Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания (50 + 1 %) собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 и п. 1 ст. 173 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счет, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

— размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт);

— владелец специального счета (желательно указать ОГРН);

— кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ; если решение о выборе кредитной организации не принято, счет будет открыт в кредитной организации по усмотрению регионального оператора) (п. 4 ст. 170 ЖК РФ);

— лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов (в том числе с использованием ГИС ЖКХ) на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет (выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним);

— порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг (п. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть направлено в течение 5 дней региональному оператору. Срок вступления решения в законную силу — 1 год, если иной срок не был установлен региональным законом о капитальном ремонте. Затем в течение 5 дней после вступления в силу решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

В России есть большое количество регионов, которые сократили срок вступления в силу принятого собственниками решения. Так, в Москве оно вступает в силу через 3 месяца (п. 3.2 ст. 75 Закона Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).

В Оренбургской области решение вступает в силу через 6 месяцев (п. 5 ст. 8 Закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ).

Мы с коллегами пытались изменить ситуацию с этим вопросом в Пензенской области и хотя бы на немного сдвинуть сроки в сторону уменьшения. Но встретили сопротивление со стороны региональных чиновников и руководства регионального оператора.

Сдвиг этих сроков — это не каприз, а жизненная необходимость. Например, в отношении одного из домов, требующего немедленного капитального ремонта крыши и фасада, протокол о переходе на специальный счет был направлен только в конце ноября, т. е. глубокой осенью. Работы по ремонту крыши и фасада можно проводить лишь в теплое время года. Из-за отсутствия денег (они будут переведены в декабре следующего года, т. е. через год после направления протокола региональному оператору) мы вынуждены либо откладывать проведение капитального ремонта, либо искать подрядные организации, которые согласятся на полугодовую отсрочку.

Другой проблемой является позиция регионального оператора при переходе на специальный счет из «общего котла». Из толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законах сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания. Протокол должен исполняться заинтересованными лицами, пока он не будет оспорен в суде и не будет отменен (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить управляющую организацию, что с даты направления протокола общего собрания многоквартирный дом переведен на специальный счет по капитальному ремонту.

Вместо этих логичных действий региональный оператор часто считает необходимым анализировать правильность оформления протоколов, хотя это не входит в его компетенцию. По одному из домов у нас произошел конфликт с региональным оператором. Нам пришлось подавать в суд на него из-за отказа принять протокол общего собрания (по абсолютно надуманным замечаниям). После подачи административного искового заявления региональный оператор пошел нам навстречу, протокол был принят. Однако сроки его вступления в силу сдвинулись на несколько месяцев, что затруднило проведение капитального ремонта в теплое время года (определение Октябрьского районного суда г. Пензы по делу № 2а-2720/2018).

Разумеется, лучше решать все спорные ситуации с региональным оператором полюбовно и оформлять документы в строгом соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр. Если это не получается и ваш дом очевидно не хотят отпускать в «свободное плавание», не стесняйтесь подавать в суд на регионального оператора.

По данному вопросу в вашу пользу уже сложилась некоторая судебная практика, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.07.2018 по делу № А47-13265/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 по делу № А05-2933 / 2017.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ (ст. 845 «Договор банковского счета») и особенностями, установленными ЖК РФ.

Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ: для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Обратите внимание, что банковская комиссия за прием платежей от собственников не включена в минимальный размер взноса по капитальному ремонту и должна оплачиваться отдельно либо собственниками, либо владельцем специального счета. Кроме того, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту, заключенных на основании решения общего собрания либо на ином законном основании. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ).