Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:

1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.

2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.

1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?

Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.

В другом письме № 3080-ОО/06 от 04.02.2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).

В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.2020 собственниками помещений многоквартироного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».

В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.

2. Если заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению коммунальной услуги по отоплению и газоснабжение, то нужно ли заключать с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения?

В соответствии с п. 40 Правил от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальную услугу по отоплению как за единую коммунальную услугу без КР на СОИ (т. е. общедомовых нужд на отопление не бывает, это всегда коммунальная услуга). Аналогичная ситуация и с газоснабжением (система подачи газа должна быть герметична, иначе будет взрыв).

Если вы переходите на прямые договоры по отоплению и газоснабжению, то договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключаться, т. к. будет отсутствовать предмет такового. Если у вас есть какие-то спорные вопросы по внешним сетям инженерно-технического обеспечения, то стоит сначала решить их (либо добровольно, либо в судебном порядке), а уже затем переходить на прямые договоры.

Не позднее 7 дней со дня регистрации ТСЖ или вступления в силу договора управления многоквартирным домом (т. е. включения данного дома в реестр лицензий) исполнитель обязан направить в ресурсоснабжающую организацию заявку-оферту. К ней прикладываются следующие обязательные документы (заверенные руководителем исполнителя или уполномоченным им лицом):

— правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, — копия паспорта гражданина Российской Федерации);

— лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами — для управляющих организаций;

— документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (т. е. протокол о выборе данной организации в качестве управляющей домом, а также устав — для ТСЖ);

— документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома (жилого дома) в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

— документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

— документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также о размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

— иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от исполнителя представление документов, не предусмотренных в Правилах от 14.02.2012 № 124. Например, при переходе на прямые договоры при предоставлении протокола ресурсоснабжающая организация может требовать предоставления паспортных данных потребителей (ей будут необходимы эти данные для ведения работы с должниками).

Один руководитель ресурсоснабжающей организации мне как-то с угрозой заявил, что без паспортных данных протокол о переходе на прямые договоры не примет. Не стоит обращать внимания на такие требования отдельных руководителей ресурсоснабжающих организаций — важно руководствоваться той процедурой, которая определена в законе.

Согласно сложившейся практике сами договоры ресурсоснабжения готовят юридические или договорные отделы ресурсоснабжающих организаций (такое право для ресурсоснабжающих организаций определено в п. 10 Правил от 14.02.2012 № 124). В дальнейшем вы готовите на данные договоры свои протоколы разногласий. Но можно изменить эту практику. Скачайте с сайта ресурсоснабжающей организации проект типового договора, измените его и направьте уже подписанную вами редакцию договора ресурсоснабжения (т. е. оферту договора) на рассмотрение в ресурсоснабжающую организацию. В этом случае уже ресурсоснабжающая организация будет готовить свой протокол разногласий.

После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий. Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома. По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.

При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.

Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст. 446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Если вы с чем-то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.