В многоквартирных домах реализуется довольно много «мутных схем», при которых жилые помещения переводятся в нежилые и используются под офисы (особенно это актуально для первых этажей).

Для того чтобы сделать такое помещение с отдельным входом, необходимо разломать часть фасадной стены здания, установить лестницу (или ступеньки) на земельный участок, который принадлежит всем собственникам. Иными словами, происходит уменьшение состава общего имущества.

Закон допускает, что уменьшение состава общего имущества возможно только при условии согласия 100 % собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если такого согласия не было, это означает, что с большой долей вероятности жилое помещение переведено в нежилое незаконно.

Бывает и так, что сам застройщик на этапе строительство незаконно переоборудует жилые помещения под нежилые и продает их, чтобы больше заработать с продажи, т. к. нежилые помещения стоят дороже.

Управляющей организации обычно все равно, что происходит с домом в этой части.

Тем не менее, если вы хотите разобраться с законностью перевода помещения из одной категории в другую, необходимо:

1. Обратиться в орган местно самоуправления (который согласовывает перепланировки);

2. Обратится в жилищную инспекцию (которая может провести проверку по данному факту);

3. Найти собственника, который будет согласен обратиться в суд с требованием о признании перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое незаконной.

Ст. 29 ЖК РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение.

Закон не содержит ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, объединений собственников помещений в многоквартирном доме, а также владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке, предусмотренном ст. 304 («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») и ст. 305 ГК РФ («Защита прав владельца, не являющегося собственником»). Исходя из положений этих статей, собственник, а также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, и такие требования подлежат рассмотрению судами (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 года, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ14.03.2012).