Исходите из того, что все договоры с ресурсоснабжающими организациями всегда асиметричные, написанные не в вашу пользу. Добрых ресурсоснабжающих организаций не бывает. После подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, изменить их практически невозможно (только через суд в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств), а расторгнуть и отказаться от исполнения договора можно лишь при прекращении обязанности управления многоквартирным домом. Поэтому, подписывая договор с ресурсоснабжающей организацией, исходите из того, что договор заключается «навсегда».

Асиметричность подобных договоров видна невооруженным глазом — по количеству пунктов прав и обязанностей: для исполнителя в договоре обычно приводится не более пяти прав, для ресурсоснабжающей организации — более 20. Для исполнителя предусматривается более 20 обязанностей, для ресурсоснабжающей организации — не более пяти. Таким образом, ваша первостепенная задача состоит в том, чтобы «причесать» договор и сделать его хотя бы минимально приемлемым для вас.

Как мы работаем с договорами ресурсоснабжения:

1. Отсканируйте и распечатайте текст договора (так вам удобнее будет с ним работать).

2. Составьте таблицу протокола разногласий.

3. Затем начинайте читать каждый пункт договора и сверять с соответствующими разделами в законе. Если он не следует из закона, то либо исключайте его из договора, либо меняйте на редакцию, которая используется в законе (ст. 422 ЖК РФ).

Существенные условия договора прописаны в п. 17 и 18 Правил от 14.02.2012 № 124:

— предмет договора (вид коммунального ресурса);

— дата начала поставки коммунального ресурса (не может быть ранее начала управления многоквартирным домом);

— показатели качества поставляемого коммунального ресурса (должны позволять обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями приложения № 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354);

— порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса (по прибору учета или расчетным путем);

— порядок определения цены договора (тарифы устанавливаются государством);

— порядок оплаты коммунального ресурса (при этом расчетный период принимается равным 1 календарному месяцу) (обратите внимание, что срок оплаты по договору может быть сдвинут в порядке п. 1 ст. 155 ЖК РФ, если решением общего собрания собственники проголосовали за более поздний срок оплаты квитанций);

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, а также обязанность сторон по информированию о выявлении несанкционированного подключения;

— условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета;

— обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса;

— обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания коллективных (общедомовых) приборов учета на момент прекращения обязательств управляющей организации;

— обязательства ресурсоснабжающей организации по передаче исполнителю показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и (или) иной информации (при прямых договорах);

— обязанность исполнителя предоставить ресурсоснабжающей организации возможность подключения коллективного (общедомового) прибора учета (АИС);

— обязательства сторон по передаче информации по социальной норме потребления электрической энергии (мощности);

— иные условия (либо условия, которые стороны сочтут необходимыми), которые прописаны в специальных нормативных актах, перечень которых был указан ранее; в каждом из этих актов есть пункт «Существенные условия договора», и вы всегда можете с ним свериться.

Если вас что-то настораживает в договоре — исключайте из договора этот пункт, пока ресурсоснабжающая организация не предоставит исчерпывающие пояснения. Например, если вас не устраивает расчет потерь теплоносителя, то, пока не будет его обоснования, вы вправе отказаться от подписания расчета.

Я не раз требовал от ресурсоснабжающей организации спуститься в подвал и померить рулеткой расстояние от внешней стены до прибора учета, чтобы корректно определить потери (реальная длина тепловых сетей может отличаться от строительной и проектной). Не стоит стесняться возражать ресурсоснабжающей организации по тем пунктам, которые вы считаете кабальными или которые вам неясны.

1. Условие об акцепте сверки.

Оно присутствует абсолютно во всех договорах в виде следующей редакции:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и ИСПОЛНИТЕЛЕМ не реже чем 1 раз в квартал. В случае неполучения стороной, инициирующей проведение сверки расчетов от другой стороны, ответа в течение более чем 10 рабочих дней после направления стороне акта сверки расчетов акт считается признанным (согласованным) обеими сторонами.

На такой пункт соглашаться нельзя, т. к. ресурсоснабжающая организация будет злоупотреблять своим правом. Правильная редакция пункта должна быть такая:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и АБОНЕНТОМ не реже чем 1 раз в квартал.

2. Форс-мажор. Ресурсоснабжающие организации всегда прописывают в договорах снятие любой ответственности за форс-мажор. Пример:

6.9. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших после заключения настоящего Договора. При этом срок исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств.

Форс-мажор является предпринимательским риском ресурсоснабжающей организации и соглашаться на него не следует (со ссылкой на форс-мажор вы будете все лето сидеть без горячей воды и ничего не сможете сделать).

3. Добровольное согласие на возмещение любого вреда. Пример:

6.13. В случае умышленного вывода из строя прибора учета или иного воздействия на прибор учета с целью искажения его показаний Исполнитель возмещает Ресурсоснабжающей организации причиненные такими действиями убытки в 5-дневный срок.

Любой вред, который ресурсоснабжающая организация вменяет управляющей организации, должен доказываться только в судебном порядке. Не принимайте на себя никаких добровольных обязательств и согласий.

4. Сокращенный срок ответа на претензию. Пример:

7.2. Споры Сторон, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. Если Стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии — 5 рабочих дней с даты поступления претензии.

Все деньги, которые вы собираете с потребителей, для вас как исполнителя являются транзитными, т. е. потребители их платят исполнителю, который перечисляет их в ресурсоснабжающую организацию. Принятие этого пункта в договоре приведет к коллапсу вашей организации при неплатежах потребителей коммунальных услуг и позволит моментально взыскивать долги при неоплатах по вашей вине. Пять дней смело меняйте на 30, т. к. такой порядок установлен в ГК РФ и АПК РФ.

В среднем в каждом договоре ресурсоснабжения таких ловушек для управляющей организации 30–40 штук, и довольно сложно описать их все. Но общий принцип работы с такого рода договорами понятен: мы выбрасываем из них все, что только можно, за исключением существенных условий, с формулировками которых мы сверяемся в законе. Только так вы избежите невыполнимых условий, которые навязывают ресурсоснабжающие организации.