Недвижимость в ипотеку для сдачи в аренду

Один из вариантов повысить доходность – это купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Если у вас на родине нет свободной недвижимости, которую вы могли бы использовать в качестве залога, чтобы взять кредит под меньший процент для покупки новой недвижимости в другой стране, то ипотека берется в стране покупки недвижимости. В идеале, конечно, нужно выбирать вариант, в котором ставка по ипотеке была бы ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышал бы 50–60 % от стоимости объекта. В этом случае ваша недвижимость, сданная в аренду, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет создавать некоторый пассивный доход. А за счет того что ставка заемного капитала будет ниже стоимости аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше. Например, можно купить дом за 200 тыс. евро, который приносит арендный доход 5 % (10 тыс. евро в год). А можно вложить в дом свои 100 тыс., а оставшиеся 100 тыс. взять в кредит под 3 % на 10 лет. Тогда расчет будет следующим: арендная плата в год – 10 тыс., проценты по кредиту – 3 тыс., в итоге доход – 7 тыс. в год. На вложенные 100 тыс. это 7 % годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит еще на 10 лет. Итого, такой вариант может принести как раз около 5–8 % годовых в чистой валюте.

Только в РФ пока такой вариант не слишком реален: ставка по ипотеке здесь будет выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда будет просто покрывать платеж по ипотеке, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

Такой вариант инвестиций в недвижимость, конечно, имеет более высокий риск, чем покупка без заемного капитала, так как, если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам все равно придется выплачивать кредит.

Недвижимость в надежде на рост

Если вам мало арендной доходности, то можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены. Возможны следующие варианты:

• Покупка недвижимости на этапе строительства, возможно, даже с нуля, в надежде на потенциал роста цен после его окончания. В данном случае нужно тщательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). Нужно также проверять, имеется ли страхование профответственности у юристов, которые ведут сделку и проверяют объект, чтобы, если все же будет недострой, иметь дополнительную возможность компенсации (как, например, опять же в Великобритании).

• Покупка недвижимости с залогового аукциона либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности выплатить кредит. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собираетесь сотрудничать, по этим направлениям. Причем сделать это нужно не просто на словах: пусть компания предоставит примеры, возможно, партнерские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т. д.

• Покупка требующей ремонта недвижимости с целью сделать ремонт и продать ее дороже, чем совокупные затраты на приобретение и ремонт. В этом случае вам нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики ремонтных работ, запросить примеры отремонтированных ими объектов, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг, которые потребуются для проекта. Например, услуги архитектора, который знает еще и законы страны и города, чтобы не нарушить их и не произвести, например, несанкционированную перепланировку, в результате чего придется ее еще и отдельно согласовывать. При этом в подобных ситуациях существует вполне реальный риск так и не договориться. Для еще большей доходности можно после покупки недвижимости для ремонта, когда она уже будет готова, обратиться в банк и взять для нее кредит, на который приобрести новый объект для ремонта. Правда, кредит получится взять только в размере 50–60 % от оценочной стоимости, вряд ли больше. С другой стороны, если вы вложили своих 100 тыс., ремонт обошелся вам в 30 тыс., а финальный объект был оценен в 200 тыс., то вы можете в итоге вернуть свои 100 тыс. за счет кредита и вновь пустить их в работу. Однако в этом случае крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценен, а потом качественно выполнен, а до этого нужно иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы оценить рентабельность. Вы немного снизите риск, если купите дом, который можно частично сдавать на период ремонта, тогда финансирование будет частично идти из аренды.

В итоге, если вы следуете агрессивной стратегии, возможна доходность выше 20 % годовых, но есть и риск остаться в убытке или даже с недостроем.

Чек-лист и пороги входа.

Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и за 20 тыс. долл., а в некоторых странах и за 200 тыс. ничего не найти.

Вне зависимости от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется ответить на следующие вопросы:

• единовременные затраты на покупку объекта;

• ежегодные расходы на объект: содержание, ипотека (если есть), налоги и т. д.;

• ожидаемый доход за год (аренда + ожидания по приросту цены).

Единовременные затраты на покупку недвижимости зависят от страны, но в целом сводятся к следующим:

• цена самого объекта;

• гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности), может быть около 1–2 % от стоимости объекта;

• услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, в среднем 1–2 %;

• расходы на создание юрлица, если вы выбрали страну, где недвижимость возможно купить только юрлицу;

• услуги риелтора (если он присутствует), могут быть до 5–6 %, но бывает и дешевле;

• мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берете ипотеку) и т. д., в среднем это может быть до 1–2 тыс. долл. на объект;

• затраты на ремонт, меблировку и т. д., если это вторичка не в самом свежем состоянии или, наоборот, первичка с голыми стенами. Размер затрат зависит от самого ремонта и мебели, но объекты, требующие капитального ремонта, продают редко, если это, конечно, не какая-то специальная инвестиционная идея. Таким образом, это может быть от 5 до 20 тыс. долл. в среднем.

Ежегодные траты:

• Налог на недвижимость – зависит от условий аренды, бывает, что его оплачивают жильцы, но в среднем это вряд ли больше 500 долл. в год.

• Налог на доход от аренды, если сдаете в аренду, – зависит от страны, может быть в среднем от 20 до 40 %, хотя здесь нужно уточнять, существуют ли возможности для оптимизации. Например, если вы зарегистрируетесь нерезидентом в Великобритании, с вас не будут взимать налог с годового дохода до 10 тыс. фунтов, но взамен придется потратиться на налогового консультанта, который будет вам помогать готовить декларацию и доказывать, что ваш доход находится в допустимых границах.

• Затраты на управляющую компанию – все зависит от метража приобретаемой недвижимости, но в целом вряд ли, даже покупая крупный объект типа многоквартирного дома, вы потратите больше чем 600 долл. в месяц.

• Ведение банковского счета и счета управления (счета управляющей компании) – зависит от банка, но вряд ли больше 30 долл. в месяц.

• Затраты на юрлицо, если вы приобретаете недвижимость в стране, где купить ее может только юрлицо, причем это как расходы на сопровождение, так и на отчетность в РФ.

• Затраты на работника налоговой службы, который готовит ежегодную декларацию в стране недвижимости – зависит от страны, в среднем не более 1–2 тыс. долл. в год. Сюда же входят затраты на налогового консультанта в вашей стране, чтобы он подготовил декларацию о вашем гражданстве или резидентстве, а также помогал с иной отчетностью, если, например, она необходима в связи с наличием банковского счета за рубежом и т. д. Цена на внутреннего налоговика зависит от страны, но она тоже вряд ли выше 1–2 тыс. долл. в год.

• Выплаты по ипотеке, если они есть, но обычно иностранцам не дают более 50 % от стоимости недвижимости, да и вряд ли ниже, чем под 3,5 % годовых. Поэтому здесь не меньше, чем 3,5 % + 1 % от суммы долга в год, так как ряд стран позволяют выбирать %, направляемый на погашение тела кредита. Если на конец срока ипотеки задолженность будет не нулевая, то можно либо продать объект и погасить ее, либо продлить ипотеку.

• Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости – может быть, а может и не быть, но стоит учесть, что в среднем на мелкий ремонт может потребоваться от 5 тыс. долл. в год.

• Страхование недвижимости – обычно в пределах 500–1000 долл. в год.

• Коммунальные платежи, оплата кондоминиуму и т. д. Здесь все зависит от потребления, а также от условий аренды (если вы сдаете в аренду, платят ли коммуналку арендаторы?) – в целом, если это не какой-то особенно крупный объект, то расходы вряд ли превысят 5–7 тыс. долл. в год.

• Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придется выселять через суд). При выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т. д., чтобы вам не продали объект, который нуждается в скором капремонте.

Ежегодный доход:

• аренда грязная (до вычета всех расходов);

• аренда чистая (после всех расходов и налогов);

• ожидаемый прирост цены (имеет значение, только если инвестор планирует продавать объект, а не владеть им вечно).

Таким образом, если посчитать усредненные суммы трат без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то единовременные затраты на покупку составляют около 7 % от стоимости объекта, ежегодные траты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки, в среднем это 1,5–6 % (без ипотеки 1–1,5 %, с ипотекой около 6 % или выше). Грязный доход с приростом по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3–7 % годовых, а с ипотекой по агрессивной стратегии – около 15–17 % (или выше).

Итак, совсем-совсем усредненная рентабельность может считаться следующим образом: чистый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4 % годовых, с ипотекой – около 5–6 % (только в развитых странах с дешевой ипотекой). С учетом первичных затрат в 7 % получаем окупаемость более 26 лет без ипотеки (107 %/4 %), а с ипотекой – более 17 лет. Но все это – безумно грубо, так как в отдельных странах может быть гораздо более высокий потенциал роста, тогда окупаемость может быть чуть выше 10 лет. Можно также взять сильно недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

В любом случае, стратегий в отношении недвижимости много, можно их комбинировать, можно выбрать одну, можно для каждой страны подобрать свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось так, что все накопления вы вложили в квартиру (да еще и с ипотекой), которая временно не сдается, а вам нужно платить за нее кредит. Я рекомендую на 1 объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, распределить не более 15 % вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если ваш портфель будет состоять целиком из недвижимости, вы все равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Ну и конечно, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуаций в одной из них.

Безусловно, вариант инвестиций в недвижимость напрямую более привычен для большинства, но требует существенного капитала, так как связан с большими затратами на покупку и содержание, а также обладает невысокой ликвидностью. Но есть и иной способ – косвенные вложения в недвижимое имущество через инструменты финансовых рынков (фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и т. д.). Могут ли косвенные варианты избавить от больших расходов, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость? Давайте проанализируем.