Итоги главы

Глава получилась объемная и насыщенная полезной информацией. Теперь вы неплохо разбираетесь в новостройках, умеете их правильно выбирать, анализировать и совершать сделки с недвижимостью.

Мы обсудили перспективы роста цен на недвижимость, посмотрели аналитику, научились разбираться в типах новостроек и их свойствах.

Мы научились анализировать застройщиков, их финансовое состояние и строить уверенный прогноз о судьбе строительства объекта недвижимости, что значительно снизило наши риски.

Мы поняли, как разбираться с ипотечными продуктами и проводить сделки с недвижимостью. Это страшно только в первый раз, а когда вы пройдете этот путь, схема уже будет понятна и отлажена.

Глава 19. Создание инвестиционной стратегии

Поздравляю, вы добрались до финальной главы книги. Я представляю, какая у вас сейчас каша в голове после всего прочитанного. Теперь нужно во всем этом обилии информации навести порядок. Думаю, что не погрешу против истины, назвав эту книгу самой масштабной и практической из всех ранее написанных на русском языке. По крайней мере я ничего подобного еще не видел, даже на английском.

Вы узнали об огромном количестве финансовых инструментов, стратегий и сервисов. Пришло время создать из всего этого пошаговый план достижения вашей финансовой свободы. Для начала нужно определить для себя цель и средства, которые вы на это будете выделять. Причем, говоря о средствах, я имею в виду не только финансы, но и время.

Вы будете строить свой финансово-инвестиционный план, исходя из четырех основных параметров:

• начальный капитал и средства, которые будете откладывать ежемесячно;

• время, которое вы можете и готовы выделить на работу с инвестиционным портфелем;

• ваша склонность к риску и психологические качества, которые помогут переносить просадки и вовремя фиксировать убытки (в зависимости от стратегии);

• горизонт инвестирования, или то время, за которое вам хотелось бы создать капитал и жить на проценты.

Понятно, что некоторые правила противоречат друг другу, поэтому вам нужно найти компромисс лично для себя. Всем хотелось бы уже завтра получить капитал и жить на проценты, при этом ничего не делая, не опасаясь потерь и всяческих рисков, а все свободное время посвящать любимым занятиям. К сожалению, так не бывает. Нужно сделать выбор, и в первое время чем-то придется пожертвовать.

У нас с вами есть четыре блока:

• Торговые стратегии (ТС) – требуют вашего времени минимум 1–2 часа в день, а лучше 4–5 часов, при этом имеют максимально возможную доходность и максимальный риск. От вас потребуется учиться и нарабатывать опыт, а самое главное – вы должны будете психологически преодолеть себя, только тогда вы станете регулярно зарабатывать. Требуют небольших первоначальных вложений. Потенциально это самый быстрый путь, чтобы ваш капитал мог взять хороший старт, но вероятны потери при обучении, поэтому начинайте с небольшого депозита.

• Активные инвестиции – требуют от вас всего часа в неделю, имеют понятную жесткую структуру, которую вам нужно просто уяснить и не отклоняться от нее. На первом этапе следует использовать ETF без плеча, потом, когда психологически освоитесь, можно перейти на маржинальные ETF. Потенциальная доходность при использовании маржинальных ETF – до 100 % годовых. Нет больших требований к капиталу, начать можно с $200, но лучше хотя бы с 2–3 тысяч долларов.

• Инвестиции в реальный сектор – фактически это сводится к инвестициям в недвижимость. Потребуют от вас времени на первоначальном этапе обучения, но зато риски тут значительно ниже, и доходность в 50–60 % – правда, в рублях, так что хотелось бы экономической и политической стабильности. Требуют начального капитала около 1 млн рублей для уверенного старта.

• Портфельные инвестиции – консервативная часть портфеля, которая поможет вам накопить и оградить ваши деньги от большинства возможных рисков до пенсии или до того момента, когда вы решите их распечатать. Практически не требует вашего времени, нужно просто проводить ребалансировку раз в год. Средняя доходность 9 % в долларах. Звучит не очень впечатляюще, но она предназначена для сохранения и приумножения больших капиталов. Для создания сбалансированного портфеля на начальном этапе хватит суммы в 5–10 тысяч долларов, но лично я такие портфели буду создавать от $100 000.

Наша цель – построить стратегию, в которой будут задействованы все четыре блока. Мы будем постепенно наращивать капитал, регулярно делая ребалансировки между блоками таким образом, чтобы постепенно консервативная часть нашего портфеля приобрела наибольший объем. Примерно так это будет выглядеть на схеме:

Таким образом, я выбрал путь, на котором капитал раскручивается на торговых стратегиях, его излишки попадают в активные инвестиции и активы реального сектора. А затем начинается создание и накопление прибыли в долгосрочном инвестиционном портфеле.

Это самая логичная и простая инвестиционная стратегия, но при условии, что у вас есть время, желание и возможность работать с торговыми стратегиями. При использовании этого плана к финансовой независимости можно прийти за 3–4 года, начиная с нуля, но для этого нужно научиться грамотно использовать торговые стратегии. Это самая агрессивная стратегия наращивания капитала, и она далеко не всем подойдет.

Если чувствуете, что это не для вас, можно попробовать свои силы с небольшим капиталом в торговых стратегиях, а основной капитал направить на активные инвестиции и недвижимость. Такая стратегия приведет вас к финансовой независимости через 5–7 лет. Надо уточнить, что под финансовой свободой я понимаю достижение среднемесячного дохода от всех блоков портфеля в 300–500 тыс. рублей. Этой суммы обычному человеку более чем достаточно для закрытия большинства своих материальных потребностей, что позволит ему не работать и «уйти на пенсию».

Надо понимать, что в зависимости от стратегии такой доход можно обеспечить с капиталов разного размера. Поэтому финансовая независимость еще не является финансовой свободой. Свободы вы достигнете, когда такую доходность будет выдавать отдельно блок консервативных портфельных инвестиций. До этого момента вы находитесь в зоне риска, так как на одних торговых стратегиях можно достаточно быстро выйти на такой уровень дохода, но при этом ваши общие риски будут высокими.

Поэтому следует регулярно делать ребалансировки. Допустим, вы начинаете с капитала в $1000 и каждый месяц докладываете еще по $400. В торговых стратегиях вы выбрали для себя торговлю на пробоях и Pump & Dump для разгона капитала, эти стратегии неплохо дополняют друг друга. К концу первого года ваш капитал составил $10 000 с учетом ваших довложений и успешной торговли. В этот момент стоит подумать о разделении рисков и $5000 перевести на работу в активные инвестиции, а ежемесячные взносы чередовать между портфелями, так будет экономнее с точки зрения комиссий.

Как только капитал на торговом счете будет удваиваться, имеет смысл 25 % этого капитала переводить в активные инвестиции. Сохраняйте данную стратегию до достижения размера капитала в $30 000. Теперь можно начать работу с недвижимостью, снимите для старта 12–13 тыс. долларов поровну с каждого блока. Далее продолжайте работать по всем трем блокам по схеме ребалансировки 25 % при каждом удвоении в активные инвестиции, из них уже по необходимости добавляйте в портфель недвижимости, если там будет не хватать для покупки очередного объекта.

Так ведем портфель до достижения капитала в $200 000. Как только мы достигаем этой цифры, создаем консервативный портфель на сумму $100 000 в Interactive Brokers (с суммой более $100 000 там не берут плату за пассивность – отсутствие ежемесячных сделок). Таким образом, у вас должно получиться четыре блока примерно в таких пропорциях: торговые стратегии – $30 000, активные инвестиции – $40 000, реальный сектор – $30 000 и портфельные инвестиции – $100 000.

Далее продолжаем работу, периодически делая ребалансировки в первых трех блоках и переводя часть прибыли в консервативный портфель при его ребалансировке раз в год. В конечном итоге консервативная часть портфеля станет доминирующей частью вашего инвестиционного портфеля и будет служить надежной подушкой. При желании из консервативного портфеля в будущем можно выделить отдельно дивидендный портфель, чтобы гарантированно иметь регулярную прибыль и высвободить больше времени на свои нужды, живя на выплаты с дивидендов и недвижимости. Кстати, портфель недвижимости нужно со временем переводить в рентную недвижимость: перестать продавать новостройки, делать из них студии и сдавать, получая пассивный доход.

Я надеюсь, что в общих чертах эта схема понятна. Вы вольны ее менять при желании, но я описал систему, которая максимально ускоряет ваше движение к финансовой свободе и постепенно уменьшает риски. Вы можете сделать себе только консервативный портфель или портфель дивидендных инвестиций и спокойно копить на пенсию. Тогда ваша старость точно будет обеспеченной, но ждать придется лет 20. При такой схеме абсолютно каждый сможет прийти к финансовой свободе и обеспеченной пенсии без каких-либо значительных временных затрат с вашей стороны.