Один из самых сложных — вопросов, как определить внешнюю границу по сетям ИТО.

Императивная норма такова: внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. А границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).

Ключевые условия применимости установленных в законе императивных норм:

1. «Если иное не установлено законодательством Российской Федерации»:

— если общим собранием были приняты решения об увеличении состава общего имущества (через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491);

— если есть доказательства того, что внешние сети ИТО были возведены (построены) за счет средств собственников помещений многоквартирного дома (через ст. 218 ГК РФ).

2. «Если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией»:

— границы могут менять только собственники с управляющей многоквартирным домом организацией, а не управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией;

— переход на прямые договоры и смещение исполнителя на ресурсоснабжающую организацию открывает риски для злоупотреблений со стороны «ресурсника» при определении границы эксплуатационной ответственности.

3. Если управляющая многоквартирным домом организация не может договориться с ресурсоснабжающей организацией по границе, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

4. Если в многоквартирном доме отсутствует ОДПУ, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).

5. Канализационный выпуск как составляющая часть внутридомовой инженерной системы водоотведения входит в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491.

Проблему с внешними сетями необходимо решать при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ).