Глава 5
Заключение договоров с ресурсо-снабжающими организациями

Самый сложный вопрос, который необходимо решить при управлении многоквартирным домом, — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Мой опыт общения с десятками директоров управляющих компаний из разных регионов России показывает, что заключать грамотные договоры с ресурсоснабжающими организациями нынешние управдомы в большинстве своем не умеют. Итак, прежде всего, научимся различать термины.

Ресурсоснабжающая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод). Ресурсоснабжающая организация может находиться в муниципальной, государственной или частной собственности (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124). При этом в разных городах мы отмечаем постепенную тенденцию скупки муниципальных ресурсоснабжающих организаций российскими олигархами.

Бывает так, что ресурсоснабжающая организация является одновременно и управляющей организацией, и даже застройщиком (если бизнес очень крупный). В этом случае застройщик, например, покупает котельную, обосновывает себе самый высокий тариф на коммунальный ресурс и согласовывает технические условия (являясь одновременно и «ресурсником») на подключение вновь вводимых в эксплуатацию им же домов.

Чаще всего ресурсоснабжающая организация представляет собой крайне недружелюбную организацию, которая живет по архаичным порядкам. В своей практике я заключил десятки договоров с ресурсоснабжающими организациями, и все они подписывались в рамках преддоговорного спора в судебном порядке через арбитраж. Был только один случай, когда ресурсоснабжающая организация подписала мою редакцию договора. Да и то только после того, как я предъявил ей судебные решения по другим подобным случаям в пользу «моих» домов.

К сожалению, реальность такова, что, пока вы не подадите на ресурсоснабжающую организацию в суд, с вами никто не будет разговаривать, слушать про ваши заботы и пытаться решать ваши проблемы. А после принятия обновленной редакции лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110), в частности обязанности по заключению за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, у последних появились неограниченные возможности для шантажа управляющих организаций.

Возможности противостоять ресурсоснабжающим организациям есть только у ТСЖ, поскольку над ним не нависает риск нарушения лицензионных требований из-за длительного преддоговорного спора. Управляющую компанию, если она будет сопротивляться кабальным условиям договора, «ресурсник» легко «возьмет за горло» новыми лицензионными требованиями.

Поскольку законодательство в сфере ресурсоснабжения написано в пользу ресурсоснабжающих организаций, то управляющие организации под страхом нарушения лицензионных требований вынуждены заключать типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями без какого-либо протокола разногласий и дискуссии по спорным пунктам. Именно поэтому управляющие организации берут дом вместе со всеми внешними сетями, а полноценный «разбор полетов» чаще всего происходит после того, как на смену «управляйке» в дом приходит ТСЖ.

Про ресурсоснабжающие организации важно понять главное:

— вас здесь никто не ждет и никто не любит;

— законодательство в сфере ресурсоснабжения написано исключительно в пользу ресурсоснабжающих организаций;

— ресурсоснабжающая организация в любом случае получит свои деньги; все, что ресурсоснабжающая организация не получит с жителей (например, убыток по общедомовому потреблению), она получит с управляющей домом организации.

Исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом или уставом ТСЖ возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг(п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Более короткое определение исполнителя таково: «исполнитель» — юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил от 06.05.2011 № 354).

Поясним, почему важно понимать значение этих понятий. Правилами от 06.05.2011 № 354 на исполнителя возлагается большой перечень обязанностей (например, вводить в эксплуатацию приборы учета, пломбировать их, ограничивать коммунальные услуги и т. п.). Логика многих ресурсоснабжающих организаций строится на том, что такая организация занимается только выставлением квитанций и сбором денег. Например, она часто присылает требования «отключить» их должников с предоставлением отчета о проделанной работе в пятидневный срок (мы такие требования всегда игнорируем). Одним словом, ресурсоснабжающая организация хочет получать деньги, а работать с потребителями не хочет. После перехода на прямые договоры согласно ст. 157.2 ЖК РФ многие ресурсоснабжающие организации не хотят считать себя исполнителем.

Но исполнитель — это тот, кто предоставляет потребителю коммунальные услуги. Ст. 157.2 ЖК РФ называется «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами». Таким образом, из логики закона следует, что переход на прямые договоры влечет за собой смену роли ресурсоснабжающая организация: она становится исполнителем коммунальной услуги со всеми прочими обязанностями. Поэтому при заключении договоров ресурсоснабжения не позволяйте навязывать вам обязанность исполнителя.

Коммунальные ресурсы — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо (при наличии печного отопления), используемые для предоставления потребителям коммунальных услуг, а также холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Обратите внимание, что нечистоты в трубах (канализационные массы) в законе также приравнены к коммунальным ресурсам. Таким образом, забитая канализация по внешним сетям равнозначна отсутствию коммунального ресурса. У нас была ситуация, когда водоканал отказался приезжать и прочищать канализацию на том основании, что «нам не были переданы эти сети». Мы прочистили канализацию своими средствами, а расходы отнесли на водоканал.

Коммунальные услуги — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Важно понимать следующее:

1. Отличие коммунальных ресурсов от коммунальных услуг состоит в том, что последние — это не вода или электроэнергия сами по себе, а именно активная деятельность исполнителя по их предоставлению.

2. Для предоставления коммунальных услуг используется общее имущество в многоквартирном доме. Пока горячая вода течет по трубе на улице, это коммунальный ресурс. Как только она попадает в дом и проходит по общедомовым трубам, та же самая вода становится коммунальной услугой.

На исполнителя распространяется государственный жилищный надзор, установленный в ст. 20 ЖК РФ. Просто так пожаловаться на ресурсоснабжающую за несоблюдение температурного графика нельзя, т. к. это будет являться спором хозяйствующих субъектов. Любая жилинспекция отпишется и отправит вас защищать свои права в суде. А вот если ресурсоснабжающая организация является исполнителем, то жилинспекция будет обязана контролировать порядок и правильность предоставления коммунальных услуг. Такая же позиция приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ / 04.