои обязательства перед клиентами. Поэтому из всех возможных вариантов застройщиков в вашем регионе лучше выбирать тех, у кого более предпочтительные показатели по всем вышеперечисленным критериям надежности.
После выбора надежных застройщиков посмотрите их стройки и выберите наиболее интересные варианты квартир. Ниже обсудим критерии выбора.
Как выбрать квартиру в новостройке для инвестиций?
Выбор квартиры для инвестиций отличается от выбора своего жилья. Когда вы покупаете для себя, можно наплевать на последующую продажу квартиры и руководствоваться только своими вкусами. Инвестору же надо думать о будущей продаже и рассчитывать на вкусы среднего покупателя, т. е. соответствовать максимальному числу критериев привлекательности квартиры. Они собраны в таблицу ниже.
Критерии можно сгруппировать по трем разделам – информация об объекте недвижимости, т. е. о жилом комплексе, о доме и о квартире в нем.
1. Застройщик, его разобрали выше.
2—4. Название объекта и адрес его сайта в Интернете критериями не являются, а скорее позволяют собрать всю информацию в одной таблице, чтобы облегчить анализ объекта.
5. Следующий критерий – район города и адрес. Не секрет, что в любом городе есть более и менее популярные районы. Вероятность продать квартиру в более популярном районе выше, т. к. круг потенциальных покупателей там намного шире.
6. Точечная или массовая застройка. Разберем, что это значит. Очередная волна кризиса уменьшила количество покупателей. С рынка ушли наименее обеспеченные покупатели, которые выбирают самое дешевое жилье по принципу «на что хватит денег». Остались покупатели с высокими доходами. Они стремятся выбрать для себя или своих детей наиболее качественное жилье. И точечная застройка для них более привлекательна.
К тому же многие на своем горьком опыте убедились, что из дома в жилом комплексе массовой застройки очень тяжело выбираться, особенно в часы пик, если рядом нет метро. Так что лучше всего выбирать жилые комплексы до 200 тыс. квадратных метров.
7. Уникальность объекта – необычная архитектура или еще какой-нибудь маркетинговый финт – позволяет собственникам квартир в таких домах чувствовать себя исключительными, отличающимися от «серой массы». За эти иллюзии люди готовы переплачивать.
8. Наличие сданных домов в жилом комплексе позволяет проверить качество строительства, популярность квартир у покупателей и уровень цен. Считайте, что вы сможете продать купленную квартиру в этом же жилом комплексе ровно за те же деньги, за которые их покупают люди в уже сданных домах. Погрешность будет минимальной, а расчет доходности инвестиций более достоверным.
Важно помнить, что покупка квартиры возможна только по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы.
9. Переходим к анализу непосредственно выбранного дома – смотрим транспортную доступность, наличие инфраструктуры рядом с домом, внутри комплекса и так далее. Пойдем по порядку.
В какие сроки застройщик обещал сдать конкретный рассматриваемый вами дом и когда, скорее всего, сдаст с учетом среднего срока задержки у данной компании. Напоминаю, что этот параметр повлияет на итоговую доходность инвестиций.
10—11. Из какого материала строится дом, какова технология строительства. К примеру, кирпичные дома считаются более привлекательными. Важны инженерные коммуникации внутри дома, например тот же лифт – какой фирмы, насколько он будет надежен.
12. Посмотрите, как будут обустроены дворы – есть ли там детские площадки и достаточное количество парковочных мест; будет ли территория комплекса огорожена забором.
13. Очень важно, чтобы рядом с домом были детские сады, школы, поликлиники и больницы, продуктовые магазины, аптеки, банки, торговые центры, парки, водоемы, места отдыха и развлечений. Желательно, чтобы у будущих жителей все было под рукой.
14. Крайне важна транспортная доступность жилого комплекса. Сколько выездов из него, какова их загруженность, есть ли доступ к общественному транспорту, как часто он ходит. Есть ли рядом выезд на крупные автомобильные дороги. Если при подробном рассмотрении объекта вы останетесь им довольны, то обязательно стоит проехать к дому в часы пик утром и вечером, чтобы оценить загруженность дорог.
15. Хорошо, если рядом с домом нет железных дорог, железнодорожных депо, свалок, промышленных объектов, создающих шум и загрязняющих воздух. Если они есть, привлекательность жилого комплекса и дома в нем падает.
16. Следующим этапом анализируем квартиру. Напомню еще раз, что раньше самыми ходовыми для последующей продажи (ликвидными) считались квартиры-студии эконом-класса. Но с новой волной кризиса на рынке остались только более обеспеченные покупатели, которые приобретают квартиры для себя или детей. Поэтому спрос сместился в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир комфорт-класса.
17. Проанализируйте метраж квартиры: она большая, средняя или маленькая для того количества комнат, которые в ней есть? Какова площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона? Какова планировка квартиры, совмещенный или раздельный санузел? Есть ли коридор между квартирой и лестничной площадкой, где можно оставлять детские коляски, велосипеды, закрыт ли коридор от посторонних людей?
18. На каком этаже расположена квартира? Желательно, чтобы это были не самые нижние этажи (первый и второй, особенно если на первом этаже расположены магазины, кафе, салоны красоты и др. заведения). Также желательно, чтобы этаж был не последний, где над вами только крыша (если, конечно, вы не покупаете пентхаус). С другой стороны, если вы планируете сдавать эту квартиру в аренду, то первые этажи станут вам интересны – цена аренды та же, а купить можно со скидкой.
19. Какой ремонт сделан в квартире, какого качества окна? Готова ли она под чистовую отделку (стены и пол выровнены) или в ней уже сделан косметический ремонт и стоят межкомнатные двери? Какой вид из окна?
Чем больше факторов, повышающих привлекательность квартиры, тем выше может быть цена. Да и продать ее будущим покупателям, ищущим комфортное жилье, будет проще. Если вы убедились, что жилой комплекс, дом и квартира в нем привлекательны для будущего покупателя, можно переходить к расчету экономики инвестиции.
Расчет доходности инвестиции в строящееся жилье
Какой бы ни была квартира, важно, чтобы ее цена позволяла на ней заработать. Текущая стоимость квартиры и возможность получить скидку очень влияет на экономику инвестиции. Расчеты эти несложные. Вы можете заполнить таблицу и оценить выгоду самостоятельно. Таблица приложена к материалам этой книги, которые можно получить, отправив запрос на почту: [email protected].
Вот расчеты:
Берем текущую стоимость квартиры, т. е. цену, объявленную застройщиком. Обозначаем стоимость буквой «Ц» – цена покупки.
Суммируем с расходами при покупке квартиры.
Я перечислю максимально вероятные расходы, а вы можете что-то исключить или добавить: сопровождение сделки юристом или агентом, нотариальное удостоверение документов, госпошлина за регистрацию ДДУ, аренда ячейки в банке и пр. Отдельно стоит выделить расходы, которые вы понесете при покупке квартиры в новостройке через ипотеку: резервирование квартиры, подготовка документов, оформление права требования, оформление права собственности (когда дом достроен), нотариус, комиссия за перевод денег застройщику, комиссии банка, страхование вашего здоровья в пользу банка (часто 0,2 % от суммы кредита + 10 %), общая сумма процентов за весь период кредитования (можно уточнить в любом кредитном калькуляторе) и пр. Расходы при покупке обозначим буквой «Р».
Дальше находим в Интернете или через агентства недвижимости, за какую цену продавались аналогичные квартиры в этом жилом комплексе. Если таковых не было, расширяем круг поиска и смотрим аналогичные жилые комплексы в этом же районе. Совсем запасным вариантом можно рассмотреть аналогичные жилые комплексы от этого же застройщика в схожих по привлекательности других районах города. Выбираем среднюю из найденных цен и обозначаем ее буквами «ЦП» – цена продажи.
Важно отметить, что при продаже квартиры у вас также могут возникнуть расходы. Вот некоторые из них: услуги риелтора, нотариальное удостоверение документов, аренда ячейки в банке и прочие расходы. Их мы обозначим буквами «РП» – расходы при продаже.
Дальше считаем возможную прибыль «П». Для этого из цены возможной продажи квартиры вычитаем цену покупки, расходы при покупке и продаже. Формула выглядит так:
П = ЦП – Ц – Р – РП.
Представим на примере, что вы купили квартиру за 3,5 млн рублей. Расходы на приобретение составили 100 тыс. рублей. А продать ее можно будет за 4,5 млн рублей. Расходы при продаже составили 0 рублей.
П = 4 500 000 руб. – 3 500 000 руб. – 100 000 руб. – 0 руб. = = 900 000 руб.
Прибыль или доход составит 900 000 рублей. Далее считаем доходность в %, обозначим ее буквой «Д».
Для этого прибыль делим на общие расходы при покупке квартиры.
П / (Ц+Р+PП) × 100 % = Д
900 000 руб. / (3 500 000 руб. + 100 000 руб.) × 100 % = 25 %.
Это ваша доходность за весь период сделки. Если бы он составил 1 год, то 25 % годовых – шикарная доходность для такой сделки и очень редкое явление после декабря 2014 года. Если же это доходность за два года, нужно высчитать среднегодовую доходность за 2 года на специальном калькуляторе. Просто поделить 25 % на 2 недостаточно, т. к. годовая доходность предполагает капитализацию процентов. Итак, на калькуляторе получаем 11,8 % годовых.
Желаемый доход по таким инвестициям составляет 15 % годовых. Плюс в любом расчете экономики инвестиций должен быть запас прочности. Это значит, что в расчетах должно получаться от 16 до 20 %, чтобы 15 % точно получилось даже при неблагоприятных событиях – падение цены продажи или затягивание сделки. Как видите, наш расчет в 11,8 % годовых обещает нам заработок в лучшем случае около 10 %. Такую же доходность, но с меньшей нервотрепкой и временными затратами, мы можем получить на банковском депозите с капитализацией процентов. При этом в каждый банк лучше положить не более 1,4 млн рублей, чтобы вклады были застрахованы.
Вот так вариант за вариантом рассчитываем потенциальную доходность инвестиций. Может оказаться, что чуть менее привлекательная в плане качества и комфорта квартира даст нам большую доходность, чем «идеальная», но дорогая. К примеру, есть строительные компании, которые пользуются репутацией застройщиков высочайшего качества. Их клиенты готовы переплачивать за свое спокойствие. Они это знают и не позволяют заработать на себе инвесторам.
Возможности недвижимости. Что учесть для расчетов доходности от сдачи объекта
Инвестирование в недвижимость не заканчивается только покупкой объектов на первичном рынке. У недвижимости есть ряд неоспоримых преимуществ.
1. Осязаемость, материальность (понятность). Всегда приятно видеть результат своего труда не просто на экране монитора, а в более овеществленном виде.
2. Подстройка под инфляцию. Покупая объект недвижимости, жилой или коммерческий, мы следим за рынком и выставляем арендную плату именно в том размере, которая сейчас пользуется спросом. Таким образом, мы постепенно повышаем стоимость аренды или снижаем ее, если спроса нет.
3. Цены на недвижимость имеют существенно меньшую волатильность, чем цены на акции, облигации или ETF. Таким образом, снижается риск продать в панике по невыгодному курсу.
Конечно, при инвестировании сложно просчитать риск падения доходности. Но его тоже стоит для себя понимать: в кризис количество желающих снять квартиру резко снижается. Люди теряют работу и уезжают обратно к себе в регионы. Вы будете вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы хоть как-то сдать квартиру и «отбить» свои расходы на содержание объекта.
Чтобы оценить реальную выгоду от инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду, стоит заполнить следующую таблицу. Это и будет вашим домашним заданием к этой главе.
